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Un congé de bailleur ressemble à un horaire de train : si la lettre arrive après le départ, le prochain passage est dans trois ans, et le quai est occupé par le même locataire. Rien d’injuste là-dedans, c’est la mécanique de la loi du 6 juillet 1989. Pour un logement loué vide, le bailleur ne peut donner congé que pour l’échéance du bail, avec six mois de préavis, pour un motif prévu par la loi (reprendre le logement, le vendre, ou un motif légitime et sérieux), et par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Pour un meublé, le préavis est de trois mois. Textes lus sur Légifrance le 15 octobre 2026.
Les délais, côté bailleur et côté locataire
Ce tableau vaut pour la résidence principale du locataire. Le bail mobilité, les logements-foyers et les autres cas particuliers sortent du cadre de cet article.
| Logement loué vide | Logement loué meublé | |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale, hors société civile familiale de l’article 13, qui reste à 3 ans) : art. 10 | 1 an au moins ; 9 mois possible pour un étudiant, sans reconduction tacite : art. 25-7 |
| Préavis du bailleur | 6 mois avant l’échéance : art. 15, I | 3 mois avant l’échéance : art. 25-8, I |
| Si le bailleur ne dit rien à temps | Bail reconduit pour 3 ans (6 ans pour une personne morale, hors société civile familiale de l’article 13, qui reste à 3 ans) : art. 10 | Bail reconduit pour 1 an : art. 25-7 |
| Préavis du locataire | 3 mois ; 1 mois à Paris (zone tendue) s’il l’écrit dans sa lettre : art. 15, I | 1 mois, sans condition : art. 25-8, I |
| Motif du bailleur | Obligatoire, à peine de nullité | Obligatoire pour ne pas renouveler le bail, à peine de nullité |
Une asymétrie à retenir : à Paris, le locataire d’un logement vide peut partir en un mois. Le bailleur, lui, ne peut pas raccourcir son propre préavis : c’est six mois, zone tendue ou pas.
Compter à rebours : la seule vraie difficulté
Le préavis du bailleur court à partir de la réception de la lettre, pas de son envoi (article 15). Pour un bail vide qui arrive à échéance le 30 juin 2027, la lettre doit donc être reçue au plus tard le 30 décembre 2026. Pour un bail meublé d’un an qui s’achève le 31 août 2027, le 31 mai 2027. Un congé envoyé trop tôt n’est pas perdu : selon service-public.gouv.fr, pour une échéance au 20 septembre, une lettre reçue le 3 mars est valable, mais le préavis ne commence à courir que le 20 mars. Trop tard, en revanche, et le bail est reconduit : c’est le prochain train.
La forme compte autant que la date :
- Trois voies seulement : lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’un commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement (article 15, I). Un simple e-mail ne suffit pas ; une lettre recommandée électronique n’est valable que si le destinataire particulier a accepté ce mode d’envoi (service-public.gouv.fr).
- Une lettre recommandée non retirée ou renvoyée ne fait pas courir le préavis : mieux vaut prévoir de la marge pour un commissaire de justice si le facteur ne trouve personne.
- Tous les signataires du bail reçoivent la lettre. Si un intermédiaire (une agence, un administrateur de biens) la signe, elle indique le nom du propriétaire (service-public.gouv.fr).
Les trois motifs, et ce que la lettre doit contenir
Le motif est écrit dans la lettre, à peine de nullité, et le juge peut, même d’office, en vérifier la réalité. Une notice d’information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire est jointe aux congés pour reprise ou pour vente d’un logement vide.
- Reprise pour habiter. La lettre indique le nom et l’adresse du bénéficiaire et son lien avec le bailleur. La loi limite la liste : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le bailleur doit aussi justifier du caractère réel et sérieux de sa décision.
- Vente. La lettre indique le prix et les conditions de la vente. Elle vaut offre de vente au locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. S’il accepte, il a deux mois pour réaliser l’acte à compter de sa réponse, quatre s’il recourt à un prêt (article 15, II). Cette offre s’applique au bail vide ; l’article 25-8, qui régit le préavis du meublé, ne la prévoit pas.
