Dégât des eaux en copropriété : d'abord trouver d'où vient la fuite

Un plafond qui jaunit au troisième étage, et la question tombe aussitôt : « qui paie ? ». C'est la mauvaise première question. Dans un immeuble, l'eau traverse les étages : la tache apparaît chez le voisin du dessous, rarement chez celui qui fuit. Tant que l'origine de la fuite n'est pas trouvée, on ne sait ni quel assureur gère le dossier, ni qui doit réparer la cause. Et tant que la cause n'est pas réparée, réparer le plafond ne sert à rien.

En bref.

• La première question : d'où vient l'eau. L'endroit de la fuite désigne l'assureur qui organise la recherche.
• Qui cherche : dans un local privatif occupé, l'assureur de l'occupant, sauf exceptions, dont l'occupant non assuré ; dans un local privatif vide, l'assureur du propriétaire ; dans les parties communes, l'assureur de l'immeuble.
• Qui paie : jusqu'à 5 000 € HT de dommages matériels, un seul assureur gère tout le dossier, selon une convention entre assureurs (IRSI). Sous 1 600 € HT, il indemnise sans se retourner contre un autre assureur.
• Le syndic : il déclare à l'assureur de l'immeuble ce qui naît dans les parties communes. Il n'est ni l'assureur ni le réparateur des appartements.

Pourquoi la source passe avant l'argent

Dans un immeuble ancien, une même colonne d'eau ou d'évacuation dessert plusieurs appartements. Une fuite peut venir d'un local privatif, par exemple un joint de baignoire chez un voisin, ou des parties communes, par exemple une canalisation commune dans une gaine. Selon l'endroit, ce n'est pas le même assureur qui organise la recherche.

Le sujet n'a rien de marginal. Les dégâts des eaux sont la garantie la plus fréquente de l'assurance habitation : 39 % des sinistres en 2025, et 25,9 % de leur coût, selon le bilan publié par France Assureurs le 24 juillet 2026.

Qui organise la recherche de fuite

La règle, décrite par service-public.gouv.fr pour un immeuble en copropriété, dépend de l'endroit où se trouve la fuite.

Une précision compte : quand la recherche menée dans les parties communes montre que la fuite vient en fait d'un local privatif, c'est l'assureur du propriétaire de ce local qui prend en charge le coût de la recherche.

Deux réflexes accompagnent cette recherche. Prévenir son assureur dans le délai prévu par son contrat, qui ne peut pas être inférieur à 5 jours ouvrés. Et remplir un constat amiable : il n'est pas obligatoire, mais il accélère le dossier. En copropriété, il s'envoie aussi au syndic.

Qui paie : la convention IRSI répartit l'argent d'avance

Pour éviter que chaque dégât des eaux tourne au procès entre voisins, les assureurs ont signé entre eux une convention, appelée IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble). Elle s'applique aux sinistres qui touchent plusieurs lots ou des parties communes, jusqu'à 5 000 € HT de dommages matériels. Un seul assureur, dit gestionnaire, prend alors en charge le dossier : la recherche de fuite, l'expertise et l'indemnisation.

L'effet est simple. Sous 1 600 € HT, la question de la faute ne change rien à l'indemnisation de la victime. Entre 1 600 et 5 000 € HT, la faute se règle ensuite entre assureurs, sans retarder la victime. La convention ne joue pas pour les sinistres venus de l'extérieur de l'immeuble, comme les intempéries, les inondations ou les catastrophes naturelles. C'est un accord entre compagnies d'assurance.

Ce que fait le syndic, et ce qu'il ne fait pas

Le partage est net. Quand le sinistre naît dans les parties communes (une colonne, une gaine), c'est le syndic qui le déclare à l'assureur de l'immeuble. Quand il naît dans un local privatif, c'est le copropriétaire concerné qui le déclare à son propre assureur.

Le syndic n'est donc ni l'assureur, ni le réparateur des appartements. Son métier, dans un dégât des eaux, est de tenir le dossier de l'immeuble : savoir si la cause est commune, la déclarer, faire réparer ce qui relève des parties communes, et, quand le même problème revient, porter la question des travaux devant l'assemblée des copropriétaires. Une copropriété dont les canalisations fuient à répétition finit par payer deux fois : par ses sinistres, et par les travaux qu'elle a différés.

Propriétaire bailleur : ce qui change selon que le logement est loué ou vide

Pour un copropriétaire qui loue, la règle distingue deux situations.

• Le logement est loué : c'est en principe l'assureur du locataire qui organise la recherche quand la fuite vient du logement. Si le locataire n'est pas assuré, c'est l'assureur du propriétaire. D'où l'intérêt de vérifier chaque année l'attestation d'assurance du locataire.
• Le logement est vide, entre deux locations : c'est l'assureur du propriétaire qui organise la recherche. Un logement vacant n'est jamais un logement sans risque.

Dans les deux cas, le propriétaire doit être assuré. Depuis le 27 mars 2014, la loi oblige chaque copropriétaire, occupant ou non, à s'assurer contre les risques de responsabilité civile, et le syndicat des copropriétaires aussi (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Pour la procédure complète après un sinistre en copropriété (incendie, intempéries, indemnisation), voyez aussi notre guide sinistre en copropriété à Paris.

Où vérifier

Textes lus le 22 octobre 2026.

• Dégât des eaux : démarches et indemnisation, service-public.gouv.fr (F1352), page vérifiée le 25 juillet 2025.
• Sinistre en copropriété, service-public.gouv.fr (F2027), page vérifiée le 22 juillet 2025.
• Article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, Légifrance, en vigueur depuis le 27 mars 2014.
• L'assurance habitation en 2025, France Assureurs, publié le 24 juillet 2026.

C'est le jour d'un sinistre qu'un syndic se juge. Lamennais ADB, le syndic du groupe JOYA, membre de l'UNIS, existe depuis 1974 et gère 175 copropriétés, avec un gestionnaire dédié, toujours le même, et un extranet accessible 24 h/24. Pour un devis gratuit pour votre immeuble, voyez notre syndic de copropriété.

Cet article est revérifié au plus tard le 22 janvier 2027.