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L'indice de référence des loyers est le seul chiffre que tout propriétaire bailleur attend un jeudi matin d'octobre, puis oublie jusqu'à l'an prochain. Il sort quatre fois par an, et la hausse qu'il autorise ne se déclenche pas toute seule : c'est le bailleur qui doit la demander. Voici ce que dit la loi, le calcul avec l'indice publié le 15 octobre 2026, et ce que coûte un oubli.
En bref. Si le bail prévoit une révision, le loyer peut augmenter une fois par an, au maximum de la variation de l'IRL. Le bailleur a un an pour la demander, sans rattrapage possible sur les mois passés. Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique sont exclus.
Les chiffres de l'Insee au 15 octobre 2026
L'Insee a publié le 15 octobre 2026 l'IRL du troisième trimestre : 148,06 (base 100 au quatrième trimestre 1998, France métropolitaine). Un an plus tôt, au troisième trimestre 2025, il valait 145,77. La hausse sur un an, calculée à partir de ces deux indices, est de 1,57 %.
| Trimestre de référence du bail | Indice un an plus tôt | Dernier indice publié | Hausse maximale |
|---|---|---|---|
| 4e trimestre | 144,64 (T4 2024) | 145,78 (T4 2025) | 0,79 % |
| 1er trimestre | 145,47 (T1 2025) | 146,60 (T1 2026) | 0,78 % |
| 2e trimestre | 146,68 (T2 2025) | 148,37 (T2 2026) | 1,15 % |
| 3e trimestre | 145,77 (T3 2025) | 148,06 (T3 2026) | 1,57 % |
Source : série de l'IRL, Insee, page parue le 15 octobre 2026. Les hausses de la dernière colonne sont calculées à partir des indices. Le quatrième trimestre 2026 paraîtra à la mi-janvier 2027.
Quel indice pour quel bail ?
Le bon trimestre est celui que le bail désigne. Si le bail ne fixe pas de trimestre de référence, la loi retient le dernier indice publié à la date de signature du contrat (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). La révision intervient chaque année à la date convenue dans le bail ou, à défaut, à chaque anniversaire du contrat.
Deux conditions pour que la révision existe : une clause de révision dans le bail (sans clause, pas de révision) et un logement qui n'est pas classé F ou G au DPE. La loi précise que la révision ne peut pas être appliquée dans ces logements. Elle vaut pour la location vide comme pour la location meublée (article 25-9 de la même loi).
Le calcul, avec un exemple
La formule tient en une ligne :
nouveau loyer = loyer actuel × indice du trimestre de référence de cette année ÷ indice du même trimestre de l'an dernier
Exemple pour un loyer de 1 000 € hors charges, bail avec le 3e trimestre pour référence :
- Indice de l'année en cours : 148,06 (T3 2026).
- Indice de l'an dernier : 145,77 (T3 2025).
- Nouveau loyer : 1 000 × 148,06 ÷ 145,77 = 1 015,71 €, soit 15,71 € de plus par mois et environ 188,50 € sur l'année.
Avec le 2e trimestre pour référence, le même loyer passerait à 1 011,52 € (1 000 × 148,37 ÷ 146,68). La date de référence compte : deux baux identiques ne reçoivent pas la même hausse selon leur trimestre. Le calcul porte sur le loyer hors charges ; les charges se régularisent à part (voir les charges récupérables auprès du locataire).
Ce que coûte un oubli
La loi prévoit deux choses à connaître :
- si le bailleur ne manifeste pas sa volonté d'appliquer la révision dans l'année qui suit sa date de prise d'effet, il est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée ;
- s'il la demande dans ce délai, la révision prend effet à compter de sa demande, non à la date anniversaire du bail.
Autrement dit, la révision ne remonte pas dans le temps. Reprenons l'exemple : une révision due le 1er novembre, un loyer de 1 000 € et une hausse de 15,71 € par mois. Si la demande part le 1er mars, la hausse s'applique à partir de mars : les quatre mois de novembre à février, soit 62,84 €, ne se rattrapent pas. Et si la demande ne part jamais dans l'année, la hausse de cette année est perdue.
Le texte ne précise pas de forme particulière pour manifester sa volonté. Une lettre ou un e-mail daté laisse une trace utile si le locataire conteste ; c'est une précaution de bon sens, pas une exigence de la loi.
Les erreurs qui reviennent
- Appliquer l'IRL sans clause dans le bail. Pas de clause, pas de révision.
- Réviser un logement classé F ou G. La révision est interdite pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 24 août 2022.
- Prendre le mauvais trimestre. Utiliser l'indice du jour de publication plutôt que celui du trimestre prévu par le bail.
- Réviser plusieurs fois dans l'année. La révision est annuelle.
- Laisser passer plus d'un an. Passé le délai, la hausse de l'année écoulée est perdue.
Si votre logement est à Paris, la révision annuelle n'est pas le seul chiffre à surveiller : le loyer de référence et son éventuel complément comptent à la signature et au renouvellement. Le point sur ce sujet est dans notre guide du loyer de référence à Paris, à mettre à jour après le vote du Sénat des 21 et 22 octobre 2026.
Où vérifier
- Texte de loi : articles 17-1 et 25-9 de la loi du 6 juillet 1989, versions en vigueur depuis le 24 août 2022, lues sur Légifrance le 15 octobre 2026.
- Indices : série de l'IRL, Insee, lue le 15 octobre 2026.
- Explications pratiques : fiche service-public.gouv.fr sur l'IRL.
Un calendrier de révisions, un bail par trimestre de référence, une demande à dater : c'est le genre de tâche qu'un gestionnaire reprend pour le propriétaire. Pour savoir ce que cela change pour votre bien, voyez notre gestion locative.
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