Encadrement des loyers à Paris en 2026 : loyers de référence et plafonds par arrondissement

L'encadrement des loyers fixe, pour chaque logement parisien, un loyer de référence et un plafond — le loyer de référence majoré — exprimés en euros par m². Prévu par la loi ALUR de 2014, appliqué à Paris dès 2015 puis annulé par la justice administrative en 2017, il a été réintroduit à titre expérimental par la loi ÉLAN et s'applique de nouveau à Paris depuis le 1ᵉʳ juillet 2019. Ce dispositif encadre le loyer que tout propriétaire bailleur peut fixer dans le cadre de sa gestion locative à Paris, que le bien soit loué vide ou meublé. Ce guide explique comment il fonctionne, comment calculer le loyer maximum autorisé, dans quels cas un complément de loyer est possible, et les sanctions encourues en cas de dépassement.

Un dispositif expérimental à échéance proche : l'encadrement des loyers repose sur un cadre légal expérimental (article 140 de la loi ÉLAN, prolongé par la loi 3DS) qui arrive à échéance le 24 novembre 2026. Une proposition de loi visant à le prolonger a été adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, puis retravaillée en juin 2026 pour garantir au moins deux années de prolongation aux territoires déjà couverts, dont Paris ; son examen est prévu au Sénat le 21 octobre 2026. À la date de publication de cet article, l'encadrement reste pleinement en vigueur à Paris — l'arrêté préfectoral a été renouvelé le 12 juin 2026 — mais sa poursuite au-delà du 24 novembre 2026 dépendra de l'issue de ce texte (source : ANIL).

Quels logements sont concernés par l'encadrement des loyers ?

Le dispositif, piloté par la préfecture d'Île-de-France (DRIHL) et la Ville de Paris, s'applique aux locations de résidence principale, vides ou meublées, dans le parc privé — appartements, maisons et chambres. Certaines situations en sont exclues :

• les logements sociaux, qui relèvent d'un régime de loyer distinct ;
• les baux commerciaux et professionnels ;
• les sous-locations ;
• les logements de fonction.

Les trois loyers de référence : médian, majoré et minoré

Le dispositif repose sur trois valeurs exprimées en euros par m² de surface habitable :

• Loyer de référence (médian) : la valeur centrale constatée par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) pour une catégorie donnée de logement.
• Loyer de référence majoré : le médian augmenté de 20 %. C'est le plafond légal que le loyer hors charges ne peut pas dépasser, sauf complément de loyer justifié.
• Loyer de référence minoré : le médian diminué de 30 %. Si le loyer est inférieur à ce seuil, le bailleur peut proposer une réévaluation lors du renouvellement du bail.

Les montants varient selon quatre critères :

• le secteur géographique (Paris est divisée en 14 zones et environ 80 quartiers) ;
• le nombre de pièces (1, 2, 3 ou 4 pièces et plus) ;
• l'époque de construction du bâtiment (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) ;
• le type de location (vide ou meublée).

Exemple illustratif — Appartement 2 pièces, location vide, immeuble avant 1946

Le tableau ci-dessous illustre, pour un même type de bien, l'écart des loyers de référence entre arrondissements. Ces chiffres sont donnés à titre d'exemple pédagogique : l'arrêté préfectoral est republié chaque année, en général à l'approche de l'été, et seul le simulateur officiel donne le loyer de référence exact applicable à une adresse précise.

Pour connaître le loyer de référence exact de votre logement, consultez la page de la Ville de Paris consacrée à l'encadrement des loyers, qui recense le simulateur officiel de la DRIHL. C'est la seule référence opposable en cas de litige.

Astuce gestion locative : pour un meublé, les loyers de référence sont en moyenne 10 à 15 % plus élevés que pour un logement vide de caractéristiques équivalentes, selon l'OLAP.

Comment calculer le loyer maximum autorisé

Le calcul du loyer maximum selon les loyers de référence est mécanique. Cette méthode s'applique à tout propriétaire bailleur ou administrateur de biens.

Étape 1 : déterminer la surface habitable

La surface habitable se calcule selon l'article R.156-1 du Code de la construction et de l'habitation : surface de plancher, déduction faite des murs, cloisons, escaliers, et des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Les caves, garages, balcons et terrasses sont exclus du calcul.

