Sommaire · 7 parties
Une assemblée générale de copropriété ressemble à un conte de fées : tout le monde connaît la fin (« adopté ! »), personne ne sait combien de voix il a fallu pour y arriver. La réponse tient en trois majorités, fixées par la loi du 10 juillet 1965. C’est la nature de la décision qui choisit celle qui s’applique, pas l’ambiance de la salle.
- Article 24 : la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C’est la règle par défaut.
- Article 25 : la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris ceux qui n’ont pas fait le déplacement. Désigner le syndic, élire le conseil syndical, voter des travaux d’amélioration ou d’économies d’énergie.
- Article 26 : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Vendre des parties communes, modifier le règlement de copropriété sur l’usage et l’administration des parties communes.
Deux « repêchages » existent : l’article 25-1 sauve un vote d’article 25 qui a manqué la barre, l’article 26-1 en fait autant pour l’article 26. Le tableau ci-dessous dit quelle majorité pour quelle décision ; l’exemple chiffré qui le suit montre ce que cela donne un soir de novembre. Textes lus sur Légifrance le 15 octobre 2026.
Les trois majorités, en une phrase chacune
Les voix, d’abord. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix égal à sa quote-part des parties communes (ses tantièmes). Quand un seul copropriétaire détient plus de la moitié des parties communes, ses voix sont réduites à la somme de celles des autres (article 22).
- Article 24 (majorité simple). On compte les voix exprimées des présents, des représentés et de ceux qui ont voté par correspondance. Les absents ne pèsent pas dans le calcul : seuls comptent ceux qui se sont exprimés.
- Article 25 (majorité absolue). On compte les voix de tous les copropriétaires du syndicat. Les absents pèsent comme des « non » : il faut plus de la moitié de toutes les voix, présentes ou pas.
- Article 26 (double majorité). Il faut à la fois la majorité des membres du syndicat (le nombre de copropriétaires) et au moins les deux tiers des voix.
Quelle majorité pour quelle décision ?
La liste de la loi est longue ; voici les décisions que les conseils syndicaux et les copropriétaires rencontrent le plus. La lettre renvoie à l’alinéa de l’article cité.
| Décision | Majorité | Texte |
|---|---|---|
| Décision courante, quand la loi ne dit rien d’autre (remplacer les ampoules du hall, par exemple) | Article 24 | art. 24, I |
| Travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la santé et la sécurité des occupants (stabilité, clos, couvert, réseaux, mise en conformité avec les normes de salubrité et de sécurité) | Article 24 | art. 24, II, a |
| Modalités des travaux rendus obligatoires par la loi, un règlement ou un arrêté de police administrative | Article 24 | art. 24, II, b |
| Travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées ou à mobilité réduite (sans toucher à la structure ni aux équipements essentiels) | Article 24 | art. 24, II, d |
| Installer des panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques sur les toits, les façades et les garde-corps | Article 24 | art. 24, II, k |
| Équiper les places de stationnement sécurisées de bornes de recharge et faire l’étude correspondante | Article 24 | art. 24, II, i |
| Désigner ou révoquer le syndic, élire ou révoquer les membres du conseil syndical | Article 25 | art. 25, c |
| Déléguer un pouvoir de décision au syndic, au conseil syndical ou à une autre personne (avec un plafond de dépenses) | Article 25 | art. 25, a |
| Travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre | Article 25 | art. 25, f |
| Ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration | Article 25 | art. 25, n |
| Autoriser certains copropriétaires à faire, à leurs frais, des travaux touchant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble | Article 25 | art. 25, b |
| Installer des compteurs d’eau froide divisionnaires, des compteurs d’énergie thermique ou des répartiteurs de frais de chauffage | Article 25 | art. 25, k et l |
| Modalités d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble | Article 25 | art. 25, g |
| Donner au président du conseil syndical le pouvoir d’agir en justice contre le syndic | Article 25 | art. 25, i |
| Actes d’acquisition immobilière et actes de disposition (vendre une partie commune, par exemple), hors cas de l’article 25, d | Article 26 | art. 26, a |
| Modifier le règlement de copropriété pour la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes | Article 26 | art. 26, b |
| Supprimer le poste de concierge ou de gardien et vendre son logement, quand il appartient au syndicat (les deux questions à l’ordre du jour de la même assemblée), sauf si le règlement fait du service de conciergerie un élément de la destination de l’immeuble ou des conditions de jouissance des lots : il faut alors l’unanimité | Article 26 | art. 26, c |
| Interdire la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas une résidence principale, si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale | Article 26 | art. 26, d |
| Vendre des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ou modifier les clauses du règlement sur cette destination | Unanimité de tous les copropriétaires | art. 26, dernier alinéa |
Le texte précise aussi que l’assemblée ne peut, « à quelque majorité que ce soit », imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles que le règlement de copropriété les prévoit (article 26).
