Caution solidaire et assurance des loyers impayés : il faut choisir

Avant de demander quoi que ce soit au candidat locataire, le gestionnaire pose une question au propriétaire : avez-vous souscrit une assurance des loyers impayés pour ce logement ? Tout le dossier en dépend. Si la réponse est oui, le candidat n'a pas à présenter de caution, et le propriétaire ne peut pas lui en demander une, même solidaire, même proposée par un parent : la loi l'interdit, et une caution demandée malgré tout est nulle.

En bref.

• La règle : un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, des obligations locatives du locataire ne peut pas demander de cautionnement, à peine de nullité (loi du 6 juillet 1989, article 22-1).
• L'exception : le logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Un bailleur particulier peut alors cumuler assurance et caution.
• La conséquence : une caution exigée malgré l'assurance est nulle. Au premier impayé, le bailleur n'a que son assurance, dans les limites de son contrat.
• Le bailleur société : hors société civile familiale, il ne peut demander une caution que si elle est apportée par un organisme figurant sur une liste fixée par décret, ou si le logement est loué à un étudiant non boursier.

Ce que dit la loi

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 s'ouvre sur cette règle : le cautionnement « ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti ».

L'effet de la règle se lit du côté du candidat : celui dont le dossier est couvert par l'assurance du propriétaire n'a pas à trouver, en plus, un proche qui engage ses revenus et ses biens pour le même risque. Pour le propriétaire, l'effet est l'inverse de ce qu'il cherche en cumulant : il croit avoir deux protections, il n'en a qu'une.

Trois précisions comptent :

• La règle vise le cautionnement, pas le dépôt de garantie. Le texte le dit lui-même : le dépôt de garantie reste possible avec une assurance. Dans le langage courant, on appelle souvent « caution » le dépôt de garantie ; ce sont deux choses distinctes, une personne qui s'engage d'un côté, une somme d'argent versée de l'autre. Pour le dépôt, voyez notre article sur le dépôt de garantie à Paris.
• La règle s'applique au logement vide comme au meublé, et au bail mobilité, qui renvoie expressément à l'article 22-1.
• Le bailleur ne peut pas refuser une caution au motif qu'elle n'a pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas en métropole (même article).

Assurance ou caution : comment trancher

Le choix se fait logement par logement, avant la signature du bail. Ce que la loi permet :

Source : loi du 6 juillet 1989, article 22-1.

Dans ce cadre, le choix suit le dossier du candidat :

• Le dossier entre dans les conditions de l'assurance : l'assurance est la protection naturelle. En cas d'impayé, le propriétaire se tourne vers un assureur, selon son contrat, et non vers un particulier qu'il faudrait relancer, puis poursuivre. Le dossier se contrôle au regard de ces conditions avant la signature, pas après le premier impayé.
• Le dossier n'entre pas dans les conditions de l'assurance : pour ce logement, le propriétaire renonce à l'assurance et s'appuie sur une caution. Elle vaut alors ce que valent sa solvabilité et son acte : ses justificatifs (identité, domicile, situation professionnelle, ressources) se demandent dans les limites de la liste réglementaire, et l'acte se rédige avec soin (plus bas).
• Le locataire est étudiant ou apprenti : un bailleur particulier peut cumuler les deux.

Chez JOYA, la garantie des loyers impayés est proposée en option, à 2,5 % TTC, avec une couverture jusqu'à 100 000 € de loyers et 10 000 € de dégradations.

Caution simple ou solidaire : ce que « solidaire » change

Une caution simple permet au propriétaire de se tourner vers la caution seulement après avoir poursuivi le locataire, par un commandement de payer. Une caution solidaire lui permet de s'adresser directement à la caution dès le premier impayé, sans avoir à poursuivre le locataire d'abord (service-public.gouv.fr, fiche « Caution locative », vérifiée le 10 avril 2025).

Le mot « solidaire » ne suffit pas s'il n'est pas écrit au bon endroit. Le code civil demande à la caution qui renonce à ces bénéfices de le reconnaître dans la mention qu'elle appose elle-même ; « à défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices » (article 2297). L'engagement n'est pas nul pour autant : la caution qui se croyait solidaire, mais dont la mention ne le dit pas, reste tenue comme une caution simple et peut exiger que le locataire soit poursuivi d'abord.

Un acte de caution qui tient

Pour une caution personne physique, la loi et le code civil fixent quatre formalités, prescrites à peine de nullité du cautionnement (article 22-1 de la loi de 1989, article 2297 du code civil) :

1. L'acte fait apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu'ils figurent au bail.
2. L'acte reproduit l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1, sur la résiliation d'une caution sans durée.
3. La caution appose elle-même la mention de son engagement : payer ce que doit le locataire en cas de défaillance, dans la limite d'un montant écrit en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, la somme en lettres l'emporte.
4. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du bail.

Pour une caution solidaire, la mention dit en outre que la caution ne pourra pas exiger que le locataire soit poursuivi d'abord. Sans cette phrase, l'acte vaut, mais comme caution simple.

Une caution sans durée se résilie

Quand l'acte ne fixe aucune durée, ou une durée indéterminée, la caution peut le résilier seule. La résiliation prend effet au terme du bail en cours, initial, reconduit ou renouvelé, pendant lequel le bailleur la reçoit (article 22-1). Elle reste tenue des dettes nées jusque-là. Quand l'acte fixe une durée précise, la caution ne peut pas résilier son engagement avant ce terme (service-public.gouv.fr) : la date se choisit à la rédaction, pas au premier impayé.

Avant de signer

1. L'assurance des loyers impayés est-elle souscrite pour ce logement ? Si oui, pas de caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
2. Le dossier du locataire entre-t-il dans les conditions du contrat d'assurance ?
3. Sans assurance : la caution est-elle simple ou solidaire, et la mention le dit-elle ?
4. L'acte porte-t-il le loyer, sa révision, la reproduction de l'article 22-1 et le montant en lettres et en chiffres ?
5. L'acte fixe-t-il une durée ?
6. La caution a-t-elle reçu un exemplaire du bail ?

Pour comparer plus largement l'assurance, la garantie Visale et la caution, voyez notre guide de la protection contre les loyers impayés.

Où vérifier

Textes lus le 27 octobre 2026, dans leur version en vigueur.

• Loi du 6 juillet 1989, article 22-1, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2022 : interdiction du cumul, bailleur société, formalités de l'acte, résiliation d'une caution sans durée.
• Code civil, article 2297, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2022 : mention apposée par la caution, montant en lettres et en chiffres, bénéfices de discussion et de division.
• Caution locative, service-public.gouv.fr (F31267), page vérifiée le 10 avril 2025 : caution simple et solidaire, justificatifs, fin de l'engagement.

Une assurance ou une caution : le choix se fait avant le bail, et il tient dans un acte bien rédigé. Chez JOYA, votre gestionnaire dédié vérifie la solvabilité du locataire et met en place la protection qui convient au dossier, la garantie des loyers impayés ou la caution. Pour en parler, voyez notre gestion locative.

Cet article est revérifié au plus tard le 27 janvier 2027.