Procédure d'Expulsion Locataire à Paris (2026) : Le Guide Complet

« Mon locataire ne paie plus depuis trois mois, combien de temps avant de récupérer mon logement ? » C'est la question que posent en priorité les propriétaires bailleurs parisiens confrontés à des loyers impayés, que leur bien soit dans le 11e ou le 18e arrondissement. La réponse est rarement celle qu'ils espèrent : à Paris, entre le premier impayé et la libération effective du logement, il faut compter 12 à 24 mois dans la majorité des cas, parfois davantage si la trêve hivernale s'intercale ou si le locataire obtient des délais du juge.

Ce guide détaille chaque étape de la procédure d'expulsion à Paris en 2026, les délais réels constatés devant le tribunal judiciaire, et les leviers concrets pour sécuriser votre gestion locative à Paris. Que le bien soit géré en direct ou via un administrateur de biens, chaque propriétaire y trouvera une feuille de route claire.

1. Impayé de loyer vs squatter : quelle procédure d'expulsion à Paris ?

À Paris, la procédure d'expulsion diffère radicalement selon le statut de l'occupant. Pour un locataire avec bail, une procédure judiciaire de 12 à 24 mois est nécessaire. Pour un squatter (occupant sans titre), une procédure administrative accélérée via le préfet permet une évacuation en quelques jours à quelques semaines, sans application de la trêve hivernale.

Avant toute démarche, une distinction fondamentale s'impose : la procédure n'est pas la même selon que l'occupant est un locataire en impayé (titulaire d'un bail) ou un squatter (occupant sans droit ni titre).

Locataire en impayé de loyer

Le locataire bénéficie d'un bail et donc de la protection légale attachée à ce contrat. La procédure passe obligatoirement par :

• Un commandement de payer délivré par commissaire de justice (ex-huissier)
• La saisine du tribunal judiciaire si le commandement reste infructueux
• Un jugement d'expulsion
• Un commandement de quitter les lieux, puis le cas échéant le concours de la force publique

Aucun raccourci n'est légal. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, ou menacer le locataire constitue un délit d'expulsion illégale, passible de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal).

Squatter (occupation illicite)

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite — dite « loi Kasbarian-Bergé » ou « loi anti-squat » —, la procédure a été considérablement accélérée pour les propriétaires victimes de squat :

• Dépôt de plainte pour violation de domicile
• Mise en demeure de quitter les lieux, avec un délai minimal de 24 heures lorsque le logement squatté est le domicile de la victime
• Demande d'évacuation adressée au préfet, qui doit statuer sous 48 heures
• Évacuation forcée par les forces de l'ordre si nécessaire

La suite de cet article se concentre sur le cas le plus fréquent et le plus long : l'expulsion d'un locataire pour impayés de loyer à Paris.

2. Le commandement de payer : l'acte de départ (délai de six semaines)

Le commandement de payer est l'acte de commissaire de justice qui lance officiellement la procédure d'expulsion pour loyers impayés à Paris. Depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, il donne au locataire un délai de six semaines pour régler sa dette, contre deux mois auparavant. Sans cet acte, aucune action en justice ne peut être engagée par le propriétaire bailleur.

Point de vigilance : ce délai de six semaines s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Pour un bail signé avant cette date et non renouvelé depuis, la Cour de cassation retient que l'ancien délai de deux mois continue de s'appliquer, au nom du principe de non-rétroactivité de la loi. En 2026, la plupart des baux en cours relèvent désormais du nouveau délai, mais il reste utile de vérifier la date du bail avant de calculer l'échéance exacte.

Quand le délivrer ?

La loi ne fixe aucun délai minimum d'impayé avant de pouvoir agir. En pratique, la plupart des professionnels recommandent d'agir dès le deuxième mois d'impayé : attendre davantage, c'est laisser la dette se creuser et réduire les chances de recouvrement.

À noter : lorsque le locataire perçoit une aide au logement versée en tiers payant, le bailleur ou son mandataire a l'obligation de signaler tout impayé à la CAF dans un délai de deux mois. Ce signalement conditionne le maintien de l'aide.

Que contient le commandement de payer ?

