Sommaire · 10 parties
Pour choisir un syndic, le conseil syndical compare plusieurs contrats établis sur le contrat type, chacun accompagné de sa fiche d'information sur le prix. Il vérifie ensuite des points contrôlables : carte professionnelle « syndic de copropriété », garantie financière, assurance, compte bancaire séparé et extranet. L'assemblée générale désigne le syndic à la majorité absolue de tous les copropriétaires, pour trois ans au plus.
À Paris, la médiane des devis relevée par Syndicompare est de 219 € TTC par lot et par an (mise à jour du 01/10/2026). Il n'existe aucun classement officiel des syndics.
Quels documents un syndic doit-il pouvoir vous montrer ?
Un syndic professionnel doit remplir trois conditions légales avant toute discussion sur le prix.
| Critère | Ce que dit la loi | Comment vérifier |
|---|---|---|
| Carte professionnelle | Carte délivrée par la CCI, avec la mention « syndic de copropriété » | Fichier des professionnels de l'immobilier des CCI |
| Garantie financière | Au moins 110 000 € par activité, 30 000 € les deux premières années sauf exception | Attestation de l'organisme garant |
| Responsabilité civile professionnelle | Assurance obligatoire | Attestation d'assurance en cours |
Source : CCI Paris Île-de-France, fiche mise à jour le 28/08/2026.
Une fois le syndic en place, le conseil syndical retrouve ces trois documents dans l'extranet de la copropriété (décret n° 2019-502 du 23 mai 2019).
Comment comparer les contrats de syndic ?
Tous les syndics professionnels doivent utiliser le même contrat type, fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. C'est ce qui permet de comparer les offres ligne à ligne.
La rémunération se compose de deux parties :
- un forfait annuel pour la gestion courante : assemblée générale, conseil syndical, comptabilité, administration, assurances, personnel ;
- des prestations particulières, facturées en plus, choisies dans une liste limitative de 18 prestations en six catégories.
Les six catégories sont : réunions et visites supplémentaires ; règlement de copropriété et état descriptif de division ; sinistres ; travaux et études techniques ; litiges hors recouvrement de créances ; autres prestations comme les dossiers de prêt ou de subvention.
Tout ce qui ne figure pas dans cette liste est compris dans le forfait (synthèse de l'ANIL).
Les honoraires sur travaux s'expriment en pourcentage du montant HT des travaux. Ils sont votés à la même assemblée que les travaux.
Chaque projet de contrat doit être accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations (loi du 10 juillet 1965, art. 18-1 A). Son modèle est fixé par l'arrêté du 30 juillet 2021, en vigueur depuis le 01/01/2022. Elle donne notamment le forfait sur 12 mois, HT et TTC, et les prestations particulières.
Un syndic qui ne respecte pas le contrat type ou la fiche s'expose à une amende administrative de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une société (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 08/07/2026).
Combien coûte un syndic de copropriété à Paris ?
Le prix d'un syndic se compare sur le forfait annuel par lot, puis sur les tarifs des prestations particulières.
| Repère | Montant | Source et date |
|---|---|---|
| Médiane des devis à Paris | 219 € TTC par lot et par an | Syndicompare, mise à jour du 01/10/2026 |
| La moitié des devis à Paris | entre 192 € et 257 € TTC par lot et par an | même source |
| Forfait de Lamennais ADB, groupe JOYA | 180 à 250 € HT par lot et par an, soit 216 à 300 € TTC | page syndic de copropriété, 09/10/2026 |
| Plafond de l'état daté, lors d'une vente | 380 € TTC | décret n° 2020-153 du 21 février 2020, cité par l'ANIL |
Les chiffres de Syndicompare portent sur 46 241 devis de 121 syndics professionnels, collectés d'octobre 2023 à septembre 2026. Syndicompare est un comparateur privé.
Le forfait dépend de la taille de l'immeuble, de ses équipements et du nombre de réunions prévues. Notre grille des tarifs des syndics à Paris détaille les écarts.
Le plafond de 380 € vaut pour l'état daté. Selon une réponse ministérielle de 2019, le pré-état daté, remis avant le compromis, n'a pas d'existence légale et son prix n'est pas plafonné.
Le compte bancaire séparé et l'extranet sont-ils obligatoires ?
Oui, les deux.
