Amortissement du meublé en 2027 : chiffrer avant le vote du Sénat

Imaginons un propriétaire qui loue un deux-pièces meublé à Paris au régime réel. Il a lu qu'un plafond de l'amortissement arrive avec le budget 2027 et se demande s'il doit vendre, ou changer de régime, avant le 1er janvier. À ce jour, rien n'a changé : le plafond est une proposition du gouvernement, que l'Assemblée n'a pas votée et que le Sénat examine en commission le 12 novembre, puis en séance à partir du 20 novembre. D'ici le vote, le bon geste n'est ni de vendre ni de changer de régime dans l'urgence. C'est de chiffrer ce que le texte changerait pour lui.

En bref.

• Aujourd'hui : au régime réel, le loueur en meublé non professionnel déduit l'amortissement de son logement dans la limite de ses loyers, diminués des autres charges ; la part non déduite se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée (code général des impôts, article 39 C).
• Le projet : l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 plafonnerait cet amortissement au taux de 2,5 % et à 7 000 € par an et par foyer fiscal ; 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme.
• Le report : pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, un amortissement non déduit serait perdu ; le stock accumulé avant resterait déductible jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat.
• Le calendrier : l'Assemblée a rejeté la première partie du budget le 4 novembre ; le Sénat devrait repartir du texte du gouvernement, avec un vote sur l'ensemble prévu le 9 décembre.
• L'année visée : le projet fait entrer ses mesures d'impôt sur le revenu en vigueur au 31 décembre 2026. À notre sens, le plafond pourrait donc compter dès le bénéfice de 2026.

Ce qui s'applique aujourd'hui

Le loueur en meublé au régime réel déclare un bénéfice : ses loyers, moins ses charges, moins l'amortissement de son logement et de ses meubles. Service-public.gouv.fr le résume ainsi : au réel, « vous pouvez déduire l'amortissement du prix d'achat des biens (logement et meubles) ».

L'article 39 C du code général des impôts encadre déjà cette déduction pour un particulier. L'amortissement se déduit « dans la limite du montant du loyer acquis », diminué des autres charges du bien : il ne peut pas créer de déficit. La part qui dépasse n'est pas perdue. Elle se reporte sur les exercices suivants, dans les mêmes limites, et le texte ne fixe aucune durée. Il ne fixe pas non plus de taux ni de plafond en euros.

Au micro-BIC, il n'y a pas d'amortissement : l'administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes. Pour les revenus de 2026, il vaut 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes pour la location meublée de longue durée, et 30 % jusqu'à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé. Le plafond proposé ne touche que le régime réel.

Ce que propose l'article 7

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, modifierait l'article 39 C. Pour le loueur en meublé non professionnel, « l'amortissement de ces locaux est admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal ». Pour un meublé de tourisme, le taux tomberait à 1,5 % et le plafond à 5 000 € par an et par foyer fiscal.

Ce qu'il faut lire dans cette phrase :

• Par foyer fiscal : le plafond de 7 000 € vaut pour l'ensemble des meublés du foyer, pas pour chaque logement.
• Les non-professionnels seulement : le loueur en meublé professionnel n'est pas visé. On est loueur professionnel quand les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi ses autres revenus d'activité (article 155 du code).
• Les locaux : le texte parle de l'amortissement « de ces locaux ». Il ne dit rien des meubles : le sort de leur amortissement reste à préciser.
• Les exceptions : le plafond ne s'appliquerait pas aux résidences réservées aux étudiants, aux moins de 30 ans en formation, en stage ou en alternance, ou aux plus de 65 ans, aux établissements et résidences-services agréés qui accueillent des personnes âgées ou handicapées, et aux établissements de soins de longue durée.

Le texte ne dit pas sur quelle base se calcule le taux de 2,5 %. Le rapport de la commission des finances de l'Assemblée le calcule sur 80 % du prix d'achat frais compris, la part du bâti. Selon ce rapport, le plafond de 7 000 € serait atteint dès que la base amortissable dépasse 280 000 €, soit un bien de plus de 350 000 €.

Le second volet touche le report. Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements qui n'ont pu être déduits, à cause du plafond ou de la limite des loyers, « ne sont pas déductibles du résultat des exercices suivants ». Ils seraient perdus. Le stock d'amortissements non déduits avant 2027 resterait déductible jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque exercice. Selon le rapport de la commission, ce volet viserait tous les loueurs non professionnels, exceptions comprises.

Où en est le texte

En commission des finances, les députés avaient exclu de la réforme les meublés loués comme résidence principale ou en bail mobilité. En séance, ils avaient supprimé tout le volet meublé de l'article 7. Puis, le mercredi 4 novembre, l'Assemblée a rejeté la première partie du budget, par 458 voix contre et aucune pour. Le projet est alors « considéré comme rejeté en première lecture », et les votes des députés sont tombés avec lui.

Faute d'article adopté par l'Assemblée, le Sénat devrait repartir de la rédaction du gouvernement. Le texte qu'il examine n'était pas encore publié sur son site le 8 novembre. Son calendrier :

Les dates de séance viennent du calendrier publié par le Sénat le 3 novembre, avant le rejet ; elles se relisent à chaque étape. Après le Sénat viennent la commission mixte paritaire, puis les dernières lectures. La règle ne change qu'avec une loi publiée au Journal officiel.

