Sommaire · 8 parties
À la sortie du locataire, le bailleur ne retient pas sur le dépôt de garantie le prix du temps qui passe. Une peinture qui a jauni, un parquet qui s'est patiné, une moquette usée par le passage : c'est de la vétusté, et la loi du 6 juillet 1989, qui régit le bail d'habitation, la laisse à sa charge. Le locataire répond des dégradations et des réparations locatives, pas de l'usure normale. La grille de vétusté sert à faire la part entre les deux, en chiffres. Le décret la prévoit dès la signature du bail ; il ne dit rien d'une grille convenue plus tard.
En bref.
- La règle : le locataire doit les réparations locatives, sauf celles occasionnées par la vétusté ; il rend le logement tel qu'il l'a reçu, excepté ce qui a été dégradé par vétusté.
- La définition : la vétusté est l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal.
- La grille : facultative, convenue dès la signature du bail si les parties le veulent, choisie parmi celles d'un accord collectif de location ; elle fixe au minimum une durée de vie et un abattement annuel par élément.
- La retenue : le prix de la réparation, abattu selon la grille, avec ses justificatifs, dans le mois ou les deux mois qui suivent la remise des clés.
Vétusté ou dégradation : ce que disent les textes
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pose deux obligations. Le locataire répond des dégradations et des pertes survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf s'il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il prend aussi à sa charge l'entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
Le code civil dit la même chose depuis 1804. Quand un état des lieux a été fait, le locataire rend le logement tel qu'il l'a reçu, « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » (article 1730).
Le décret du 30 mars 2016 donne la définition : la vétusté est « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal » des matériaux et des équipements du logement.
Reste à savoir ce que sont les réparations locatives. Le décret du 26 août 1987 en donne une liste, non limitative : les menus raccords de peinture et de tapisserie, le remplacement de quelques lames de parquet, la remise en état et la pose de raccords des moquettes et autres revêtements de sol, « notamment en cas de taches et de trous », les joints des robinets. Pour les trous dans les murs, le rebouchage est une réparation locative quand le nombre, la dimension et l'emplacement des trous le rendent assimilable à une réparation.
| À la sortie | Qui paie | Texte |
|---|---|---|
| Peinture jaunie, parquet patiné, moquette usée au passage | Le bailleur : c'est la vétusté | Loi de 1989, art. 7 d) ; code civil, art. 1730 |
| Menus raccords, quelques trous rebouchés, joints de robinet | Le locataire : ce sont des réparations locatives | Décret du 26 août 1987, annexe |
| Vitre cassée, porte enfoncée | Le locataire, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers | Loi de 1989, art. 7 c) |
| Réparation locative sur un élément ancien, grille annexée au bail | Le locataire, sur le prix abattu selon la grille | Décret du 30 mars 2016, art. 4 |
Une grille de vétusté, si les parties en conviennent
Le décret du 30 mars 2016 ouvre une faculté. Les parties au bail « peuvent convenir » d'appliquer une grille de vétusté, et cela dès la signature du bail. Le texte ne prévoit pas qu'une grille s'impose au locataire au moment de son départ. Service-public.gouv.fr la présente comme l'outil, convenu à la signature, pour distinguer vétusté et détérioration.
La grille ne s'invente pas. Elle se choisit parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif de location, conclu au sein de la Commission nationale de concertation ou d'une commission spécialisée entre organisations de bailleurs et de locataires (article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986), même si le logement ne relève pas du secteur visé par l'accord. Elle peut aussi venir d'un accord collectif local (article 42 de la même loi).
Quelle que soit son origine, la grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du logement, deux choses :
- Une durée de vie théorique : le temps au bout duquel l'élément est réputé usé.
- Des coefficients d'abattement forfaitaires annuels : la part du prix des réparations locatives retirée chaque année au compte du locataire.
Le décret ne donne ni durée, ni coefficient, ni formule. Chaque grille fixe ses propres chiffres, d'où l'intérêt de savoir laquelle est annexée au bail.
