Statut du bailleur privé 2026 : gagnants, perdants et 4 exemples chiffrés à Paris

Entré en vigueur le 21 février 2026, le nouveau statut du bailleur privé — dit « dispositif Jeanbrun » — remplace le Pinel et redéfinit les règles fiscales de l'investissement locatif. Gagnants, perdants, cas concrets à Paris et en proche banlieue : décryptage complet.

Contexte : pourquoi un nouveau dispositif ?

La France traverse depuis 2023 une crise du logement d'une ampleur inédite. Les ventes de logements neufs à usage locatif se sont effondrées : environ 9 500 unités vendues à des investisseurs en 2025, contre 60 000 à 65 000 dans une année normale selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Moins de 300 000 logements ont été construits en 2024, contre 435 000 en 2017. En parallèle, le dispositif Pinel — principal levier d'incitation pour les investisseurs particuliers — s'est éteint le 31 décembre 2024, après avoir vu ses avantages fiscaux rabotés année après année (de 21 % sur 12 ans à l'origine, à 14 % sur 12 ans en 2024).

C'est dans ce contexte que le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a présenté le 20 janvier 2026 la version finale du « statut du bailleur privé », intégrée au projet de loi de finances 2026 et adoptée via l'article 49.3. Promulguée le 19 février 2026 (loi n° 2026-103), la mesure est entrée en vigueur le 21 février 2026 et couvre les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.

Le gouvernement poursuit trois objectifs : relancer la construction neuve en visant 50 000 logements locatifs privés supplémentaires par an, accélérer la rénovation énergétique des passoires thermiques, et développer l'offre de logements à loyers modérés pour les classes moyennes.

Le mécanisme : un amortissement, plus une réduction d'impôt

C'est le changement de paradigme fondamental. Le Pinel offrait une réduction d'impôt — un crédit directement soustrait de l'impôt dû, identique en montant absolu quelle que soit la tranche marginale d'imposition (TMI) du contribuable. Le Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal : le propriétaire déduit chaque année une fraction de la valeur de son bien de ses revenus fonciers imposables. Si cette déduction crée un déficit foncier, celui-ci peut s'imputer sur le revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € pour une rénovation énergétique lourde). C'est une innovation majeure pour un dispositif d'investissement locatif français.

Conséquence directe : la valeur de l'avantage fiscal est désormais proportionnelle à la TMI. Un contribuable à TMI 41 % économise bien plus qu'un contribuable à TMI 11 % pour un même bien — ce qui n'était pas le cas avec le Pinel.

Taux d'amortissement

La base amortissable est fixée à 80 % du prix d'acquisition (le terrain, estimé forfaitairement à 20 %, est exclu). Les taux varient selon la nature du bien et le niveau de loyer pratiqué :

Dans le neuf (logement collectif, norme RE2020, DPE A, B ou C) :

• Loyer intermédiaire : 3,5 %/an — plafond 8 000 €/an
• Loyer social : 4,5 %/an — plafond 10 000 €/an
• Loyer très social : 5,5 %/an — plafond 12 000 €/an

Dans l'ancien rénové (travaux ≥ 30 % du prix d'achat, DPE A, B ou C après travaux) :

• Loyer intermédiaire : 3 %/an — plafond 10 700 €/an
• Loyer social : 3,5 %/an — plafond 10 700 €/an
• Loyer très social : 4 %/an — plafond 10 700 €/an

Conditions d'éligibilité

• Location nue à usage de résidence principale pendant 9 ans minimum.
• Logements collectifs uniquement — les maisons individuelles sont exclues.
• Respect des plafonds de loyers (référentiel Loc'Avantages, déclinés par zone A bis, A, B1, B2, C) et des plafonds de ressources des locataires. En zone A bis (Paris et 76 communes limitrophes), le plafond intermédiaire est de 18,89 €/m²/mois.
• Interdiction de louer à un ascendant, descendant ou membre du foyer fiscal.
• Maximum de 2 logements par foyer fiscal.
• Pour l'ancien : travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat.
• Pas de zonage d'éligibilité : contrairement au Pinel (restreint aux zones A bis, A et B1), le Jeanbrun est ouvert à tout le territoire.

