Déficit foncier : vos travaux comptent l'année où vous les payez

Imaginons un propriétaire qui appelle son gestionnaire fin octobre. Le plombier et l'électricien ont rendu leurs devis pour la salle d'eau de son deux-pièces loué : 26 000 € au total, un chantier possible de la mi-novembre à la mi-janvier, les dates calées avec le locataire. Il demande quand tout sera terminé. Le gestionnaire, lui, demande autre chose : quand la facture sera-t-elle payée, et en une fois ou en deux ? Pour les revenus fonciers, la date qui compte n'est ni celle du chantier ni celle de la facture. C'est celle du paiement.

En bref.

• La règle : au régime réel, une dépense se déduit l'année où elle est payée, quelle que soit la date des travaux. Des travaux payés au plus tard le 31 décembre 2026 comptent pour 2026, même si le chantier se termine en janvier ; un acompte versé en décembre compte pour 2026, le solde payé en janvier pour 2027.
• Le plafond : un déficit foncier, hors intérêts d'emprunt, se déduit du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le reste, et la part des intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• La passoire : pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de E, F ou G à A, B, C ou D, la limite monte jusqu'à 21 400 € par an, à hauteur de ces seuls travaux, jusqu'au 31 décembre 2027 (loi de finances pour 2026, qui a repoussé cette échéance de deux ans).
• L'engagement : la déduction sur le revenu global suppose de continuer à louer le logement pendant les 3 années qui suivent.

La date qui compte : celle du paiement

La doctrine fiscale est sans ambiguïté : les charges déductibles sont celles « effectivement acquittées au cours de l'année d'imposition », quelle que soit la date à laquelle ont été exécutés les travaux (BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-20, § 210, publié le 13 novembre 2019). Le même paragraphe range les acomptes versés sur travaux dans les charges de l'année où ils sont payés.

Trois conséquences pour un bailleur :

• Une facture de décembre réglée en janvier compte pour janvier, donc pour l'année suivante.
• Un acompte de décembre compte pour l'année en cours, même si le chantier commence après les fêtes.
• Une dépense se justifie : elle doit être payée par le propriétaire et justifiée (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 290). La facture et la preuve du règlement se gardent.

Tous les travaux ne se déduisent pas. Les dépenses de réparation et d'entretien, et celles d'amélioration des locaux d'habitation, le sont ; les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne le sont pas (code général des impôts, article 31).

D'abord, le régime réel

Tout cela suppose le régime réel. Au micro-foncier, ouvert quand les revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, un abattement de 30 % remplace les charges : on ne déduit ni travaux ni charges, et aucun déficit ne se crée (article 32 du même code, et service-public.gouv.fr).

Un bailleur au micro-foncier peut choisir le réel. L'option vaut 3 ans, sans retour possible pendant cette période, et s'exerce dans le délai de la déclaration de la première année concernée : pour des travaux payés en 2026, au printemps 2027. Elle se décide donc en comparant les trois années, pas seulement celle des travaux.

Déficit foncier et travaux : décembre ou janvier, ce qui change

Reprenons notre propriétaire. Ses loyers font 18 000 € par an, ses charges courantes déductibles (taxe foncière, assurance, frais de gestion) 3 000 €, il n'a pas d'emprunt, et ses 26 000 € de travaux ne sont pas des travaux de rénovation énergétique. On suppose les mêmes loyers et les mêmes charges en 2027. Trois calendriers de paiement :

Les trois calendriers déduisent les mêmes 26 000 € de travaux. Ce qui change, c'est l'année où chaque euro est déduit : dans le deuxième, 300 € attendent même 2028. L'effet sur l'impôt dépend des revenus et du taux de chaque année : il se chiffre avant de signer l'échéancier, pas en janvier.

Le calendrier pèse davantage dans quatre cas :

• Votre imposition change d'une année à l'autre : départ à la retraite, revenu exceptionnel, changement de situation familiale. Une déduction vaut plus l'année où le taux est le plus haut.
• Le chantier dépasse le plafond : 10 700 € par an sur le revenu global, c'est un plafond annuel. Un gros chantier payé en une fois en reporte une partie sur les revenus fonciers futurs ; payé sur deux années, chacune a son plafond.
• Le logement est une passoire : la fenêtre du plafond rehaussé se ferme fin 2027 (section suivante).
• Vous pensez vendre ou reprendre le logement : l'engagement de louer court à partir de l'année de la déduction.