L'année visée : 2026 ou 2027

Le plafond n'a pas de date propre dans l'article 7. L'article 33 du même projet règle la question pour toutes ses mesures fiscales : elles entrent en vigueur « le 31 décembre 2026 lorsqu'elles sont relatives aux impositions de toute nature dont le fait générateur est constitué par l'achèvement de l'année civile ou par la clôture de l'exercice comptable ». Le rapport de la commission range l'impôt sur le revenu dans ce cas : cette date permet, écrit-il, d'appliquer la loi de finances « aux revenus perçus tout au long de l'année 2026, sauf mention contraire dans les articles du projet de loi ».

À notre sens, si cette rédaction reste dans la loi votée, le plafond pourrait donc s'appliquer dès le bénéfice de 2026, déclaré au printemps 2027. Le texte ne dit pas ce que deviendrait alors la part de 2026 au-dessus du plafond : le stock déductible jusqu'en 2036 ne reprend que les amortissements bloqués par la limite des loyers. La loi publiée tranchera. D'ici là, c'est une raison de chiffrer l'année 2026 maintenant.

Un exemple, pour fixer les ordres de grandeur

Exemple théorique, pour une année pleine à partir de 2027. Un deux-pièces meublé acheté 400 000 €, frais compris. La part du bâti, 80 %, est amortie aujourd'hui sur 32 ans, soit 10 000 € par an. Les loyers sont de 1 600 € par mois, les charges déductibles de 7 800 € par an (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion, intérêts d'emprunt). Le calcul laisse de côté les meubles et tout stock reporté.

Au taux de 2,5 %, l'amortissement admis serait de 8 000 € (2,5 % de 320 000 €), ramené au plafond de 7 000 €.

Le bénéfice imposable monte de 3 000 € par an. Pour un foyer dont la tranche marginale est de 30 %, avec 18,6 % de prélèvements sociaux, cela fait environ 1 460 € d'impôt en plus chaque année, selon la même méthode que le rapport de la commission. Les 3 000 € d'amortissement non déduits ne se reporteraient plus.

À l'inverse, si votre amortissement annuel reste sous 7 000 € et sous 2,5 % de sa base, le plafond ne change rien à votre bénéfice. Seule la fin du report pourrait alors vous concerner, si vos loyers ne suffisent pas à absorber l'amortissement.

Les chiffres à réunir avant le 9 décembre

1. Votre statut et votre régime : recettes de location meublée de 2026, autres revenus d'activité du foyer, micro-BIC ou réel.
2. Le tableau des amortissements : la base de chaque élément (bâti, travaux, meubles), sa durée, son montant annuel.
3. Le stock d'amortissements non déduits à fin 2026 : c'est lui que le texte limiterait à dix ans et à la moitié du résultat.
4. Le résultat de 2026 avant amortissement : loyers encaissés, charges payées.
5. Tous les meublés du foyer : le plafond de 7 000 € serait commun à tous.
6. Vos projets à cinq ans : garder, vendre, louer vide.

Avec ces chiffres, votre expert-comptable compare les cas avant le vote, et vous décidez une fois la loi publiée.

Ce qui a déjà changé, vote ou pas

Deux règles sont en vigueur et ne dépendent pas du budget 2027.

• La plus-value : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'achat retenu pour calculer la plus-value d'un meublé non professionnel est diminué des amortissements déduits (article 150 VB du code), sauf pour les mêmes résidences et établissements que ceux exclus du plafond. Vendre avant le vote du Sénat n'y échappe pas.
• Les prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus du loueur en meublé non professionnel depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % pour la location nue. Le loueur professionnel, lui, paie des cotisations sociales.

Notre lecture de gestionnaire

Le plafond, s'il est voté, pèse sur le bénéfice de chaque année. La vente, elle, se calcule déjà avec les amortissements déduits. Vendre dans l'urgence, c'est donc décider sans ses chiffres, sur un texte que le Sénat peut encore changer et que les députés avaient eux-mêmes retiré.

Un meublé loué à l'année est une location longue. Son rendement se mesure sur plusieurs années : le loyer, la vacance, l'état du logement, puis l'impôt. C'est cet ensemble qu'il faut regarder avant de vendre ou de louer vide. À Paris, le loyer d'un meublé suit aussi l'encadrement des loyers, avec des valeurs de référence propres au meublé, tant que l'expérimentation dure : notre guide des loyers de référence par arrondissement les détaille. Pour la déclaration elle-même, voyez notre guide de la déclaration des revenus locatifs.

Où vérifier

Textes lus le 8 novembre 2026.

• Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, Assemblée nationale, déposé le 1er octobre 2026 : article 7 (alinéas 6 à 24) et article 33.
• Rapport n° 3291 de la commission des finances, tome II, enregistré le 10 octobre 2026 : commentaires des articles 7 et 33.
• Scrutin public n° 9759 du 4 novembre 2026, Assemblée nationale et texte n° 362 du 4 novembre 2026.
• Dossier législatif du projet de loi de finances pour 2027, Sénat, page mise à jour le 6 novembre 2026, et calendrier budgétaire du Sénat, daté du 3 novembre 2026.
• Commission des finances du Sénat, examen des articles de la première partie, jeudi 12 novembre 2026.
• Code général des impôts, article 39 C, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2015.
• Code général des impôts, article 155, Légifrance, version en vigueur depuis le 21 février 2026 : loueur en meublé professionnel.
• Code général des impôts, article 50-0, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026 : micro-BIC.
• Code général des impôts, article 150 VB, Légifrance, version en vigueur depuis le 21 février 2026, et loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 : plus-value.
• Revenus d'une location meublée, service-public.gouv.fr (F32744), page vérifiée le 15 avril 2026.
• Prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, impots.gouv.fr, page modifiée le 17 juillet 2026.

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Cet article est revérifié après le vote du Sénat prévu le 9 décembre 2026, puis à la publication de la loi de finances pour 2027.