Sommaire · 6 parties
Quand l'avis de taxe foncière d'un logement loué arrive, le gestionnaire ne le transmet pas tel quel au locataire. Il y cherche une ligne : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. C'est elle que le locataire rembourse, sans les frais de gestion que l'État prélève en plus sur cette taxe. La taxe foncière, elle, reste à la charge du propriétaire.
En bref.
- Qui paie l'avis : le propriétaire, même si le logement est loué (service-public.gouv.fr).
- Ce qui se récupère : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, inscrite dans la liste des charges récupérables (décret du 26 août 1987).
- Ce qui ne se récupère pas : la taxe foncière, et les frais de gestion de l'État sur la taxe d'ordures ménagères, soit 8 % de son montant (Cour de cassation, 30 octobre 2002 ; impots.gouv.fr).
- Quand : à la régularisation annuelle des charges, avec un décompte envoyé un mois avant.
- Jusqu'à quand : trois ans ; au-delà, la somme est perdue pour le propriétaire.
Pourquoi la taxe, et pas l'avis entier
La loi du 6 juillet 1989 dit ce qu'un locataire peut avoir à rembourser au titre des impôts : les « impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement » (article 23). L'enlèvement des ordures ménagères en est un : c'est un service rendu à celui qui occupe le logement. La taxe foncière, elle, frappe la propriété : elle reste au propriétaire.
La liste des charges récupérables est fixée par un décret du 26 août 1987. Sa rubrique « Impositions et redevances » compte trois lignes : le droit de bail, la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, et la taxe de balayage. Cette liste est limitative : ce qu'elle ne nomme pas ne se récupère pas.
Le propriétaire paie donc l'avis en entier, à son échéance, même si le logement est loué ; la fiche « Taxe foncière » de service-public.gouv.fr le dit en toutes lettres. Il se fait ensuite rembourser la taxe d'ordures ménagères par son locataire.
Les frais de gestion restent au propriétaire
Sur la taxe d'ordures ménagères, l'État perçoit des frais : 3,6 % de son montant pour les dégrèvements et les impayés, et 4,4 % pour l'établissement et le recouvrement de l'impôt (code général des impôts, article 1641), soit 8 % au total. Ces frais s'ajoutent à la taxe que paie le propriétaire.
Ils ne se répercutent pas sur le locataire. La Cour de cassation l'a jugé le 30 octobre 2002 (troisième chambre civile, pourvoi n° 01-10.617) : ce prélèvement ne figure pas dans la liste du décret de 1987, il n'est donc pas récupérable. Le site impots.gouv.fr le dit aussi : la taxe se récupère sur le locataire, « à l'exclusion des frais de gestion ».
Imaginons un avis qui porte 300 € de taxe d'ordures ménagères. Les frais de l'État sur cette taxe font 8 %, soit 24 €. Le propriétaire paie 324 € pour cette ligne ; il en réclame 300 € à son locataire. Les 24 € restent à sa charge.
| Sur l'avis de taxe foncière | Récupérable sur le locataire ? | Texte |
|---|---|---|
| Taxe foncière sur les propriétés bâties | non | absente de la liste du décret de 1987 |
| Taxe d'enlèvement des ordures ménagères | oui | décret de 1987, rubrique « Impositions et redevances » ; loi de 1989, article 23 |
| Frais de gestion de l'État sur cette taxe (8 %) | non | Cour de cassation, 30 octobre 2002, n° 01-10.617 |
Pour la liste complète, voyez notre guide des charges récupérables.
Quand la réclamer : la régularisation des charges
La taxe d'ordures ménagères se réclame comme les autres charges récupérables : par des provisions mensuelles, si le bail en prévoit, puis par une régularisation au moins une fois par an. La loi encadre ce moment (article 23) :
- Un mois avant la régularisation, le bailleur envoie au locataire le décompte des charges par nature ; la taxe d'ordures ménagères y figure.
- Pendant six mois après l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives, dont l'avis de taxe foncière, sont tenues à la disposition du locataire.
- Si la régularisation n'est pas faite avant la fin de l'année civile qui suit l'année où la charge est due, le locataire peut demander à payer en douze mensualités.
Pour la taxe payée en 2026, la régularisation se fait donc au plus tard le 31 décembre 2027 si le propriétaire veut éviter l'étalement. Au-delà, la prescription joue : les actions qui dérivent du bail se prescrivent par trois ans (loi de 1989, article 7-1). L'exemple de service-public.gouv.fr est parlant : une charge due en octobre 2026 se réclame jusqu'en octobre 2029. Après, elle est perdue pour le propriétaire.
Deux cas particuliers
Le locataire arrivé ou parti en cours d'année. La taxe est due pour l'année entière par celui qui est propriétaire au 1er janvier. Ni la loi ni le décret ne règlent le cas du locataire qui n'a occupé le logement qu'une partie de l'année. La loi fonde la récupération sur un service dont le locataire profite : lui réclamer la seule part de l'année pendant laquelle il a occupé le logement est la lecture la plus cohérente avec ce principe.
Le bail mobilité. Les charges y sont réglées par un forfait, sans régularisation (loi de 1989, article 25-18). La taxe d'ordures ménagères ne se réclame pas à part : elle entre dans le forfait fixé au bail.
Avant d'envoyer le décompte
- L'avis porte-t-il bien une taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour ce logement ?
- Le montant réclamé est-il celui de la taxe, sans les frais de gestion de l'État ?
- Le décompte par nature de charges part-il un mois avant la régularisation ?
- L'avis est-il prêt à être montré pendant six mois ?
- La charge date-t-elle de moins de trois ans ?
Pour l'autre rendez-vous annuel du bail, voyez notre article sur la révision du loyer.
Où vérifier
Textes lus le 28 octobre 2026, dans leur version en vigueur.
- Loi du 6 juillet 1989, articles 7-1, 23 et 25-18, Légifrance : charges récupérables, régularisation, prescription de trois ans, forfait du bail mobilité.
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987, annexe, Légifrance : liste des charges récupérables, rubrique « Impositions et redevances ».
- Code général des impôts, article 1641, Légifrance, version en vigueur depuis le 21 février 2026 : frais perçus par l'État sur la taxe.
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 octobre 2002, n° 01-10.617, Légifrance : frais de gestion non récupérables.
- Taxe foncière, service-public.gouv.fr (F59), page vérifiée le 25 septembre 2026 : le propriétaire paie, même si le logement est loué.
- Charges locatives, service-public.gouv.fr (F947), page vérifiée le 15 avril 2025 : liste, régularisation, prescription.
- Taxe d'ordures ménagères et locataire, impots.gouv.fr, page modifiée le 20 juillet 2026 : récupération « à l'exclusion des frais de gestion ».
Une ligne de l'avis, sans les frais, dans un décompte par nature et dans les trois ans : ainsi réclamée, la taxe d'ordures ménagères est due par le locataire. Chez JOYA, chaque propriétaire a son gestionnaire attitré. Pour en parler, voyez notre gestion locative.
Cet article est revérifié au plus tard le 28 janvier 2027.
Propriétaire à Paris ? Découvrez notre offre de gestion locative à Paris : sélection du locataire, encaissement des loyers, garantie des loyers impayés et suivi technique.
