Statut du Bailleur Privé 2026 : Quel impact pour l'investissement locatif à Paris ?

La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 a laissé un vide dans l'arsenal fiscal de l'investissement locatif. Pour tout propriétaire bailleur parisien, c'est une période d'incertitude. Face à cette situation, le gouvernement, par la voix du sénateur et rapporteur Vincent Jeanbrun, a mis sur la table une proposition de statut du bailleur privé dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026. Ce dispositif n'est pas encore adopté : il s'agit d'une proposition à l'étude, dont les contours pourraient évoluer d'ici le vote final. Comprendre ses grandes lignes est toutefois essentiel pour anticiper sa stratégie de gestion locative à Paris.

Ce nouveau cadre fiscal, distinct de tout ce qui existait, ne reposerait pas sur une réduction d'impôt mais sur un mécanisme d'amortissement déductible des revenus fonciers. Il impliquerait une logique différente, des conditions précises et des conséquences spécifiques pour les propriétaires à Paris, que nous allons analyser en détail.

Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?

Le statut du bailleur privé, ou « dispositif Jeanbrun », est un régime fiscal optionnel à l'étude pour 2026. Il viserait les propriétaires qui louent un logement nu comme résidence principale. Son principe est de permettre la déduction d'un amortissement annuel du bien (plafonné à 8 000 €) des revenus fonciers, au lieu d'une réduction d'impôt, afin de diminuer la base imposable du propriétaire bailleur.

Son principe central romprait avec la logique Pinel. Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt, le statut du bailleur privé permettrait de déduire un amortissement forfaitaire annuel plafonné à 8 000 € directement des revenus fonciers. La nuance est fondamentale.

> À retenir : Une réduction d'impôt diminue l'impôt dû. Un amortissement déductible diminue la base imposable. L'avantage réel dépend donc de la tranche marginale d'imposition du propriétaire.

Concrètement, le propriétaire éligible pourrait amortir une fraction du prix d'acquisition du bien (hors terrain) sur une durée de 9 ans, dans la limite de 8 000 € par an. Cet amortissement viendrait en déduction des loyers perçus, au même titre que les charges déductibles classiques (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion).

Le dispositif s'inscrirait dans le régime réel d'imposition des revenus fonciers et serait donc incompatible avec le micro-foncier.

L'exposé des motifs de la proposition avance deux raisons à ce choix : limiter le coût budgétaire pour l'État et cibler plus efficacement les propriétaires qui s'engagent durablement sur le marché locatif.

Qui serait éligible au dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun ciblerait les personnes physiques (en direct, via une SCI à l'IR ou en indivision) qui mettent en location un logement nu. Le bien devrait être situé en zone tendue (A bis, A, B1), être la résidence principale du locataire, et présenter un DPE de classe A à D. Les logements meublés, les biens détenus via une société à l'IS et les logements classés E, F ou G seraient exclus.

Les profils concernés

Les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés seraient exclues.

Les biens concernés

Le texte de la proposition précise les critères suivants :

• Logement situé dans une zone tendue (A bis, A ou B1).
• Logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002.
• Performance énergétique : DPE classé A, B, C ou D.
• Logement loué nu, à titre de résidence principale.

Point majeur : contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun serait ouvert à l'ancien comme au neuf, dès lors que les conditions de performance énergétique seraient remplies. Un appartement haussmannien rénové avec un DPE en classe C dans le 18ème arrondissement de Paris pourrait donc être éligible.

Ce qui exclurait du dispositif

• Location meublée (LMNP/LMP).
• Location saisonnière ou touristique.
• Logement classé E, F ou G au DPE.
• Bien détenu par une société soumise à l'IS.
• Propriétaire ayant déjà bénéficié d'un amortissement Robien ou Borloo sur le même bien.

Avantages fiscaux : comment fonctionnerait l'amortissement de 8 000 €

Le mécanisme central serait un amortissement annuel, déductible des revenus fonciers. Le propriétaire pourrait déduire une fraction du prix d'acquisition du bien (hors terrain) chaque année, sur une durée de 9 ans. Cette déduction serait plafonnée à 8 000 € par an, ce qui, pour un propriétaire dans une TMI à 30%, pourrait représenter une économie d'impôt substantielle.

Calcul de l'amortissement

Le propriétaire pourrait déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition (hors terrain), plafonnée à 8 000 €. L'amortissement serait linéaire sur 9 ans.

Simulation pour un appartement parisien :

À Paris, le plafond de 8 000 € s'appliquerait dans la quasi-totalité des cas.

Impact fiscal concret

Prenons un propriétaire dans la TMI à 30 %, percevant 12 000 € de loyers annuels nets :

• Sans le dispositif : imposition sur 12 000 € → IR + PS = 5 664 €
• Avec le dispositif : imposition sur 4 000 € (12 000 - 8 000) → IR + PS = 1 888 €

Économie annuelle : 3 776 €. Sur 9 ans : environ 34 000 €.

> ⚠️ Attention : Un point crucial reste en débat dans le projet de loi : la réintégration ou non des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente. Si les amortissements n'étaient pas réintégrés, l'avantage serait considérable, mais cette disposition favorable pourrait être amendée d'ici le vote final.

Ce que l'amortissement ne couvrirait pas

L'amortissement Jeanbrun s'ajouterait aux charges déductibles classiques (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion). Ce cumul pourrait générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.

> 📖 Guides complémentaires > - Guide de l'investissement locatif à Paris — Les stratégies gagnantes post-Pinel. > - Calculer sa rentabilité locative — Optimisez vos revenus par arrondissement. > - Comprendre les charges déductibles — Maîtrisez vos charges pour optimiser votre fiscalité.

