Syndic de copropriété à Paris 18e

• un gestionnaire dédié, toujours le même : votre interlocuteur pour l’immeuble, les comptes et les travaux
• la préparation, la convocation et la tenue de l’assemblée générale annuelle, en présentiel ou en visioconférence avec vote à distance
• la comptabilité du syndicat, le budget prévisionnel et les appels de fonds
• la gestion des contrats d’entretien et des sinistres courants
• les visites régulières de l’immeuble
• l’extranet : documents et comptes de la copropriété accessibles à tous les copropriétaires

Vous changez de syndic ?

1. Audit gratuit : nous analysons votre contrat actuel et vos charges, et nous visitons l’immeuble.
2. Mise en concurrence : le conseil syndical compare plusieurs contrats, comme la loi le prévoit avant chaque désignation ; vous recevez notre devis détaillé sur le contrat type.
3. Vote en assemblée générale : l’assemblée désigne le nouveau syndic à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25).
4. Passation gérée de A à Z : nous récupérons auprès de l’ancien syndic la trésorerie, les documents et les archives, dans les délais fixés par la loi, sans interruption de gestion.

Les obligations d’une copropriété dépendent d’abord de l’âge de son immeuble. C’est au syndic de les inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, puis d’en suivre l’exécution.

Immeubles de plus de quinze ans : plan de travaux, DPE collectif et fonds de travaux

• Plan pluriannuel de travaux : depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété d’habitation dont l’immeuble a été réceptionné il y a plus de 15 ans doit établir un projet de plan pluriannuel de travaux, quel que soit son nombre de lots. Confié à un professionnel qualifié, il prévoit les travaux des dix années à venir et il est actualisé tous les 10 ans.
• DPE collectif : un immeuble d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit avoir un diagnostic de performance énergétique collectif ; depuis le 1er janvier 2026, cela vaut aussi pour les copropriétés de 50 lots au plus. Il est valable 10 ans.
• Fonds de travaux : dix ans après la réception de l’immeuble, la copropriété y cotise chaque année, quel que soit son nombre de lots, au moins 5 % du budget prévisionnel et, si un plan pluriannuel a été adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux qu’il prévoit. Les sommes sont versées sur un compte bancaire séparé, au nom du syndicat des copropriétaires.

À Paris, le ravalement des façades au moins tous les dix ans

À Paris, la loi impose de tenir les façades en bon état de propreté et de les ravaler au moins une fois tous les dix ans, sur injonction de la Ville (articles L126-2 et L126-3 du Code de la construction et de l’habitation). Sans travaux dans les six mois de l’injonction, un arrêté de sommation fixe un délai d’un an au plus, et l’amende est de 3 750 €. En copropriété, l’arrêté est notifié au syndicat des copropriétaires : le syndic en informe chaque copropriétaire par lettre recommandée, peut demander un délai à la commission de la Ville dans le mois qui suit l’injonction, dépose la déclaration préalable de travaux et fait voter le ravalement en assemblée générale.

Immeubles anciens : plomb et amiante

Avant des travaux sur les parties communes d’un immeuble construit avant le 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire. Si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le syndic tient le dossier technique amiante des parties communes et en communique la fiche récapitulative aux occupants.

Les aides à la rénovation énergétique

MaPrimeRénov’ Copropriété finance 30 % du montant des travaux si le gain énergétique atteint au moins 35 %, et 45 % s’il atteint au moins 50 %, dans la limite de 25 000 € de travaux par logement. La Ville de Paris y ajoute Éco-rénovons Paris+, avec l’Agence parisienne du climat : une aide de 5 000 € pour l’audit global de la copropriété et jusqu’à 35 % du montant des travaux subventionnables pour un gain énergétique d’au moins 15 %.

D’après le registre national des copropriétés, le 18e compte 3 820 copropriétés immatriculées pour 193 823 lots : c’est le quatrième arrondissement de Paris par le nombre de copropriétés, après le 16e, le 17e et le 15e. La copropriété médiane y compte 36 lots, et deux sur trois ont entre 10 et 49 lots. Parmi les copropriétés dont la période de construction est connue, 74 % datent d’avant 1949 et 13 % de 1949 à 1960, l’une des parts d’après-guerre les plus fortes de Paris.

