Copropriétaires à Paris : vos questions sur le syndic, les charges, les travaux et l’AG

Le syndic de copropriété assure quatre missions principales définies par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 :

• Exécuter le règlement de copropriété et les décisions votées en assemblée générale
• Administrer l'immeuble au quotidien
• Pourvoir à la conservation, la garde et l'entretien des parties communes
• Représenter le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice

Ces missions constituent le socle incompressible du contrat de syndic. Tout manquement à l'une d'entre elles peut justifier une mise en cause de sa responsabilité.

Le mandat du syndic de copropriété est fixé par l'assemblée générale pour une durée maximale de trois ans. Le renouvellement n'est jamais automatique : il doit être inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale et soumis au vote des copropriétaires. Dans les copropriétés parisiennes, cette durée permet aux copropriétaires d'évaluer régulièrement la qualité de la gestion de leur syndic.

La révocation du syndic est votée en assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). La question doit obligatoirement figurer à l'ordre du jour et être justifiée par un motif légitime et sérieux (fautes de gestion, non-exécution des décisions d'AG, etc.) pour ne pas être considérée comme abusive. Un copropriétaire ou le conseil syndical peut demander l'inscription de cette résolution. Si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple (article 25-1) peut être organisé immédiatement.

Contrairement à la révocation, le non-renouvellement du mandat du syndic en fin de contrat n'a pas à être justifié. À l'échéance du contrat, il suffit de mettre en concurrence plusieurs syndics et de voter la désignation d'un nouveau gestionnaire. Le conseil syndical joue un rôle clé dans cette mise en concurrence.

Checklist pour un changement de syndic :

• Vérifier la date d'échéance du contrat en cours
• Demander au conseil syndical de solliciter plusieurs devis
• S'assurer que la désignation du nouveau syndic figure à l'ordre du jour de l'AG
• Comparer les contrats sur le périmètre du forfait de base et les prestations hors forfait
• Vérifier les modalités de transition (remise des documents, des fonds, des archives)

Oui, le syndic professionnel doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Une dispense existait auparavant pour les copropriétés de 15 lots ou moins, sur décision de l'assemblée générale ; elle a été supprimée par l'ordonnance du 30 octobre 2019 prise en application de la loi ÉLAN. Depuis le 31 décembre 2020, plus aucune dérogation n'est possible, quelle que soit la taille de la copropriété. Cette obligation garantit la transparence et la sécurité des fonds de la copropriété.

Selon la FNAIM du Grand Paris, les charges de copropriété courantes à Paris ont augmenté de 10,71 % en 2023, atteignant un coût moyen de 43,34 € /m² de surface assurée. Les postes les plus impactés par cette hausse ont été :

Source : FNAIM du Grand Paris, février 2024

Les honoraires de syndic représentent une part stable des charges et ont peu évolué en dix ans, selon la même source. La hausse provient essentiellement des coûts de l'énergie et des services extérieurs. L'Association des Responsables de Copropriété (ARC) conteste toutefois la méthodologie de cet observatoire, estimant que l'utilisation de la surface « assurée » plutôt que « habitable » fausse les résultats.

Tout copropriétaire a le droit de consulter les pièces justificatives des charges auprès du syndic de copropriété. Le conseil syndical, en particulier, a pour mission de contrôler la gestion du syndic. Les comptes annuels doivent être présentés et approuvés lors de l'assemblée générale. En cas de doute, le conseil syndical peut mandater un expert-comptable pour auditer les comptes.

Le Plan Pluriannuel de Travaux est une obligation issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Il s'agit d'un document de planification sur dix ans qui identifie les travaux nécessaires à la sauvegarde du bâtiment, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, et à la réalisation d'économies d'énergie.

Le PPT est obligatoire pour les immeubles de plus de 15 ans, selon un calendrier échelonné aujourd'hui achevé :

• Depuis le 1er janvier 2023 : copropriétés de plus de 200 lots
• Depuis le 1er janvier 2024 : copropriétés de 51 à 200 lots
• Depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés de 50 lots ou moins

Le DPE collectif a suivi le même calendrier, avec un an de décalage :

• Depuis le 1er janvier 2025 : copropriétés de 51 à 200 lots (permis de construire antérieur au 1er janvier 2013)
• Depuis le 1er janvier 2026 : copropriétés de 50 lots ou moins (permis de construire antérieur au 1er janvier 2013)

Source : Loi Climat et Résilience, Légifrance

Oui. L'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi Climat et Résilience, impose aux copropriétés à usage d'habitation de plus de 10 ans de constituer un fonds de travaux — une obligation désormais généralisée à toutes les tailles de copropriété depuis le 1er janvier 2025. Le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Lorsque l'assemblée générale a adopté un Plan Pluriannuel de Travaux, ce montant ne peut être inférieur ni à 2,5 % du montant des travaux qui y sont prévus, ni à 5 % du budget prévisionnel : le seuil le plus élevé des deux s'applique. Ce fonds de travaux est attaché au lot : en cas de vente, les sommes versées ne sont pas restituées au vendeur.