Le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Les sommes reçues y sont versées sans délai, sans fusion avec un autre compte. Un second compte, rémunéré, reçoit le fonds de travaux (loi du 10 juillet 1965, art. 18).
Si le compte n'est pas ouvert, le mandat du syndic est nul de plein droit au bout de trois mois. Aucune dispense n'existe plus pour les petites copropriétés dans le texte en vigueur.
Le syndic professionnel doit aussi proposer un extranet, sauf décision contraire de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25. Son contenu minimal est fixé par le décret n° 2019-502 :
| Pour qui | Documents minimum |
|---|---|
| Tous les copropriétaires | règlement de copropriété, fiche synthétique, carnet d'entretien, diagnostics, contrats d'assurance, contrats et marchés en cours, procès-verbaux des trois dernières assemblées ayant examiné les comptes, contrat de syndic |
| Chaque copropriétaire, pour son lot | compte individuel, charges des deux derniers exercices, part du fonds de travaux, appels de fonds des trois dernières années |
| Le conseil syndical | soldes et compte de résultat, relevés du compte séparé, décisions de justice, liste des copropriétaires, carte professionnelle et attestations du syndic |
Demandez à chaque candidat une démonstration de son extranet avec ces documents.
Comment se passe la mise en concurrence par le conseil syndical ?
Avant chaque assemblée appelée à désigner un syndic professionnel, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat conformes au contrat type (loi du 10 juillet 1965, art. 21, version en vigueur depuis le 01/06/2020).
L'ancienne règle d'une mise en concurrence tous les trois ans n'existe plus dans le texte en vigueur.
L'assemblée peut dispenser le conseil syndical de cette mise en concurrence, par un vote à la majorité de l'article 25 lors de l'assemblée précédente.
Tout copropriétaire peut demander l'inscription à l'ordre du jour d'un projet de contrat qu'il fournit. Le conseil syndical peut joindre un avis écrit à la convocation.
Les projets de contrat sont joints à la convocation. Selon service-public.gouv.fr, une désignation votée sans eux peut être contestée.
Quelle majorité et quelle durée pour désigner un syndic ?
Le syndic est désigné, ou renouvelé, à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 25). Si aucun candidat ne l'atteint mais que l'un obtient au moins un tiers des voix, un second vote a lieu tout de suite à la majorité simple de l'article 24 (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 08/07/2026).
| Point | Règle |
|---|---|
| Durée du mandat | 3 ans au plus (1 an si le syndic a participé à la construction de l'immeuble) |
| Renouvellement | nouveau vote obligatoire, jamais tacite |
| Assemblée de renouvellement | dans les 3 mois qui précèdent la fin du contrat |
| Prise de fonction du nouveau syndic | au plus tôt un jour franc après l'assemblée |
| Révocation en cours de mandat | seulement pour une inexécution suffisamment grave ; une perte de confiance ne suffit pas (service-public.gouv.fr, F31671) |
Désigner un nouveau syndic à l'échéance du contrat est la voie la plus simple. Notre guide pour changer de syndic à Paris détaille le calendrier.
Comment se passe la passation entre deux syndics ?
L'ancien syndic doit transmettre au nouveau, selon l'article 18-2 de la loi de 1965 (fiche justice.fr du 02/04/2025) :
| Délai après la fin de ses fonctions | Ce que l'ancien syndic transmet |
|---|---|
| 15 jours | la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires et les coordonnées de la banque |
| 1 mois | tous les documents et archives, avec un bordereau dont une copie va au conseil syndical |
| 2 mois de plus | le solde des fonds disponibles et l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat |
Si l'ancien syndic ne transmet rien après une mise en demeure, le nouveau syndic peut saisir le juge des référés, avec astreinte.
Quelles questions poser aux syndics candidats ?
Cette liste reprend les critères vérifiables. Posez les mêmes questions à chaque candidat.
- Pouvez-vous nous transmettre votre carte professionnelle mention « syndic de copropriété » ?
- Quel est votre organisme de garantie financière, et pour quel montant ?
- Pouvez-vous nous transmettre votre attestation de responsabilité civile professionnelle ?
- Votre projet de contrat suit-il le contrat type, avec la fiche d'information jointe ?
- Quel est le forfait annuel, HT et TTC, pour notre immeuble ?
- Combien de visites de l'immeuble le forfait comprend-il ?