L'acte, délivré par un commissaire de justice, doit mentionner :

• Le décompte précis des sommes dues (loyers, charges, pénalités)
• La clause résolutoire du bail, lorsqu'elle existe — elle figure dans la quasi-totalité des baux standards
• Le délai laissé au locataire pour régler sa dette (six semaines ou deux mois selon la date du bail)
• L'information sur le droit de saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) de Paris

Ce dernier point est crucial : un commandement omettant la mention du FSL peut être annulé par le juge.

Que se passe-t-il pendant ce délai ?

Trois scénarios possibles :

Le locataire paie intégralement. La clause résolutoire ne joue pas, le bail se poursuit normalement.

Le locataire paie partiellement ou propose un échéancier. Le commandement reste valable. Accepter un paiement partiel ne vaut pas renonciation à la procédure, à condition de le formaliser par écrit.

Le locataire ne paie pas et ne se manifeste pas. À l'expiration du délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit : le bail est théoriquement résilié. Mais cette résiliation doit être constatée par un juge pour produire ses effets.

Coût moyen d'un commandement de payer à Paris : 250 à 350 € (frais de commissaire de justice).

3. La saisine du tribunal judiciaire de Paris

Si le locataire n'a pas régularisé sa situation à l'issue du délai, l'étape suivante est la saisine du tribunal judiciaire de Paris (parvis du Tribunal de Paris, Porte de Clichy, 75017).

Assignation en référé ou au fond ?

Deux voies procédurales existent :

• Le référé : procédure rapide, adaptée quand le bail contient une clause résolutoire et que l'impayé est incontestable. C'est la voie la plus souvent utilisée pour les expulsions liées aux impayés à Paris.
• L'audience au fond : nécessaire si la clause résolutoire est absente, si le locataire conteste la dette, ou si la situation est juridiquement complexe.

L'assignation doit être signifiée au locataire au moins 6 semaines avant l'audience. Elle doit aussi être notifiée à la préfecture de Paris (via la DRIHL — Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement), qui pourra proposer un diagnostic social.

Devant le juge : quelles décisions possibles ?

Le juge n'est pas un simple tampon. Même en présence d'une clause résolutoire acquise, il dispose d'un pouvoir d'appréciation important :

• Constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion
• Accorder des délais de paiement au locataire, dans la limite de deux ans (article 1343-5 du Code civil), ce qui suspend la clause résolutoire
• Suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire démontre sa bonne foi

Depuis la loi Kasbarian-Bergé, le juge est plus exigeant qu'avant 2023 : aucun délai de paiement ne peut être accordé si le locataire ne prouve pas, avant l'audience, qu'il a repris le règlement intégral du loyer courant et qu'il est en mesure de rembourser sa dette.

À retenir : à Paris, les juges accordent encore des délais de paiement dans une proportion significative des dossiers lorsque le locataire se présente à l'audience avec un début de plan d'apurement, une attestation de la CAF ou un dossier FSL en cours. Si le locataire respecte l'échéancier fixé, le bail reprend ses effets ; en cas de non-respect, le propriétaire doit faire constater la caducité des délais, ce qui rallonge encore la procédure de plusieurs semaines.

Le jugement d'expulsion

Une fois le jugement rendu et l'expulsion ordonnée, le propriétaire doit encore :

• Faire signifier le jugement au locataire par commissaire de justice
• Attendre l'expiration du délai de recours (15 jours pour une ordonnance de référé)
• Délivrer un commandement de quitter les lieux, avec un délai de 2 mois avant exécution (ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge dans certains cas, notamment en cas de mauvaise foi caractérisée)

Chaque étape a son propre délai incompressible. C'est l'accumulation de ces délais qui explique la lenteur globale de la procédure.

4. La trêve hivernale à Paris (1er novembre - 31 mars)

La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, interdit l'exécution physique de l'expulsion d'un locataire de sa résidence principale. Le jugement ne peut pas être exécuté durant cette période, mais toutes les autres étapes de la procédure (commandement de payer, audience, signification) peuvent se poursuivre.