Contrepartie à la revente

Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente (art. 150 VB III du CGI), comme pour le LMNP depuis 2025. C'est un paramètre critique du business plan.

Tableau comparatif Pinel 2024 / Jeanbrun 2026

CritèrePinel 2024 (dernière version)Jeanbrun 2026Nature de l'avantageRéduction d'impôt directeAmortissement des revenus fonciersTaux / montant9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans, 14 % sur 12 ans3 % à 5,5 %/an sur 80 % du prixPlafond de l'avantage300 000 € d'investissement + 5 500 €/m²8 000 à 12 000 €/an d'amortissementSoumis au plafond des niches (10 000 €/an)OuiNonDurée d'engagement6, 9 ou 12 ans9 ansZonageZones A bis, A et B1 uniquementTout le territoireType de bienNeuf collectif uniquementNeuf collectif + ancien rénovéRéintégration à la reventeNonOui

Les gagnants : TMI élevées et investisseurs dans l'ancien

Exemple 1 — Neuf à Saint-Ouen (zone A bis), TMI 41 %

Profil : un couple parisien, cadres supérieurs, TMI 41 %, achète un T2 neuf de 42 m² en VEFA à Saint-Ouen (93) pour 280 000 €, loué en catégorie intermédiaire.

Loyer plafonné en zone A bis : coefficient multiplicateur = min(1,2 ; 0,7 + 19/42) = min(1,2 ; 1,152) = 1,152. Loyer max = 18,89 × 42 × 1,152 = 913 €/mois.

Sous Pinel 2024 :

• Réduction d'impôt sur 9 ans : 12 % × 280 000 = 33 600 €, soit 3 733 €/an
• Mais soumis au plafond des niches (10 000 €/an). Si le foyer utilise déjà 7 000 € de niches (emploi à domicile, garde d'enfants), seuls 3 000 €/an sont effectivement utilisables → 27 000 € sur 9 ans en pratique
• Pas de réintégration à la revente

Sous Jeanbrun 2026 :

• Base amortissable : 80 % × 280 000 = 224 000 €
• Amortissement annuel : 224 000 × 3,5 % = 7 840 €/an (< plafond de 8 000 € → OK)
• Économie fiscale annuelle : 7 840 × (41 % + 17,2 %) = 4 561 €/an
• Sur 9 ans : 41 049 € d'économie d'impôt
• Réintégration à la revente : 7 840 × 9 = 70 560 € d'amortissements cumulés. Surcoût fiscal brut (19 % IR + 17,2 % PS = 36,2 %) = 25 543 € (avant abattements pour durée de détention)
• Gain net sur 9 ans (hors abattements) : 41 049 − 25 543 = 15 506 €
• Si revente après 15 ans de détention : abattement de 30 % sur la PV IR et 16,5 % sur les PS → surcoût ramené à ~17 900 € → gain net : ~23 150 €

Verdict : à TMI 41 %, le Jeanbrun dépasse largement le Pinel effectif. Et surtout, il est hors plafond des niches : le foyer conserve ses 7 000 € d'autres réductions fiscales en plus.

Exemple 2 — Ancien rénové à Montreuil (zone A bis), TMI 30 %

Profil : un investisseur individuel, TMI 30 %, achète un T3 de 58 m² classé F au DPE dans un immeuble des années 1970 à Montreuil (93) pour 200 000 €, avec 70 000 € de travaux de rénovation énergétique (isolation par l'extérieur, pompe à chaleur, VMC double flux, menuiseries). DPE B après travaux.

Vérification de l'éligibilité : travaux / prix d'achat = 70 000 / 200 000 = 35 % → supérieur au seuil de 30 % ✓

Loyer plafonné intermédiaire zone A bis : coefficient = min(1,2 ; 0,7 + 19/58) = min(1,2 ; 1,028) = 1,028. Loyer max = 18,89 × 58 × 1,028 = 1 126 €/mois, soit 13 517 €/an. Loyer de marché estimé pour un T3 rénové à Montreuil : ~1 350 €/mois — la décote intermédiaire est d'environ 17 %.

