Mise en concurrence du syndic : l'écart se lit ligne à ligne

Trois projets de contrat sont posés sur la table du conseil syndical. Le premier réflexe est de comparer le forfait annuel, le chiffre en haut de la fiche d'information. C'est le chiffre le plus visible, et le moins parlant. Depuis 2015, tous les syndics professionnels présentent leur offre sur le même modèle, le contrat type. La forme est donc identique ; le contenu, non. Deux forfaits au même prix peuvent acheter une seule visite de l'immeuble ou quatre, une assemblée de deux heures ou de trois, aucune réunion avec le conseil syndical ou plusieurs. Le reste se paie à part.

En bref.

• Qui compare : le conseil syndical, avant l'assemblée qui désigne le syndic, renouvellement compris. Ce n'est pas le syndic en place qui organise sa propre concurrence.
• Quand : avant chaque désignation d'un syndic professionnel. La loi ne fixe pas de rythme « tous les trois ans » ; c'est la durée du mandat, trois ans au plus, qui ramène la question.
• Ce qui se compare : ce que le forfait contient (visites, assemblée, réunions), le coût horaire, et la liste des prestations facturées à part avec leur tarif.
• Pourquoi c'est utile : en 2022, la DGCCRF a relevé des anomalies chez 65,4 % des syndics contrôlés, dont des prestations du forfait facturées en plus.

Ce que dit la loi

La règle tient dans l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. En vue de l'assemblée générale appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat. Chaque projet suit le contrat type et s'accompagne d'une fiche d'information sur le prix et les prestations.

Le texte prévoit aussi plusieurs nuances qu'on oublie souvent.

• La dispense : l'assemblée peut dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence, par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La question doit être inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée précédente.
• Sans conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.
• Tout copropriétaire peut demander l'inscription à l'ordre du jour d'un projet de contrat qu'il fournit lui-même.
• L'avis du conseil syndical sur les projets, s'il en rend un, est joint à la convocation.
• Pas de nullité : oublier la mise en concurrence ne rend pas, à lui seul, la désignation du syndic irrégulière. En revanche, les projets de contrat doivent être joints à la convocation ; service-public.gouv.fr précise qu'une désignation faite sans eux peut être contestée.

Quant au « tous les trois ans » qu'on lit encore partout, il ne figure plus dans le texte en vigueur. La mise en concurrence précède chaque assemblée qui désigne un syndic, y compris pour reconduire celui en place. Comme le mandat dure trois ans au plus, et qu'il ne se renouvelle que par un nouveau vote, jamais tacitement, la question revient en pratique à chaque échéance.

Pourquoi deux forfaits ne se comparent pas au prix affiché

Le contrat type est fixé par décret ; sa dernière version est en vigueur depuis le 25 décembre 2025. La rémunération du syndic y est forfaitaire, avec une exception : les prestations particulières, dont la liste est limitative. Tout ce qui n'y figure pas relève du forfait.

Mais le contrat type laisse des cases à remplir, et c'est là que les offres divergent.

• Les visites de l'immeuble : le contrat fixe un nombre minimum de visites et leur durée minimum, avec ou sans rapport, avec ou sans le président du conseil syndical.
• L'assemblée générale annuelle : le contrat fixe sa durée et la plage horaire dans laquelle elle se tient, et dit si le syndic y assiste lui-même ou envoie un préposé.
• Les réunions avec le conseil syndical : elles sont une option du forfait. Si le contrat n'en prévoit pas, chaque réunion devient une prestation particulière.
• Le coût horaire : le temps passé au-delà de ce qui est prévu, une assemblée qui déborde par exemple, se facture au coût horaire inscrit au contrat. C'est ce chiffre qui fait le prix des imprévus.

La liste des prestations particulières compte aujourd'hui six catégories et une vingtaine de lignes : réunions et visites supplémentaires, règlement de copropriété, sinistres, travaux et études techniques, litiges, et autres prestations, dont, depuis décembre 2025, le dossier d'un emprunt collectif souscrit au nom du syndicat des copropriétaires. Chacune se paie au temps passé, au coût horaire du contrat, ou à un tarif forfaitaire convenu. Les honoraires des travaux, eux, se votent avec les travaux, en pourcentage dégressif de leur montant hors taxes.