Ce que la trêve bloque (et ce qu'elle ne bloque pas)

Uniquement l'exécution physique de l'expulsion (intervention du commissaire de justice et/ou de la force publique pour faire sortir l'occupant). Toutes les autres étapes procédurales restent possibles pendant la trêve :

• Délivrer un commandement de payer
• Assigner devant le tribunal
• Obtenir un jugement d'expulsion
• Signifier le jugement
• Délivrer un commandement de quitter les lieux

Un propriétaire avisé lance donc la procédure pendant la trêve pour être prêt à agir dès le 1er avril.

Les exceptions à la trêve hivernale

Depuis la loi ÉLAN de 2018 puis la loi Kasbarian-Bergé de 2023, certaines situations échappent à la trêve :

• Squatteurs (occupation illicite sans bail)
• Locataires dont le relogement est assuré dans des conditions suffisantes, respectant l'unité et les besoins de la famille
• Époux dont l'expulsion a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre de violences conjugales

Un locataire en impayé, même de mauvaise foi caractérisée, bénéficie en revanche de la trêve hivernale : le juge ne peut pas y déroger.

L'impact concret sur le calendrier

Prenons un cas concret. Un propriétaire obtient un jugement d'expulsion le 15 octobre. Après signification et délai du commandement de quitter les lieux (2 mois), l'expulsion pourrait théoriquement avoir lieu mi-décembre. Mais la trêve hivernale la repousse au 1er avril — soit plus de 5 mois d'attente supplémentaires qui pèsent sur les revenus fonciers.

C'est pourquoi le calendrier de lancement de la procédure est stratégique. Idéalement, l'ensemble des étapes judiciaires devrait aboutir avant le 1er septembre pour espérer une exécution avant le 1er novembre.

5. Délais réels d'une expulsion à Paris : le calendrier détaillé

Les délais réels pour expulser un locataire à Paris atteignent couramment 12 à 24 mois. Cet allongement s'explique par l'engorgement du tribunal judiciaire et par les délais pour obtenir le concours de la force publique auprès de la préfecture, qui peuvent ajouter plusieurs mois à la procédure théorique.

Voici un calendrier réaliste d'une procédure d'expulsion pour impayés à Paris, sans aléa particulier :

Le goulot d'étranglement principal est double : l'engorgement du tribunal judiciaire de Paris, qui traite un volume considérable d'affaires locatives, et le délai d'obtention du concours de la force publique auprès de la préfecture.

Le concours de la force publique : l'étape finale

Si le locataire refuse de partir après le commandement de quitter les lieux, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion infructueuse. Le propriétaire doit alors demander le concours de la force publique au préfet de Paris.

Le préfet dispose d'un délai légal de 2 mois pour répondre. Passé ce délai, en cas de refus explicite ou implicite, l'État engage sa responsabilité et le propriétaire peut demander une indemnisation au tribunal administratif pour le préjudice subi (loyers perdus, frais de procédure).

Le nombre de demandes de concours de la force publique à Paris dépasse chaque année la capacité de traitement de la préfecture. Les délais effectifs oscillent le plus souvent entre 3 et 6 mois après la demande.

Ce que les chiffres ne disent pas : selon les professionnels du secteur, dans une part importante des dossiers parisiens, le locataire finit par quitter les lieux avant l'intervention effective de la force publique, après le commandement de quitter ou à la réception de la convocation du commissaire de justice. La pression procédurale suffit souvent, mais il faut avoir la rigueur de mener chaque étape à terme.

6. La garantie loyers impayés (GLI) : votre bouclier financier

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance destinée à tout propriétaire bailleur à Paris. Elle couvre les loyers non perçus pendant la procédure d'expulsion et prend en charge une partie des frais de justice. C'est l'un des moyens les plus efficaces de sécuriser ses revenus fonciers face au risque d'impayé.

Ce que couvre une GLI standard

• Indemnisation des loyers impayés, après un délai de carence variable selon les contrats (souvent 0 à 3 mois)
• Prise en charge des frais de procédure : commissaire de justice, assignation, avocat
• Protection juridique : gestion du dossier contentieux par les services de l'assureur
• Couverture des dégradations locatives, selon le contrat, généralement plafonnée entre 5 000 et 15 000 €

Ce que la GLI ne fait pas

La GLI ne raccourcit pas les délais judiciaires. Un propriétaire assuré attend aussi longtemps qu'un propriétaire non assuré pour obtenir un jugement et l'exécution de l'expulsion. La différence : il perçoit ses loyers pendant toute la durée de la procédure, dans la limite du plafond contractuel (souvent 70 000 à 100 000 €).