Avant le Jeanbrun (régime foncier de droit commun) :

• Loyer annuel brut au prix du marché : 1 350 × 12 = 16 200 €/an
• Charges déductibles (taxe foncière, intérêts, assurance, gestion…) : ~4 500 €/an
• Revenu foncier net imposable : 16 200 − 4 500 = 11 700 €
• Imposition : 11 700 × (30 % + 17,2 %) = 5 522 €/an
• Rendement net après impôt : (16 200 − 4 500 − 5 522) / 270 000 = 2,29 %

Avec le Jeanbrun (loyer intermédiaire ancien) :

• Coût total : 200 000 + 70 000 = 270 000 €
• Base amortissable : 80 % × 270 000 = 216 000 €
• Amortissement annuel : 216 000 × 3 % = 6 480 €/an
• Loyer annuel plafonné : 13 517 €/an (manque à gagner vs marché libre : 2 683 €/an)
• Charges déductibles : ~4 500 €/an
• Revenu foncier avant amortissement : 13 517 − 4 500 = 9 017 €
• Revenu foncier après amortissement : 9 017 − 6 480 = 2 537 €
• Imposition : 2 537 × (30 % + 17,2 %) = 1 197 €/an (au lieu de 5 522 €)
• Économie fiscale annuelle : 5 522 − 1 197 = 4 325 €/an
• Manque à gagner sur le loyer : 2 683 €/an
• Gain net annuel : 4 325 − 2 683 = 1 642 €/an, soit 14 778 € sur 9 ans

Le calcul semble à peine positif, mais il omet un élément décisif : la plus-value patrimoniale liée au passage de DPE F à B. À Montreuil, la décote d'un bien classé F est de l'ordre de 15 à 20 %. Sur 270 000 € investis, le gain patrimonial est de l'ordre de 40 000 à 55 000 €. C'est la rénovation qui fait l'opération ; le Jeanbrun y ajoute un levier fiscal appréciable.

Les perdants : trois profils clairement pénalisés

Exemple 3 — Investisseur à TMI 11 % : le grand perdant

Profil : un jeune couple francilien, revenu fiscal de 32 000 €, TMI 11 %, achète un T2 neuf de 42 m² en VEFA à Saint-Ouen (93) pour 280 000 € — même bien que l'exemple 1.

Sous Pinel 2024 :

La réduction d'impôt est identique quel que soit le TMI — c'est l'avantage fondamental d'un crédit d'impôt :

• 12 % × 280 000 = 33 600 € sur 9 ans, soit 3 733 €/an
• Le foyer à TMI 11 % paie environ 2 400 €/an d'impôt sur le revenu. La réduction Pinel efface la quasi-totalité de l'IR.
• Pas de réintégration à la revente.

Sous Jeanbrun 2026 :

• Même amortissement annuel : 7 840 €/an
• Mais l'économie fiscale dépend désormais du TMI : 7 840 × (11 % + 17,2 %) = 2 211 €/an
• Sur 9 ans : 19 899 € d'économie (vs 33 600 € en Pinel → 13 701 € de moins)
• Réintégration à la revente (si revente à 9 ans) : 70 560 € × 36,2 % = 25 543 €
• Bilan net : 19 899 − 25 543 = −5 644 €

L'investisseur à TMI 11 % est en perte sèche de 5 644 €, là où il gagnait 33 600 € avec le Pinel. L'écart dépasse 39 000 €.

C'est mathématiquement inévitable : un amortissement profite aux tranches hautes (il réduit le revenu imposable — plus le taux marginal est élevé, plus l'économie est forte), tandis qu'une réduction d'impôt profitait également à tous. Le Jeanbrun est un dispositif conçu pour les contribuables fortement imposés. Pour un TMI 11 %, il est destructeur de valeur.

Exemple 4 — Investisseur LMNP dans le 19e : le double coup

Profil : un investisseur, TMI 30 %, détient un studio meublé de 25 m² dans le 19e arrondissement de Paris, acheté 200 000 € en 2020. Il le loue en LMNP (loueur meublé non professionnel) au régime réel à 850 €/mois.

Le LMNP ne bénéficie pas du Jeanbrun (location nue obligatoire). Mais la loi de finances 2025 l'a déjà frappé durement.