- L'assemblée générale annuelle peut-elle se tenir en visioconférence, avec vote à distance ?
- Quels sont vos tarifs pour chacune des prestations particulières ?
- Quel pourcentage appliquez-vous pour les honoraires sur travaux ?
- Quel est le prix de l'état daté et du pré-état daté ?
- Dans quelle banque ouvrirez-vous le compte séparé du syndicat ?
- Pouvez-vous nous montrer votre extranet, avec les documents obligatoires ?
- Qui sera notre gestionnaire, et combien de copropriétés suit-il ?
- À quelles heures et par quels moyens votre équipe est-elle joignable ?
- Comment organisez-vous la passation avec notre syndic actuel ?
Les réponses écrites se comparent plus facilement. Elles servent aussi de référence pendant le mandat.
Où se situe Lamennais ADB ?
Lamennais ADB est le syndic du groupe JOYA, installé au 59 rue de Châteaudun, dans le 9e arrondissement. Voici ses chiffres et engagements au 09/10/2026 :
| Point | Lamennais ADB |
|---|---|
| Ancienneté | syndic de copropriété depuis novembre 1974 |
| Copropriétés gérées par le groupe | 175 copropriétés, 7 649 lots |
| Renouvellement des mandats | 99 % des mandats renouvelés en 2025-2026 |
| Organisation professionnelle | membre de l'UNIS |
| Forfait de gestion courante | 180 à 250 € HT par lot et par an, soit 216 à 300 € TTC |
| Gestionnaire | un gestionnaire dédié par immeuble |
| Extranet | accessible à tous les copropriétaires |
| Assemblées générales | en présentiel ou en visioconférence, avec vote à distance |
| Disponibilité | téléphone de 9 h à 19 h, réponse aux e-mails dans la journée |
| Changement de syndic | audit gratuit (contrat, charges, visite de l'immeuble), puis passation gérée avec l'ancien syndic |
| Avis Google | 4,4/5 sur plus de 240 avis (relevé du 09/10/2026) |
Exprimé en TTC, le forfait de Lamennais ADB (216 à 300 €) encadre la médiane parisienne relevée par Syndicompare (219 €). Selon la taille et les équipements de l'immeuble, il peut dépasser le haut de la moitié centrale des devis (257 €).
Pour un audit gratuit de votre copropriété, contactez Lamennais ADB au 01 49 53 60 00 ou à contact@joya.fr.
Questions fréquentes sur le choix d'un syndic
Quel est le meilleur syndic de copropriété à Paris ?
Il n'existe aucun classement officiel des syndics. Le bon syndic est celui dont le contrat, les tarifs et l'organisation correspondent à votre immeuble. Comparez au moins trois contrats établis sur le contrat type, avec leur fiche d'information, et vérifiez la carte professionnelle de chaque candidat.
Faut-il mettre son syndic en concurrence tous les trois ans ?
Non. La règle des trois ans a disparu du texte en vigueur. Depuis le 01/06/2020, l'article 21 de la loi de 1965 prévoit une mise en concurrence par le conseil syndical avant chaque désignation d'un syndic professionnel, sauf dispense votée par l'assemblée.
Peut-on changer de syndic en cours de mandat ?
Oui, mais seulement pour une inexécution suffisamment grave de ses missions. Une perte de confiance ne suffit pas. Si la rupture est jugée abusive, le syndic peut réclamer ses honoraires jusqu'au terme du contrat. Il est plus simple de désigner un nouveau syndic à l'échéance.
Combien coûte l'état daté demandé lors d'une vente ?
L'état daté est plafonné à 380 € TTC depuis le 01/06/2020 (décret n° 2020-153 du 21 février 2020). Selon une réponse ministérielle de 2019, ce plafond ne s'applique pas au pré-état daté, remis avant le compromis.
Comment vérifier qu'un syndic a bien sa carte professionnelle ?
Cherchez son nom dans le fichier des professionnels de l'immobilier, sur le site cci.fr. La carte doit porter la mention « syndic de copropriété ». Une fois le syndic en place, le conseil syndical retrouve sa carte et ses attestations d'assurance et de garantie financière dans l'extranet.
Votre copropriété cherche un syndic réactif ? Découvrez notre syndic de copropriété à Paris : assemblées générales, comptabilité, suivi des travaux et extranet du conseil syndical.