Autre nuance : la GLI ne fonctionne que si le locataire a été sélectionné selon les critères d'éligibilité définis par l'assureur au moment de la souscription. Un locataire dont le dossier n'a pas été validé en amont ne sera pas couvert.

Combien coûte une GLI à Paris ?

Les tarifs varient selon les assureurs et le niveau de couverture : généralement 2,5 % à 4 % du loyer charges comprises pour un contrat souscrit directement par le bailleur, et souvent 2 % à 3,5 % pour un contrat groupe souscrit via un administrateur de biens, grâce à la mutualisation. Pour un loyer de 1 200 € charges comprises, cela représente de l'ordre de 24 à 48 € par mois. Face à un risque d'impayé de 12 à 24 mois, le calcul économique penche souvent en faveur de l'assurance.

Point de vigilance : lisez attentivement les conditions de déchéance de garantie. Certains contrats excluent la couverture si le bailleur n'a pas déclaré l'impayé dans un délai précis (souvent 30 à 60 jours) ou n'a pas respecté la procédure de mise en recouvrement prévue par l'assureur.

7. Prévention : comment éviter la procédure d'expulsion

Pour éviter une expulsion, la prévention reste la meilleure arme : une sélection rigoureuse du locataire, la souscription d'une GLI, et une réaction rapide dès le premier impayé. Proposer un plan d'apurement et orienter le locataire vers les aides sociales peut aussi désamorcer le conflit.

Sélection rigoureuse du locataire

C'est le rempart numéro un. Les critères objectifs à vérifier :

• Revenus nets au moins égaux à 3 fois le loyer charges comprises — seuil communément admis par les assureurs GLI et la pratique professionnelle
• Stabilité professionnelle : CDI hors période d'essai, fonctionnaire, profession libérale avec bilans
• Historique locatif : quittances des 3 derniers mois, attestation de l'ancien bailleur
• Cohérence du dossier : vérifier les pièces (fiches de paie, avis d'imposition) via un service de vérification type DossierFacile, service public gratuit

Réagir dès le premier impayé

Attendre « pour voir » est la pire stratégie. Un appel téléphonique au locataire dès le 5e jour de retard permet souvent de désamorcer la situation. À défaut de réponse satisfaisante, une relance écrite dans les 15 jours suivants pose le cadre. Si le deuxième loyer reste impayé, le commandement de payer doit être envisagé sans attendre.

Proposer un protocole d'accord (plan d'apurement)

Avant la saisine du tribunal, propriétaire et locataire peuvent formaliser un protocole d'accord — un échéancier de remboursement signé par les deux parties, qui a une valeur juridique. Pour qu'il soit efficace, le protocole doit prévoir :

• Des mensualités réalistes (le locataire doit pouvoir payer le loyer courant plus une fraction de la dette)
• Une clause de déchéance du terme en cas de non-respect d'une seule échéance
• La mention que la dette reste exigible en totalité en cas de défaillance

Orienter le locataire vers les aides sociales

Un locataire qui ne paie plus n'est pas toujours de mauvaise foi : perte d'emploi, accident de vie, séparation, les causes sont multiples. Paris dispose d'un réseau d'aides mobilisables :

• FSL de Paris (Fonds de solidarité pour le logement) : aides au paiement des dettes locatives
• CAF : vérification des droits aux aides au logement et réexamen en cas de changement de situation
• Action Logement : aide « Mobili-Pass » et garantie Visale pour certains profils
• CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions) : dispositif départemental de médiation

Orienter un locataire vers ces dispositifs, ce n'est pas lui faire un cadeau : c'est aussi protéger ses propres intérêts de bailleur. Un locataire aidé financièrement reprend généralement ses paiements plus vite qu'un locataire livré à lui-même.