Avant la réforme (régime LMNP réel, jusqu'à fin 2024) :

• Loyer brut annuel : 850 × 12 = 10 200 €
• Charges déductibles (copropriété, taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunt, comptable…) : ~3 200 €/an
• Amortissement du bien (hors terrain, 80 %) : 160 000 € sur ~30 ans = 5 333 €/an
• Amortissement du mobilier (10 000 € sur 7 ans) : 1 429 €/an
• Résultat BIC imposable : 10 200 − 3 200 − 5 333 − 1 429 = 238 €/an → quasiment aucun impôt
• À la revente : les amortissements n'étaient PAS réintégrés à la plus-value. Le bien suivait le régime des plus-values des particuliers, avec abattements pour durée de détention. Exonération totale d'IR après 22 ans, de PS après 30 ans. C'était le jackpot fiscal du meublé : amortir pendant la détention, vendre sans surcoût.

Depuis la loi de finances 2025 :

Les amortissements LMNP déduits à compter de 2025 sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente (art. 150 VB III du CGI modifié).

Concrètement, si notre investisseur continue d'amortir 5 333 €/an à partir de 2025 et revend en 2035 :

• Amortissements cumulés 2025-2034 : 5 333 × 10 = 53 330 €
• Supposons une revente au prix d'achat de 200 000 € (plus-value réelle = 0)
• Plus-value fiscale recalculée : 0 + 53 330 = 53 330 €
• Abattements pour 15 ans de détention : 30 % sur l'IR, 16,5 % sur les PS
• PV taxable IR : 53 330 × 70 % = 37 331 €. IR : 37 331 × 19 % = 7 093 €
• PV taxable PS : 53 330 × 83,5 % = 44 531 €. PS : 44 531 × 17,2 % = 7 659 €
• Impôt de sortie total : 14 752 € — sur un bien qui n'a pourtant pas pris de valeur

Avant 2025, ce même scénario aboutissait à zéro impôt de sortie. Le delta est de 14 752 € de fiscalité supplémentaire, sans aucune compensation.

Et l'investisseur LMNP ne peut pas basculer vers le Jeanbrun sans renoncer à la location meublée (loyers plus élevés, baux plus flexibles). Pour les propriétaires parisiens de studios meublés — l'un des segments les plus courants du marché locatif — aucune des deux options post-réforme n'est satisfaisante.

Les autres profils pénalisés

Les propriétaires de maisons individuelles sont exclus du Jeanbrun (logements collectifs uniquement). Le Pinel les excluait déjà depuis 2021, mais il n'existe désormais plus aucun dispositif de substitution pour ce type de bien.

Les investisseurs à horizon court subissent de plein fouet la réintégration des amortissements. Les abattements pour durée de détention ne commencent qu'à la 6e année et restent faibles les premières années. Revendre avant 12-15 ans de détention peut rendre l'opération fiscalement neutre, voire négative.

Les propriétaires bailleurs existants ne peuvent pas appliquer le Jeanbrun à leur parc actuel. Le dispositif cible exclusivement les nouvelles acquisitions entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un bailleur qui possède déjà trois appartements n'y gagne rien, sauf à acheter de nouveau.

Synthèse : pour qui le Jeanbrun est-il fait ?

Le dispositif est taillé sur mesure pour un profil précis : un contribuable à TMI 30 % ou plus, investissant dans un appartement collectif (neuf ou ancien à rénover lourdement), avec un horizon de détention d'au moins 12 à 15 ans, et acceptant un loyer modéré pendant 9 ans. Pour ce profil, l'avantage est réel et structurant : amortissement hors plafond des niches, déficit foncier imputable sur le revenu global, valorisation patrimoniale par la rénovation.

Pour les contribuables à TMI 11 %, les investisseurs en meublé, les détenteurs de maisons individuelles ou les propriétaires d'un parc existant, la réforme est au mieux neutre, au pire franchement défavorable par rapport à la situation antérieure.

Le statut du bailleur privé n'est pas une mesure universelle de soutien au logement locatif. C'est un instrument ciblé, conçu pour attirer des capitaux privés fortement imposés vers du logement collectif à loyer modéré. Le pari du gouvernement est que ce flux suffira à compenser l'effondrement de l'investissement locatif constaté depuis 2023. L'objectif de 50 000 logements supplémentaires par an reste ambitieux — et les décrets d'application encore en attente détermineront si le dispositif tient ses promesses.

‍