Dépôt de garantie à Paris : délais de restitution et retenues autorisées

Le dépôt de garantie a un minuteur, comme un œuf à la coque : un mois si tout est en ordre, deux mois si le logement réclame un plombier, un peintre ou un devis qui n’arrive jamais. Passé le délai, chaque mois commencé coûte au bailleur 10 % du loyer, et l’œuf devient très cher. Tout tient dans l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

• Montant : au plus un mois de loyer hors charges pour un logement loué vide, deux mois pour un meublé, aucun pour un bail mobilité.
• Restitution : un mois à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois sinon.
• Retenues : seulement des sommes restant dues ou dont le bailleur est tenu à la place du locataire, et seulement si elles sont dûment justifiées.
• Retard : une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Textes lus sur Légifrance le 15 octobre 2026. Ils ne changent pas d’un arrondissement à l’autre : Paris applique la même loi que partout en France, seuls les montants ont plus de chiffres.

Combien demander : un mois, deux mois, ou rien

Le « loyer en principal » est le loyer sans les charges. Avec un loyer de 1 200 € et 150 € de provision sur charges, le plafond est de 1 200 € en location vide et de 2 400 € en meublé. Le dépôt est versé à la signature du bail, il ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire et ne se révise pas pendant le bail, renouvellement compris (article 22).

Deux précisions du même article. Aucun dépôt ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois (service-public.gouv.fr résume : loyer payé d’avance par trimestre, dépôt interdit), sauf si le locataire demande le paiement mensuel auquel il a droit. Et un mot de vocabulaire : on dit souvent « caution », à tort (service-public.gouv.fr) : la caution, ou cautionnement, est l’engagement d’une personne de payer à la place du locataire (article 22-1) ; le dépôt de garantie est une somme versée au bailleur.

Le minuteur : à partir de quand, et combien de temps

Le délai part de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. Il ne part ni de la fin du préavis, ni de l’état des lieux, ni du jour où le dernier carton descend l’escalier.

Les mêmes délais valent pour le meublé : l’article 25-3 rend l’article 22 applicable aux logements meublés, et l’article 25-6 ne change que le montant. Dans les deux cas, le bailleur déduit les sommes qui lui sont dues, à condition qu’elles soient justifiées. Le délai est un plafond, pas un objectif : des clés rendues le 30 juin, c’est un virement à prévoir avant le 30 juillet, pas le dernier jour.

• La nouvelle adresse du locataire. Le locataire la donne à la remise des clés (article 22). Si le retard de restitution vient de l’absence de cette adresse, la majoration n’est pas due. Elle figure aussi parmi les mentions de l’état des lieux de sortie fixées par le décret du 30 mars 2016 (article 2) : une bonne raison de la faire écrire sur le document.
• Les états des lieux. Ils sont établis contradictoirement et amiablement, en autant d’exemplaires que de parties. À défaut d’état des lieux, ou d’exemplaire remis à l’une des parties, celle qui a fait obstacle à l’acte ou à sa remise ne peut pas invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil (article 3-2). Sans état des lieux d’entrée sérieux, une retenue pour dégradation devient difficile à défendre.

Ce qu’on peut retenir, ce qu’on ne peut pas

L’article 22 autorise à déduire les sommes restant dues au bailleur et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». En pratique, selon service-public.gouv.fr : loyers ou charges impayés, frais liés à des dégradations, réparations locatives non faites.

Service-public.gouv.fr cite, comme justificatifs : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, constat d’un commissaire de justice, factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse. Le locataire peut contester les retenues.

La vétusté, ou l’art de ne pas facturer le temps qui passe

Le locataire répond de l’entretien courant et des réparations locatives « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (article 7, d). Le décret de 2016 définit la vétusté : l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement. Le temps qui passe n’est donc pas facturable, avec ou sans grille.

Les parties peuvent convenir dès la signature du bail d’appliquer une grille de vétusté, choisie parmi celles issues d’accords collectifs. Elle définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaires annuels sur le prix des réparations locatives (décret, article 4). Exemple avec une grille imaginaire, donnée à titre d’illustration : un revêtement à durée de vie théorique de dix ans, abattu de 10 % par an. À sept ans, l’abattement est de 70 % : sur une facture de remplacement de 400 €, la retenue possible est de 120 €.