Oui. Selon la Mairie de Paris, les travaux de modification de la devanture d'un commerce en copropriété nécessitent au minimum une déclaration préalable auprès des services d'urbanisme. Par ailleurs, si les travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires est également requise. Dans les arrondissements centraux comme le 11e ou le 18e, les contraintes architecturales peuvent être particulièrement strictes pour préserver l'harmonie des façades haussmanniennes.

La désignation du syndic de copropriété est votée à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette même majorité s'applique à sa révocation.

L'ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété a simplifié la prise de décision en assemblée générale et clarifié les relations entre le syndic, le conseil syndical et les copropriétaires. Elle a notamment facilité le recours à la passerelle de majorité : lorsqu'un vote à la majorité de l'article 25 échoue mais recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple de l'article 24 peut être organisé dans la même séance.

Trois options s'offrent au copropriétaire absent :

• Donner un pouvoir à un autre copropriétaire, un conjoint ou toute personne de confiance
• Voter par correspondance grâce au formulaire joint à la convocation
• Participer à distance si l'assemblée générale le permet (visioconférence autorisée sous conditions)

Ne pas participer revient à laisser les autres copropriétaires décider seuls, y compris sur des sujets financiers engageants.

La réponse dépend du règlement de copropriété. La Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024 (n° 22-21.455), a jugé qu'une activité de location meublée touristique n'était pas de nature commerciale si elle n'était accompagnée d'aucune prestation de services accessoire, ou seulement de prestations mineures. Ainsi, même si le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale, cette interdiction ne suffit pas à elle seule à empêcher la location touristique : la nature réelle de l'activité prime. Cette jurisprudence est particulièrement suivie à Paris, où la question des locations de courte durée est un sujet récurrent en copropriété.

Signaux d'alerte à surveiller dans la gestion de votre syndic de copropriété :

• Refus de communiquer les pièces comptables justificatives
• Absence de compte bancaire séparé sans vote de dispense en AG
• Travaux engagés sans autorisation préalable de l'assemblée générale
• Non-respect des délais de convocation aux assemblées générales
• Facturation de prestations non prévues au contrat sans devis préalable
• Absence de mise en concurrence des prestataires pour les contrats importants

Tout copropriétaire dispose du droit de consulter les documents de la copropriété, de contester les décisions d'assemblée générale devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois, et de demander l'inscription de résolutions à l'ordre du jour de l'AG.

Oui. Le tri à la source des biodéchets est obligatoire pour tous les producteurs, y compris les copropriétés, depuis le 31 décembre 2023 (loi anti-gaspillage pour une économie circulaire). Ce coût supplémentaire s'ajoute aux charges courantes déjà en hausse. Le parc de logements à Paris étant majoritairement ancien, selon la Chambre des Notaires de Paris, les copropriétés font face à un cumul d'obligations (PPT, DPE collectif, fonds de travaux, biodéchets) qui pèsent sur les budgets prévisionnels.

Les honoraires de syndic à Paris varient selon la taille de la copropriété et les prestations incluses dans le forfait de base. Selon l'observatoire de la FNAIM du Grand Paris, les honoraires de syndic représentent environ 15 à 20 % des charges courantes totales.

Les tarifs s'échelonnent généralement :

• Petites copropriétés (moins de 10 lots) : 800 à 1 500 € HT/an
• Copropriétés moyennes (10 à 50 lots) : 100 à 200 € HT par lot/an
• Grandes copropriétés (plus de 50 lots) : 80 à 150 € HT par lot/an

Dans les arrondissements du 16e ou du 8e, où les copropriétés de standing sont nombreuses, les tarifs peuvent être plus élevés en raison de prestations spécifiques (conciergerie, services haut de gamme).

Lamennais ADB, groupe JOYA, accompagne les copropriétés parisiennes depuis 1974 : 175 copropriétés et 7 649 lots gérés, avec un gestionnaire dédié et un extranet pour chaque copropriétaire, et 99 % des mandats renouvelés en 2025-2026. Pour toute question sur votre copropriété, contactez notre équipe au 01 49 53 60 00 (contact@joya.fr).