Sur la butte Montmartre : façades, cours et chantiers en pente

Sur les pentes de Montmartre, beaucoup de copropriétés occupent des immeubles anciens de taille modeste, parfois desservis par des escaliers ou des passages. Monter un échafaudage dans une rue étroite et en pente, ou acheminer des matériaux en haut de la butte, se prépare bien avant l’ouverture du chantier : le gestionnaire l’intègre au calendrier du ravalement présenté en assemblée. Il vérifie aussi si l’immeuble est protégé au titre des abords d’un monument historique : sauf périmètre délimité, c’est le cas à moins de 500 mètres du monument si l’immeuble est visible depuis lui ou en même temps que lui. Les travaux qui modifient son aspect extérieur demandent alors l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.

Des immeubles de faubourg aux immeubles de rapport

Au nord des boulevards, le 18e mêle immeubles de faubourg du XIXe siècle, aux façades souvent enduites, et immeubles de rapport plus réguliers le long de la rue Caulaincourt, de la rue Custine ou du boulevard Ornano. Les premiers demandent une attention suivie aux enduits, aux toitures et aux canalisations. Les seconds posent les questions habituelles des grands immeubles anciens : colonnes montantes à remplacer, ascenseur ajouté après coup dans la cage d’escalier, chauffage à moderniser.

Petites et moyennes copropriétés : un budget à piloter de près

Dans une copropriété de taille moyenne, chaque gros chantier pèse lourd sur le budget de chacun. Le syndic étale la dépense grâce au plan pluriannuel et au fonds de travaux, présente des devis comparables et propose des appels de fonds que chaque copropriétaire peut anticiper. Le registre compte aussi dans le 18e un peu plus de syndics bénévoles que la moyenne parisienne : 4 % des copropriétés qui ont un mandat en cours, contre 3 % pour Paris.

Le 18e se divise en quatre quartiers administratifs. Montmartre, nom d’usage de la butte, est partagé entre les deux premiers :

• Grandes-Carrières : le versant ouest de la butte, avec la rue Lepic, l’avenue Junot, la rue Caulaincourt, le cimetière de Montmartre et le Moulin Rouge sur le boulevard de Clichy ; plus au nord, l’avenue de Saint-Ouen, la rue Damrémont et la rue Championnet. Immeubles de rapport, ateliers d’artistes et constructions plus récentes vers les boulevards des Maréchaux.
• Clignancourt : le sommet de la butte, du Sacré-Cœur à la place du Tertre et à la rue des Saules, la place des Abbesses et le marché Saint-Pierre ; puis la rue Custine, la mairie du 18e place Jules-Joffrin, le boulevard Ornano et le secteur de Château-Rouge. Petites copropriétés anciennes sur les pentes, immeubles de rapport le long des rues commerçantes.
• Goutte-d’Or : au nord du boulevard de la Chapelle, entre Barbès et la rue Marx-Dormoy, avec la rue de la Goutte-d’Or, la rue Myrha, l’église Saint-Bernard et les voies de la gare du Nord. Immeubles de faubourg du XIXe siècle, souvent étroits, et immeubles plus récents issus de la rénovation du quartier.
• La Chapelle : de la rue Marx-Dormoy à la rue d’Aubervilliers, limite avec le 19e, autour de la place de la Chapelle, de la rue Pajol et de sa halle, de la rue Philippe-de-Girard, de l’église Saint-Denys de la Chapelle et de la rue de l’Évangile. Immeubles de faubourg, anciens terrains ferroviaires reconvertis et résidences plus récentes.

• Ravalement et gros travaux : notre guide des travaux de copropriété, des devis à la réception, pour les chantiers sur la butte comme au pied des boulevards.
• Honoraires : la grille tarifaire des syndics parisiens, pour comparer poste par poste l’offre de votre syndic actuel et la nôtre.
• Changer de syndic : comment changer de syndic à Paris, le calendrier à suivre quand le mandat de votre syndic du 18e arrive à échéance.
• Conseil syndical : le rôle du conseil syndical, précieux dans les petites copropriétés du 18e, où il travaille au plus près du gestionnaire.

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