Encadrement des loyers après le Sénat : chaque relocation se fixe toujours sur la grille

Le 21 octobre 2026, le Sénat a voté la prolongation de l'encadrement des loyers. Pour un propriétaire parisien dont le locataire part en novembre, la question est simple : quel loyer demander au suivant ? La réponse n'a pas bougé. Un vote dans une chambre n'est pas une loi, et le loyer d'une relocation à Paris se fixe aujourd'hui exactement comme la veille du vote, sur la même grille. Ce qui change, c'est le nombre de fois où on la relit.

En bref.

• Le vote : le Sénat a adopté le texte le 21 octobre 2026, par 325 voix contre 17. S'il devenait loi, il prolongerait l'expérimentation de deux ans, pour les territoires déjà encadrés dont Paris, sans la rendre définitive.
• La suite : le texte est transmis à l'Assemblée nationale le 22 octobre. Pour une loi à temps, elle doit voter le même texte avant la fin de l'expérimentation, le 24 novembre 2026 à minuit. Au 23 octobre, aucune date d'examen n'est publiée.
• Aujourd'hui : rien ne change. Pour un bail signé à Paris d'ici là, le loyer de base ne dépasse pas le loyer de référence majoré de sa case dans la grille préfectorale, hors complément de loyer justifié.
• Le complément de loyer : le texte du Sénat ne le plafonne pas. Le Sénat a supprimé le plafond de 20 % que l'Assemblée avait voté en décembre 2025.

Une grille de 224 cases pour le vide

À Paris, l'arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe les loyers de référence du 1er juillet au 24 novembre 2026. Chaque logement tombe dans une case, selon quatre critères :

• le secteur géographique : 14 secteurs, qui regroupent les 80 quartiers de Paris ;
• le nombre de pièces principales : 1, 2, 3, 4 et plus ;
• l'époque de construction : avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990 ;
• la location vide ou meublée.

Cela fait 14 × 4 × 4 = 224 cases pour la location vide, et autant pour le meublé. Chaque case donne trois valeurs en euros par mètre carré de surface habitable : le loyer de référence minoré, le loyer de référence et le loyer de référence majoré, supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de base d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable. Les valeurs, arrondissement par arrondissement, sont dans notre guide des loyers de référence à Paris.

Comment se fixe le loyer d'une relocation

1. Trouver la case : le secteur de l'adresse, le nombre de pièces, l'époque de construction de l'immeuble, la location vide ou meublée.
2. Calculer le plafond : le loyer de référence majoré de la case, multiplié par la surface habitable.
3. Comparer au loyer du locataire précédent : à Paris, zone tendue, une seconde règle limite le loyer d'une relocation au dernier loyer du locataire précédent, révisé selon l'IRL s'il ne l'a pas été dans les 12 derniers mois. Elle vaut pour les baux conclus jusqu'au 31 juillet 2027 et connaît des exceptions : travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, logement vacant depuis plus de 18 mois, première location. À Paris, les deux règles s'appliquent ensemble, et le loyer retenu respecte l'une et l'autre.
4. Peser le complément de loyer : il n'est permis que pour des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient, selon les mots de la loi, par comparaison avec les logements de la même catégorie dans le même secteur. Son montant et sa justification figurent au bail. Il est exclu, entre autres, pour un logement classé F ou G au DPE, avec des sanitaires sur le palier ou un vis-à-vis à moins de dix mètres. Le locataire a trois mois après la signature pour le contester, et c'est au bailleur de prouver ce qui le justifie.
5. Dater la signature : le plafond est celui de la grille en vigueur le jour où le bail est conclu.

Pour la révision du loyer en cours de bail, voyez notre article sur la révision du loyer selon l'IRL.

À chaque étape du texte, ce qu'on revérifie

Nous ne faisons pas de pronostic sur le vote de l'Assemblée. Le tableau sert à une chose : savoir, pour chaque bail, quelle règle s'applique le jour de sa signature. Un loyer se fixe sur la règle en vigueur, pas sur l'issue d'un vote. Retarder une signature en misant sur la fin du plafond, c'est parier sur un scrutin, souvent pour rien : la limite du loyer du locataire précédent resterait en place jusqu'au 31 juillet 2027.

Ce que le texte du Sénat changerait, s'il devenait loi

C'est le texte d'une chambre, pas une règle en vigueur. Tel qu'il a été adopté le 21 octobre :

• Deux ans de plus : la durée de l'expérimentation passe de huit à dix ans, comptés depuis la loi ELAN de 2018.
• Périmètre constant : pas de pérennisation, pas d'extension à de nouvelles villes, alors que le texte voté par l'Assemblée en décembre 2025 prévoyait les deux.
• Pas de plafond chiffré du complément de loyer : la limite de 20 % du loyer de référence majoré, votée par l'Assemblée, est supprimée.
• Un délai de contestation allongé : le locataire aurait un an, au lieu de trois mois, pour contester un complément de loyer.

Ce dernier point compte pour un propriétaire qui envisage un complément. Aujourd'hui déjà, c'est au bailleur de prouver ce qui le justifie. Avec ce texte, un complément mal justifié se contesterait pendant un an au lieu de trois mois : la justification écrite au bail, le jour de la signature, devrait tenir plus longtemps.

Le regard du gestionnaire

Une relocation à Paris ne se fixe pas sur l'annonce d'à côté, ni sur l'actualité du Parlement : elle se fixe sur une case, une surface, le loyer du locataire précédent et la date de signature. Le texte bouge ; la case reste. C'est elle qu'on relit à chaque étape.

Où vérifier

Textes lus le 23 octobre 2026, sauf mention.

• Dossier législatif de la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs », Sénat.
• Texte n° 14 (2026-2027) adopté par le Sénat le 21 octobre 2026.
• Scrutin public n° 25 du 21 octobre 2026, Sénat.
• Texte n° 3393 transmis à l'Assemblée nationale le 22 octobre 2026.
• Arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixant les loyers de référence à Paris, publié le 15 juin 2026.
• Article 140 de la loi ELAN, Légifrance, en vigueur depuis le 24 août 2022.
• Encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue, ANIL, page à jour au 23 juillet 2026, lue le 22 octobre 2026.

Une case de la grille, le loyer du locataire précédent, un complément à justifier et la règle du jour de la signature : c'est le travail d'un gestionnaire. Chez JOYA, chaque propriétaire a un gestionnaire attitré, et c'est le propriétaire qui valide le locataire retenu. Pour une estimation gratuite de votre bien, voyez notre gestion locative.

Cet article est revérifié au plus tard le 5 novembre 2026, puis après le 24 novembre 2026.