Conditions à respecter pendant toute la durée du dispositif

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, le propriétaire devrait s'engager à louer son bien nu pendant 9 ans fermes, en respectant des plafonds de loyers et de ressources pour le locataire. Le non-respect de ces engagements, comme la location à un ascendant ou descendant, entraînerait la reprise de l'amortissement déduit. La gestion rigoureuse du bail est donc impérative.

Engagement de location : 9 ans fermes

Le propriétaire devrait s'engager à louer le bien pendant 9 ans à compter de la date d'effet du bail. La location devrait être continue (vacance max de 12 mois).

Plafonds de loyers

Des plafonds de loyers au m² seraient imposés. Pour 2026, les plafonds prévisionnels seraient :

Pour Paris (zone A bis), ce plafond serait inférieur au loyer de marché. Selon les dernières données de l'OLAP, les loyers de marché à Paris se situent en moyenne nettement au-dessus de ce seuil, rendant la décote du dispositif significative — de l'ordre de 20 à 25 %.

Plafonds de ressources des locataires

Le locataire devrait avoir des revenus inférieurs à des plafonds fixés par décret. Pour la zone A bis :

• Personne seule : environ 43 475 €/an
• Couple : environ 64 976 €/an
• Couple + 1 enfant : environ 85 175 €/an

Interdictions pendant la période d'engagement

• Pas de location à un ascendant ou descendant.
• Pas de transformation en meublé.
• Pas de cession du bail à un autre usage.

Paris : quelles zones seraient éligibles ?

La totalité de Paris intra-muros étant classée en zone A bis, tous les arrondissements seraient éligibles. L'intérêt économique du dispositif varierait cependant. Il serait plus pertinent dans les arrondissements de l'Est parisien (11e, 19e, 20e) où la décote de loyer imposée est plus faible, que dans les arrondissements centraux (6e, 7e) où le manque à gagner sur le loyer pourrait annuler l'avantage fiscal.

Où le dispositif serait-il le plus intéressant à Paris ?

Le dispositif serait plus avantageux dans les arrondissements où l'écart entre le loyer de marché et le plafond Jeanbrun est le plus faible.

• Arrondissements à faible décote (10-18%) : 13e, 19e, 20e.
• Arrondissements à forte décote (32-46%) : 6e, 7e, 8e.

Dans un studio du 6e, le manque à gagner sur le loyer ne serait probablement pas compensé par l'avantage fiscal. Pour un T3 dans le 19e, l'équation pourrait être favorable.

La petite couronne aussi

Les communes limitrophes en zone A bis (Neuilly, Boulogne, Levallois, etc.) seraient aussi éligibles, avec un ratio avantage fiscal / décote locative souvent plus favorable.

Statut Bailleur Privé vs LMNP : Quel régime choisir à Paris ?

Le choix entre le statut bailleur privé et le LMNP au régime réel dépend de l'objectif du propriétaire. Le dispositif Jeanbrun serait adapté à la location nue avec un bon DPE et pour un bailleur souhaitant imputer un déficit sur ses revenus fonciers. Le LMNP resterait plus flexible, sans engagement de durée ni plafond de loyer, et avec un amortissement non plafonné, ce qui est souvent plus puissant fiscalement à Paris.

La loi de finances 2025 a modifié le régime de plus-value pour les LMNP relevant du régime réel.

Alors, lequel choisir ?

• Le bailleur privé Jeanbrun serait adapté si : vous avez d'autres revenus fonciers à gommer, le bien est un grand appartement dans un arrondissement périphérique, vous cherchez une gestion simple et le DPE est bon.
• Le LMNP reste avantageux si : le bien est petit et central, vous voulez une liberté totale sur les loyers, vous ne voulez pas vous engager 9 ans et l'amortissement nécessaire dépasse 8 000 €/an.

FAQ — Statut du bailleur privé 2026

Le dispositif est-il définitivement adopté ? Non. Début 2025, c'est une proposition portée par le gouvernement et le sénateur Vincent Jeanbrun. Le vote est attendu à l'automne 2025 pour une éventuelle entrée en vigueur en 2026.

Pourrait-on cumuler le dispositif avec un déficit foncier ? Oui, selon les termes actuels de la proposition. L'amortissement de 8 000 € s'ajouterait aux autres charges et pourrait créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt).

Le dispositif s'appliquerait-il aux biens déjà en location ? Oui, la proposition le prévoit, sous réserve de respecter toutes les conditions (DPE, plafonds) à la date d'option et de mettre le bail en conformité.

Que se passerait-il si le locataire part avant les 9 ans ? L'avantage serait maintenu si le propriétaire reloue le bien sous 12 mois dans les mêmes conditions. Un bon administrateur de biens est clé pour minimiser la vacance locative.

Le dispositif serait-il compatible avec l'encadrement des loyers parisien ? Oui. Le propriétaire devrait respecter le plafond le plus bas des deux. Généralement, ce serait le plafond Jeanbrun.

Pourrait-on opter pour le dispositif sur plusieurs biens ? Oui, la proposition ne prévoit pas de limite. Le plafond de 8 000 € s'appliquerait par bien et par an.

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Calendrier prévisionnel

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Le statut du bailleur privé 2026 représenterait une évolution notable de la fiscalité locative. Pour les propriétaires parisiens, son intérêt dépendrait de la localisation du bien, du niveau de loyer et de la situation fiscale. Un calcul précis, accompagné par un expert en gestion locative à Paris, est indispensable. Les professionnels de Joya Groupe Immobilier, votre administrateur de biens de confiance, suivent de près cette proposition et sont prêts à vous accompagner dans l'analyse de votre situation dès son adoption définitive.

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