Étape 2 : identifier la zone, l'époque et la catégorie

• Repérer la zone de l'arrêté préfectoral correspondant à l'adresse exacte.
• Déterminer l'époque de construction (acte de propriété, données cadastrales).
• Compter le nombre de pièces principales (pièces de vie, hors cuisine, salle de bain, WC).
• Préciser s'il s'agit d'une location vide ou meublée.

Étape 3 : appliquer la formule

Loyer maximum hors charges = loyer de référence majoré × surface habitable

Simulation concrète pour le 11ᵉ arrondissement

Un studio de 25 m² situé dans le 11ᵉ arrondissement de Paris, dans un immeuble construit en 1935, loué vide :

• Loyer de référence majoré pour cette catégorie : environ 34,80 €/m² (valeur illustrative) ;
• Loyer maximum = 34,80 × 25 = 870 € hors charges.

Si le propriétaire bailleur affiche le bien à 950 €, le locataire peut d'abord contester le loyer par lettre recommandée auprès du bailleur. Sans accord, il peut ensuite saisir la commission départementale de conciliation.

Checklist avant mise en location

• Surface habitable mesurée (ou re-mesurée en cas de doute).
• Zone d'encadrement des loyers identifiée via le simulateur officiel.
• Époque de construction vérifiée sur les documents cadastraux.
• Loyer de référence majoré applicable relevé sur l'arrêté en vigueur.
• Loyer fixé au plus égal au loyer majoré multiplié par la surface, sauf complément justifié.
• Mention du loyer de référence et du loyer majoré inscrite au bail (obligation légale).
• Souscription d'une GLI ou d'une garantie Visale évaluée.

Loyers de référence par arrondissement : les grandes tendances

Les écarts entre arrondissements reflètent la tension du marché local. Les ordres de grandeur ci-dessous donnent une hiérarchie indicative entre secteurs ; seul le simulateur officiel fait foi pour une adresse donnée.

Les arrondissements les plus chers

Les 1ᵉʳ, 2ᵉ, 4ᵉ, 6ᵉ et 7ᵉ arrondissements affichent généralement les plafonds les plus élevés, toutes typologies confondues : centralité, patrimoine haussmannien, forte demande de locations meublées de courte et moyenne durée.

Les arrondissements intermédiaires

Les 8ᵉ, 9ᵉ, 10ᵉ, 15ᵉ, 16ᵉ et 17ᵉ arrondissements se situent dans une fourchette médiane, avec souvent un meilleur ratio plafond de loyer / prix d'acquisition pour un investissement en gestion locative.

Les arrondissements les plus accessibles

Les 13ᵉ, 18ᵉ, 19ᵉ et 20ᵉ arrondissements présentent les loyers de référence les plus bas pour l'ancien. Les immeubles récents (après 1990) y bénéficient cependant de références sensiblement plus élevées que le parc ancien.

Point de vigilance : un même arrondissement peut relever de deux zones différentes dans l'arrêté préfectoral. Vérifiez toujours au niveau de l'adresse exacte, pas seulement du numéro d'arrondissement.

Incidence du DPE

Le diagnostic de performance énergétique influence désormais la gestion locative : les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l'objet d'une augmentation de loyer, même dans la limite du loyer majoré. Pour mémoire, les logements classés G consommant plus de 450 kWh/m²/an sont interdits à la location depuis 2023, l'ensemble des logements G depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, et les logements F le seront à partir de 2028.

Le complément de loyer : conditions et limites

Le complément de loyer est la seule voie légale pour dépasser le loyer de référence majoré. Son usage est strictement encadré depuis le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022 ; pour un tour d'horizon complet des risques et bonnes pratiques, consultez notre guide du complément de loyer à Paris.

Caractéristiques pouvant justifier un complément

Le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du même secteur :

• vue exceptionnelle (monuments, Seine, jardins) ;
• terrasse ou balcon de grande surface ;
• hauteur sous plafond supérieure à 3,20 m ;
• prestations de standing (gardien, piscine, parking inclus) ;
• équipements haut de gamme dans un meublé.

Ce qui ne peut pas justifier un complément de loyer

• un DPE classé F ou G ;
• des sanitaires sur le palier ;
• des signes d'humidité ou d'infiltration ;
• une installation électrique dégradée ;
• des nuisances sonores avérées ;
• une pièce principale qui ne respecte pas les seuils légaux minimaux de surface.

Mentions obligatoires au bail

• le loyer de référence applicable ;
• le loyer de référence majoré applicable ;
• le montant du complément de loyer, s'il y en a un ;
• la ou les caractéristiques justifiant ce complément.