Passoire énergétique : 21 400 €, à hauteur des seuls travaux énergétiques

Le code général des impôts relève la limite de 10 700 €, « sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique » qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027 (article 156, dans sa rédaction issue de la loi de finances pour 2026). C'est ce qui a changé : jusque-là, la classe devait être atteinte au plus tard le 31 décembre 2025 ; les propriétaires de passoires ont deux ans de plus. Les dépenses doivent avoir fait l'objet d'un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et avoir été payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr).

Le plafond ne s'applique donc pas à tout le déficit. Prenons un déficit de 25 000 €, hors intérêts d'emprunt :

• avec 6 000 € de travaux énergétiques éligibles, la limite passe à 16 700 € (10 700 + 6 000) ; 8 300 € se reportent sur les revenus fonciers suivants ;
• avec 12 000 €, elle atteindrait 22 700 €, mais s'arrête à 21 400 € ; 3 600 € se reportent.

La condition décisive est la classe atteinte. Si le propriétaire ne justifie pas du nouveau classement au plus tard le 31 décembre 2027, les revenus des années de déduction sont recalculés comme si le plafond rehaussé n'avait pas joué (même article). Pour une passoire, le calendrier se lit à l'envers : le diagnostic après travaux doit être fait avant fin 2027, donc le chantier achevé avant, donc les devis signés bien plus tôt. Pour un logement chauffé à l'électricité, l'étiquette est en outre recalculée au 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026) : voyez notre article sur le DPE de 2027 et la date du bail, et notre guide MaPrimeRénov' pour les bailleurs.

Trois ans de location après la déduction

La déduction du revenu global est remise en cause si le logement cesse d'être loué dans les 3 ans qui suivent l'année pour laquelle elle a été faite, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation (service-public.gouv.fr ; la règle figure à l'article 156 du code général des impôts). Un déficit déduit sur 2026 engage donc à louer jusqu'au 31 décembre 2029.

Un congé pour vendre ou pour reprendre le logement dans cette période coûte la déduction sur le revenu global. Les projets à trois ans comptent donc autant que l'échéancier : vendre, reprendre, continuer à louer.

En copropriété, le calendrier est celui du syndic

Pour les travaux de l'immeuble, le copropriétaire ne choisit pas sa date. Il verse les provisions appelées par le syndic, au calendrier voté en assemblée générale. Ces provisions se déduisent, puis se régularisent l'année suivante pour la part qui correspond à des charges non déductibles (code général des impôts, article 31). Le levier du 31 décembre vaut pour les travaux de votre logement, pas pour ceux des parties communes.

Ce qu'il faut vérifier avant le 31 décembre

1. Le régime : réel, ou micro-foncier avec une option à comparer sur trois ans.
2. La nature des travaux : réparation, entretien ou amélioration, et non agrandissement.
3. Le devis signé et l'échéancier : acompte, solde, et l'année de chaque paiement.
4. Les factures et les preuves de paiement, rangées pour la déclaration.
5. Pour une passoire : la part des travaux de rénovation énergétique, la classe visée, et le diagnostic après travaux avant fin 2027.
6. Vos projets à trois ans : vendre, reprendre, continuer à louer.

Le reste de la déclaration (lignes, charges courantes, intérêts) est détaillé dans notre guide de la déclaration des revenus locatifs.

Où vérifier

Textes lus le 25 octobre 2026.

• Code général des impôts, article 156, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026 : plafond de 10 700 €, report sur 10 ans, plafond de 21 400 €, engagement de location.
• Code général des impôts, article 31, Légifrance : charges déductibles et provisions de copropriété.
• Code général des impôts, article 32, Légifrance : micro-foncier et option pour le régime réel.
• Revenus locatifs (location non meublée), service-public.gouv.fr (F1991), page vérifiée le 15 avril 2026.
• BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-20, § 210, publié le 13 novembre 2019 : déduction l'année du paiement, acomptes compris.
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-10, § 290, publié le 6 juillet 2016 : charges payées et justifiées.

Des travaux se décident pour le logement ; leur date de paiement se décide avec les chiffres. Chez JOYA, votre gestionnaire attitré vous demande toujours votre accord pour les travaux hors urgence, et nous vous aidons à déclarer vos revenus fonciers. Pour en parler, voyez notre gestion locative.

Cet article est revérifié au plus tard le 25 janvier 2027.