Un forfait bas qui contient une seule visite d'une heure et une assemblée courte peut donc coûter plus à un immeuble qui vit beaucoup (travaux votés, sinistres, assemblée longue) qu'un forfait plus élevé qui contient davantage.

Ce que la DGCCRF a trouvé chez les syndics

La DGCCRF a contrôlé 457 syndics en 2021 et 2022, selon le bilan de cette enquête publié le 3 juillet 2024. Le taux d'anomalie est passé de 72,8 % en 2021 à 65,4 % en 2022. Parmi les pratiques relevées :

• des prestations incluses dans le forfait, comme l'organisation des assemblées, facturées en plus ;
• des prestations particulières facturées au-dessus du prix prévu au contrat ;
• un forfait annuel facturé sur l'exercice comptable ou l'année civile, plutôt que sur la durée du contrat.

Les suites ont compté 134 avertissements, 150 injonctions, 41 procès-verbaux administratifs et 9 procès-verbaux pénaux. Lors de son enquête de 2018, publiée le 13 avril 2021, la DGCCRF notait déjà des contrats amputés de mentions obligatoires, ce qui nuit à la comparaison des offres.

Lire trois projets ligne à ligne

La fiche d'information aide à cette lecture : c'est un modèle fixe, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, auquel le syndic ne peut rien ajouter ni retrancher. Elle donne le forfait sur 12 mois, ce qu'il inclut, les options, le coût horaire et les prestations particulières. Le contrat, lui, dit le détail.

Au-delà des lignes, trois questions éclairent ce que le contrat ne chiffre pas : qui sera le gestionnaire de l'immeuble, et restera-t-il le même ; comment se tiennent les assemblées, en salle, en visioconférence, avec vote à distance ; ce que les copropriétaires trouvent sur l'extranet.

Le bon moment pour une assemblée du printemps

L'assemblée qui vote le budget se tient dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice : avant le 30 juin pour un exercice clos le 31 décembre. La convocation est notifiée au moins 21 jours avant la réunion, avec les projets de contrat joints. Pour comparer sans se presser, un conseil syndical demande les projets à l'automne ou en début d'hiver, et se donne le temps de poser ses questions avant de rendre son avis.

Pour la suite, quand l'assemblée a choisi un nouveau syndic, voyez notre guide changer de syndic à Paris ; pour le rôle du conseil syndical dans l'année, le guide du conseil syndical.

Où vérifier

Textes lus le 24 octobre 2026.

• Article 21 de la loi du 10 juillet 1965, Légifrance, en vigueur depuis le 1er juin 2020.
• Article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, Légifrance, en vigueur depuis le 1er janvier 2023.
• Contrat type de syndic, annexe 1 du décret du 17 mars 1967, Légifrance, en vigueur depuis le 25 décembre 2025.
• Liste limitative des prestations particulières, annexe 2 du décret du 17 mars 1967, Légifrance, en vigueur depuis le 25 décembre 2025.
• Arrêté du 30 juillet 2021 sur la fiche d'information, Légifrance, en vigueur depuis le 1er janvier 2022.
• Syndic de copropriété, service-public.gouv.fr (F2608), page vérifiée le 8 juillet 2026.
• Syndics de copropriétés : le contrat-type pas toujours utilisé, DGCCRF, publié le 3 juillet 2024.
• Syndics de copropriété : recherche de pratiques anticoncurrentielles et contrôle des contrats, DGCCRF, publié le 13 avril 2021.

Lamennais ADB, le syndic du groupe JOYA, membre de l'UNIS, gère des copropriétés depuis 1974 ; 99 % de ses mandats ont été renouvelés en 2025-2026. Pour recevoir un devis gratuit et le lire ligne à ligne avec votre conseil syndical, voyez nos tarifs de syndic.

Cet article est revérifié au plus tard le 24 janvier 2027.