Checklist prévention des impayés

• Vérifier l'éligibilité du locataire à une GLI avant la signature du bail
• Insérer une clause résolutoire dans le bail (présente dans les baux types, mais à vérifier)
• Mettre en place le prélèvement automatique du loyer
• Conserver une copie à jour des coordonnées du garant, en cas de caution personne physique
• Signaler tout impayé à la CAF dans le délai légal lorsque l'aide au logement est versée en tiers payant
• Relancer par écrit dès le 10e jour de retard de paiement

8. Questions fréquentes sur l'expulsion locative à Paris

Un propriétaire peut-il expulser lui-même son locataire ?

Non. Toute expulsion doit passer par une décision de justice, puis par un commissaire de justice, voire la force publique. L'expulsion « de fait » (changement de serrures, coupure des fluides, intimidation) est un délit pénal puni de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal).

Combien coûte une procédure d'expulsion à Paris ?

En l'absence de GLI, le propriétaire supporte l'ensemble des frais : commandement de payer (250-350 €), assignation (300-500 €), honoraires d'avocat (1 500 à 3 000 € pour un référé), frais de commissaire de justice pour l'exécution (400-800 €). Total estimé : 2 500 à 5 000 €, hors perte de loyers.

Le locataire peut-il contester l'expulsion ?

Oui, à plusieurs stades. Il peut demander des délais de paiement devant le juge : dans la limite de deux ans pendant l'instance (article 1343-5 du Code civil), ou dans la limite d'un an après le jugement depuis la loi Kasbarian-Bergé de 2023 (contre trois ans auparavant). Il peut aussi faire appel du jugement d'expulsion, ce qui suspend l'exécution sauf si le juge a assorti sa décision de l'exécution provisoire. À Paris, un appel rallonge la procédure de plusieurs mois supplémentaires.

Quel est le rôle d'une agence de gestion locative dans une procédure d'expulsion ?

Une agence de gestion locative à Paris, en tant que mandataire du propriétaire, pilote toute la procédure. Elle se charge de la déclaration à la GLI, de la coordination avec le commissaire de justice et l'avocat, et assure le suivi du dossier, libérant le bailleur de ce processus complexe et chronophage.

La trêve hivernale s'applique-t-elle aux locaux commerciaux ?

Non. La trêve hivernale ne s'applique qu'aux locaux d'habitation constituant la résidence principale de l'occupant. Les baux commerciaux et professionnels n'en bénéficient pas.

Que se passe-t-il si la préfecture refuse le concours de la force publique ?

Le propriétaire peut engager la responsabilité de l'État devant le tribunal administratif de Paris. L'indemnisation couvre les loyers perdus à compter du refus, ou de l'absence de réponse passé le délai de 2 mois. Le propriétaire doit prouver le montant du préjudice (bail, avis d'imposition, décompte des loyers impayés).

Un locataire protégé (plus de 65 ans, faibles revenus) peut-il être expulsé ?

Oui, mais avec une obligation supplémentaire pour le bailleur : celui-ci doit proposer un relogement adapté aux besoins et aux moyens du locataire protégé, dans un périmètre géographique proche, sauf si le bailleur lui-même est âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes. Si aucune solution de relogement n'est proposée alors qu'elle est requise, le juge peut refuser l'expulsion. Pour en savoir plus sur les obligations spécifiques des bailleurs, consultez notre guide sur le statut du bailleur privé.

Peut-on cumuler une GLI et un garant personne physique ?

Non. La loi Boutin interdit ce cumul pour les locations nues ou meublées à usage de résidence principale, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

En résumé

La procédure d'expulsion à Paris reste longue, coûteuse et éprouvante, pour le bailleur comme pour le locataire. Mieux vaut investir en amont — sélection rigoureuse, GLI, réactivité dès le premier retard — que de s'engager dans une procédure judiciaire de plusieurs mois.

Fondée en 2009, JOYA gère 4 000 lots en gestion locative à Paris et affiche 0 % d'impayés grâce à une sélection rigoureuse des candidats et à un suivi réactif de chaque dossier. Pour une estimation de loyer gratuite ou un accompagnement sur un dossier d'impayé, contactez notre équipe au 01 49 53 60 04 ou via notre page de contact.