La rigueur dans la rédaction du bail et la justification du complément de loyer reste la meilleure protection pour le bailleur : les compléments injustifiés sont une source fréquente de litiges, et la charge de la preuve lui incombe.

Sanctions et recours en cas de loyer excessif

Un loyer fixé au-delà du loyer de référence majoré expose le bailleur à deux types de conséquences, qui peuvent se combiner : une sanction administrative prononcée par la Ville de Paris, et une action du locataire pour obtenir la restitution du trop-perçu.

L'amende administrative

Après mise en demeure restée sans effet, la Ville de Paris peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale, en application de l'article 140 de la loi ÉLAN. La procédure comprend un rappel du manquement, une injonction de mise en conformité du bail et de restitution du trop-perçu au locataire dans un délai de deux mois, puis la possibilité pour le bailleur de présenter ses observations avant toute sanction.

Le recours du locataire

Pour contester un loyer excessif ou un complément de loyer injustifié, le locataire adresse d'abord une lettre recommandée au propriétaire bailleur. Sans réponse ou accord, il saisit la commission départementale de conciliation, démarche gratuite ; pour un complément de loyer contesté, cette saisine doit intervenir dans les trois mois suivant la signature du bail. En l'absence de conciliation, l'affaire peut être portée devant le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner le remboursement du trop-perçu, la réduction du loyer au montant légal et, le cas échéant, des dommages et intérêts.

Comment un contrôle est déclenché

Les contrôles font généralement suite à un signalement du locataire, à une vérification croisée des annonces en ligne, ou à un contrôle de la Ville de Paris. Le bailleur reste responsable du respect de l'encadrement même si l'annonce a été rédigée par un tiers (agence, plateforme).

FAQ — Encadrement des loyers et loyers de référence à Paris

Le loyer de référence s'applique-t-il aux baux en cours ?

L'encadrement s'applique à la signature d'un nouveau bail ou à son renouvellement. Pour un bail en cours, le loyer ne peut être réévalué au-delà de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Au renouvellement, il peut être réajusté à la hausse s'il est inférieur au loyer de référence minoré, ou à la baisse, à la demande du locataire, s'il dépasse le loyer de référence majoré.

Que risque un propriétaire qui dépasse le loyer de référence majoré ?

Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection. Le bailleur s'expose à devoir rembourser le trop-perçu et à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.

Comment contester un loyer trop élevé en tant que locataire ?

Dans les trois mois suivant la signature du bail pour un complément de loyer contesté, le locataire adresse une lettre recommandée au propriétaire bailleur. Sans réponse, il saisit la commission départementale de conciliation de Paris, démarche gratuite, avant de pouvoir, si besoin, porter l'affaire devant le tribunal.

Les loyers de référence changent-ils chaque année ?

Oui. La préfecture publie un nouvel arrêté chaque année, généralement à l'approche de l'été (le dernier date du 12 juin 2026), et les montants restent applicables jusqu'à la publication de l'arrêté suivant. Le dispositif lui-même reste expérimental et sa prolongation au-delà du 24 novembre 2026 est en cours d'examen au Parlement (voir plus haut).

La colocation est-elle concernée par l'encadrement ?

Oui. Pour un bail unique de colocation, le loyer total est soumis à l'encadrement des loyers. Pour des baux individuels par chambre, chaque loyer est encadré séparément en fonction de la surface de la chambre et des espaces communs au prorata.

Le DPE influence-t-il le loyer de référence ?

Indirectement. Un logement classé F ou G ne peut plus faire l'objet d'un complément de loyer, et le gel des loyers pour les passoires thermiques empêche toute augmentation, même dans la limite du loyer majoré.

Maîtriser les loyers de référence permet de fixer un loyer juste, conforme à la loi et défendable en cas de contestation. Pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent déléguer le suivi réglementaire, la rédaction du bail et l'optimisation du loyer dans le cadre légal, un mandataire spécialisé en gestion locative à Paris peut s'avérer un allié précieux.

JOYA accompagne les propriétaires bailleurs parisiens en gestion locative depuis 2009. L'agence gère aujourd'hui 4 000 lots, avec 0 % d'impayés et un délai moyen de 8 jours pour relouer un bien ; elle assure la rédaction de baux conformes aux loyers de référence et propose une garantie loyers impayés optionnelle à 2,5 % TTC. Contact : 01 49 53 60 04, paris@joya.fr, 59 rue de Châteaudun, 75009 Paris.