Un conseil de gestionnaire : chiffrer la retenue après la vétusté, jamais avant. Pour la méthode de l’état des lieux et les différences entre usure et dégradation, voir notre guide de l’état des lieux à Paris ou, pour la petite couronne, celui de Vitry-sur-Seine.

Un classique de la fin de bail : le locataire qui veut payer son dernier loyer avec le dépôt. Selon service-public.gouv.fr, il ne le peut pas : le loyer et les charges restent dus jusqu’à la fin du bail.

Immeuble collectif : la provision de 20 %

Pour un appartement dans un immeuble collectif, le bailleur fait un arrêté de comptes provisoire et peut, lorsque c’est dûment justifié, conserver une provision d’au plus 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes. Les parties peuvent aussi convenir de tout solder tout de suite (article 22).

Exemple : avec un dépôt de 1 200 €, la provision est de 240 € au plus : les 960 € restants sont à rendre dans le délai ordinaire, sous réserve des autres retenues justifiées. Pour comprendre ce qui se régularise, voir les charges récupérables auprès du locataire.

Si le délai est dépassé

À défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard (article 22). Exemple : pour un loyer de 1 200 €, c’est 120 € par période. Dix jours de retard comptent déjà pour une période : 120 €. Deux mois et dix jours : trois périodes, 360 €. Le locataire commence en général par une mise en demeure en recommandé (service-public.gouv.fr). La majoration n’est pas due lorsque le retard vient de l’absence de transmission de la nouvelle adresse.

En cas de désaccord, plusieurs portes s’ouvrent, aucune n’est un secret :

• La commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ; le bailleur comme le locataire peuvent la saisir, et elle rend un avis dans les deux mois (article 20).
• Avant d’aller devant le juge pour une somme d’au plus 5 000 €, il faut tenter une conciliation avec un conciliateur de justice, une médiation ou une procédure participative, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, sauf motif légitime ou autre dispense prévue par le texte (article 750-1 du code de procédure civile).
• Les actions dérivant d’un bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits (article 7-1).

Si le logement est vendu en cours de bail

En cas de vente, de donation ou d’une autre mutation du logement loué, la restitution du dépôt incombe au nouveau bailleur, et toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la vente (article 22). Autrement dit, le locataire s’adresse au nouveau bailleur. Si le dépôt a été conservé par le vendeur, mieux vaut prévoir son transfert dans l’acte.

Cinq réflexes à la sortie du locataire

1. Noter la date de remise des clés et lancer le minuteur : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux sinon.
2. Faire écrire la nouvelle adresse sur l’état des lieux de sortie et comparer pièce par pièce avec l’entrée.
3. Réunir les justificatifs avant de retenir quoi que ce soit : devis, factures, photos, relances.
4. Appliquer la vétusté, puis chiffrer la retenue.
5. Remettre les justificatifs avec le virement en cas de retenue, et ne pas attendre le dernier jour du délai.

Le groupe JOYA gère 4 000 lots en gestion locative : à cette échelle, une sortie de locataire se prépare comme un calendrier, pas comme une improvisation. Pour faire gérer votre bien à Paris, voir notre gestion locative.

Pour aller plus loin

• Avant la sortie : l’état des lieux à Paris.
• Quand le dépôt ne suffit pas : protéger ses loyers contre les impayés.
• Après le départ : relouer un appartement à Paris.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance, articles 3-2, 7, 7-1, 20, 22, 22-1, 25-3, 25-6 et 25-13, lus le 15 octobre 2026 ; décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, en vigueur depuis le 1er juin 2016 ; code de procédure civile, article 750-1, en vigueur depuis le 13 mai 2023 ; service-public.gouv.fr, dépôt de garantie dans un bail d’habitation (vérifié le 9 juin 2026, utilisé pour les précisions pratiques). Ces textes évoluent : prochaine vérification au plus tard le 15 janvier 2027.