Comment la grille chiffre une retenue
Exemple, avec une grille imaginaire donnée pour l'illustration : une moquette a une durée de vie théorique de 8 ans et s'abat de 12,5 % par an. Le locataire la laisse tachée et trouée dans une chambre. Le devis de remise en état, une réparation locative selon le décret de 1987, est de 400 €.
| Âge de la moquette à la sortie | Abattement de vétusté | Part du locataire sur 400 € |
|---|---|---|
| 2 ans | 25 % | 300 € |
| 4 ans | 50 % | 200 € |
| 6 ans | 75 % | 100 € |
| 8 ans ou plus | 100 % | 0 € |
Le calcul suppose de connaître l'âge de l'élément. Il se lit sur l'état des lieux d'entrée, quand la date de la dernière réfection y figure, ou sur la facture des travaux. Une moquette posée juste avant l'entrée du locataire a, à sa sortie, l'âge de son bail.
Sans grille : la preuve, pièce par pièce
Sans grille, la règle ne change pas : la vétusté reste à la charge du bailleur. Ce qui manque, c'est le barème. La part de l'usure se discute poste par poste, à partir des deux états des lieux, des photos et des devis.
L'état des lieux décrit, pièce par pièce, l'état des revêtements des sols, des murs et des plafonds et celui des équipements ; à la sortie, il peut noter les évolutions depuis l'entrée. Sa forme doit permettre de comparer l'entrée et la sortie (décret du 30 mars 2016, articles 2 et 3).
Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (code civil, article 1731). La partie qui a fait obstacle à l'état des lieux ne peut pas invoquer cette présomption (loi de 1989, article 3-2).
En cas de désaccord, le bailleur comme le locataire peuvent saisir la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges sur l'état des lieux, le dépôt de garantie et les réparations (loi de 1989, article 20).
Ce qu'une retenue doit montrer
Le dépôt de garantie se rend dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon, déduction faite des sommes « dûment justifiées » (loi de 1989, article 22). La fiche du dépôt de garantie de service-public.gouv.fr cite comme justificatifs les états des lieux, des photos, un constat de commissaire de justice, des factures ou des devis. Celle de l'état des lieux de sortie est nette : une différence due à la vétusté ne peut pas entraîner de retenue. Pour les délais, la majoration de retard et les autres retenues, voir notre article sur le dépôt de garantie.
Ce que vous faites
- À la signature du bail, si vous voulez une grille, choisissez-la parmi celles d'un accord collectif et annexez-la : c'est le moment que le décret prévoit.
- À l'entrée, faites décrire chaque revêtement et chaque équipement, avec l'année de la dernière réfection quand vous la connaissez.
- À la sortie, comparez pièce par pièce et séparez ce qui a vieilli de ce qui a été dégradé.
- Chiffrez la réparation, appliquez l'abattement de vétusté, puis seulement retenez.
- Rendez le solde avec les justificatifs, dans le délai d'un ou de deux mois.
Pour la méthode de l'état des lieux lui-même, voir notre guide de l'état des lieux à Paris.
Notre lecture de gestionnaire
La grille de vétusté est un document de signature. Le décret la place au premier jour du bail, quand bailleur et locataire n'ont encore rien à se disputer. Le jour de l'état des lieux de sortie, chaque mur a déjà un enjeu. Annexée au bail, elle fait d'une discussion un calcul que les deux parties connaissent dès le départ.
Le reste tient au dossier : une description précise à l'entrée, une date de réfection pour chaque pièce refaite, des photos. Une retenue juste se prépare à l'entrée du locataire, pas à sa sortie.
Où vérifier
Textes lus le 4 novembre 2026.
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, articles 2 à 4 : état des lieux et vétusté.
- Loi du 6 juillet 1989, articles 3-2, 7, 20 et 22.
- Code civil, articles 1730 et 1731.
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 : liste des réparations locatives.
- Loi du 23 décembre 1986, articles 41 ter et 42 : accords collectifs de location.
- État des lieux de sortie, service-public.gouv.fr, vérifié le 10 mars 2026.
- Dépôt de garantie, service-public.gouv.fr, vérifié le 9 juin 2026.
Une grille se choisit avec le bail, et le bail se prépare avec ses annexes. Chez JOYA, chaque propriétaire a son gestionnaire attitré. Pour en parler, voyez notre gestion locative.
Cet article est revérifié au plus tard le 4 février 2027.
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