- Motif légitime et sérieux. Typiquement l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations. La lettre dit lequel.
Si le propriétaire a acheté un logement déjà loué, la loi décale l’horloge : pour un congé pour vente, il faut attendre le terme du bail en cours (s’il tombe plus de trois ans après l’achat) ou la première reconduction ou le premier renouvellement (s’il tombe moins de trois ans après). Pour une reprise, si le terme du bail tombe moins de deux ans après l’achat, le congé ne prend effet qu’à l’expiration de deux ans à compter de l’achat (article 15, I). Mieux vaut le savoir avant de signer chez le notaire.
Locataires protégés : ceux à qui on ne donne pas congé sans proposer mieux
Le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail d’un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond d’attribution des logements locatifs conventionnés, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (article 15, III ; même règle en meublé, article 25-8, II). La protection joue aussi pour un locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant dans le logement, sous conditions de ressources du foyer. Le IV étend la même protection aux bénéficiaires d’une allocation visée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale.
- L’âge est apprécié à la date d’échéance du bail, les ressources à la date de notification du congé.
- Une exception : la protection ne s’applique pas si le bailleur est une personne physique de plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont inférieures au plafond.
- Le plafond est celui du logement social ordinaire (PLUS), fixé par arrêté et réactualisé chaque année. En 2026, selon l’ANIL (arrêté du 29 juillet 1987 modifié par l’arrêté du 19 décembre 2025), il est de 26 920 € par an pour une personne seule à Paris et de 40 233 € pour deux personnes (sans personne à charge, hors jeunes ménages). Le montant se revérifie à chaque congé.
Ce que coûte un faux motif
Un congé donné pour reprendre ou vendre le logement, sans que cette décision soit réelle, est un congé frauduleux. La loi le punit d’une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits, et le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation (article 15, V ; article 25-8, III pour le meublé). Le motif est donc à choisir pour ce qu’il est, pas pour ce qu’il arrange.
Le cas de Paris : un mois pour partir, pas pour congédier
Le préavis d’un mois du locataire d’un logement vide s’applique dans les communes de l’annexe du décret sur les zones tendues. Paris y figure (code INSEE 75056), dans la liste mise à jour par le décret du 22 décembre 2025. Le locataire doit l’écrire : sa lettre indique l’adresse du logement et qu’il bénéficie du préavis réduit, faute de quoi le préavis est de trois mois (service-public.gouv.fr). Un conseil de gestionnaire : à la réception d’un préavis d’un mois, vérifiez que la lettre contient bien la mention, puis calculez la date de sortie, l’état des lieux et la remise en location.
Cinq réflexes avant d’écrire la lettre
- Retrouver la date d’échéance du bail, pas la date de signature : un bail reconduit a une nouvelle échéance.
- Compter six mois (trois en meublé) à rebours, puis ajouter la marge d’un éventuel commissaire de justice.
- Choisir le motif, le rédiger complètement (bénéficiaire de la reprise, prix et conditions de la vente) et, en location vide, joindre la notice d’information.
- Vérifier l’âge et les ressources du locataire avant d’écrire : un locataire protégé change la stratégie.
- Adresser la lettre à tous les signataires du bail et garder la preuve de la réception.
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Pour aller plus loin
- Un locataire qui reste après l’échéance : la procédure d’expulsion à Paris.
- Remettre le bien en location après le départ : relouer un appartement à Paris.
- Le jour de la sortie : l’état des lieux à Paris.
- Congé pour vente : comment vendre son appartement à Paris.
Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Légifrance, articles 10, 15, 17, 25-7 et 25-8, lus le 15 octobre 2026 ; service-public.gouv.fr, congé du bailleur (vérifié le 1er juin 2026) et congé du locataire (vérifié le 16 avril 2026) ; ANIL, plafonds de ressources 2026. Ces textes évoluent (le décret de 2013 auquel renvoie la liste des zones tendues est abrogé au 1er janvier 2027 : à revérifier à cette date) : prochaine vérification au plus tard le 15 janvier 2027.
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