Les deux repêchages : 25-1 et 26-1
Quand l’article 25 est exigé et que la barre n’est pas atteinte, l’assemblée n’est pas forcément perdue.
- Article 25-1. Si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité de l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Pour les seuls travaux d’économies d’énergie (article 25, f) qui n’atteignent pas ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l’article 24.
- Article 26-1. Si l’article 26 n’est pas atteint mais que le projet a l’approbation de la moitié des membres du syndicat présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires, par un second vote immédiat.
Un exemple : 120 lots, 10 000 voix, 60 % de présents
Prenons une résidence de 120 lots, soit 10 000 voix au total, un mardi de novembre où il pleut. Les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance détiennent 6 000 voix, et chacun se prononce. Voici les seuils, calculés sur ces chiffres :
| Majorité | Seuil en voix « pour » | Atteignable avec 6 000 voix présentes ? |
|---|---|---|
| Article 24 | plus de la moitié de 6 000 : 3 001 voix | Oui |
| Article 25 | plus de la moitié de 10 000 : 5 001 voix | Oui, mais il faut que 5 001 des 6 000 présents votent « pour » |
| Repêchage 25-1 | un tiers de 10 000 : 3 334 voix, puis second vote à l’article 24 | Oui |
| Article 26 | deux tiers de 10 000 : 6 667 voix et la majorité des copropriétaires | Non : 6 000 voix présentes ne suffisent pas |
| Repêchage 26-1 | 3 334 voix et la moitié des membres présents, puis second vote à 5 001 voix | Oui, si 5 001 voix votent « pour » au second vote |
Mettons cela en situation :
- Remplacer les ampoules du hall (article 24). 3 100 voix pour : adopté, que les 4 000 voix absentes aient une opinion ou non.
- Changer de syndic (article 25). 4 200 voix pour : c’est moins que 5 001, donc la majorité absolue n’est pas atteinte ; mais c’est plus que 3 334, donc l’article 25-1 ouvre un second vote immédiat à l’article 24 : 4 200 voix pour sur 6 000 exprimées, le syndic est désigné. Avec 3 000 voix pour, en revanche, on reste sous le tiers : la résolution n’est pas adoptée (sauf pour les travaux d’économies d’énergie, avec la nouvelle assemblée dans les trois mois).
- Vendre une partie commune (article 26). 5 400 voix pour, avec l’approbation d’au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance : la barre des 6 667 voix n’est pas franchie, mais l’article 26-1 ouvre un second vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. 5 400 dépasse 5 001 : adopté, si les mêmes voix se maintiennent au second vote.
Moralité du mardi pluvieux : plus le taux de présence baisse, plus les repêchages comptent, et plus l’article 25 devient un exercice de comptabilité.
Ce que la taille de l’immeuble change
Dans une résidence de 120 lots, réunir plus de la moitié de toutes les voix est autrement plus difficile que dans un immeuble de 12 lots. Les mandats et le vote par correspondance y deviennent décisifs, et la loi les encadre :
- Participation. Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée en personne, par visioconférence ou par un autre moyen de communication électronique qui permet de les identifier, et voter par correspondance avant la réunion avec un formulaire type. Si une résolution est amendée en séance, le votant par correspondance qui avait voté pour est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution (article 17-1 A).
- Mandats. Un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Le syndic, ses préposés, leurs conjoints, partenaires de PACS ou concubins, et leurs ascendants et descendants ne peuvent ni recevoir un mandat ni présider l’assemblée (article 22).
Lamennais ADB, syndic du groupe JOYA, administre 175 copropriétés, dont 20 de plus de 100 lots (relevé du 14 octobre 2026). Pour la gestion de votre immeuble, voir notre syndic de copropriété à Paris.
Cinq réflexes pour un conseil syndical
- Une majorité par résolution. Pour chaque résolution du projet de convocation, repérez l’article de la loi qui s’applique, avec le tableau ci-dessus.
- Le seuil en voix, avant l’assemblée. Divisez le total des voix : 5 001 sur 10 000 pour l’article 25, 3 334 pour le repêchage. Mieux vaut le savoir avant de s’asseoir.
- Les mandats et les votes par correspondance, comptés la veille. Ce sont eux qui font la différence dans un grand immeuble.
- Les textes, stabilisés avant la séance. Une résolution amendée en séance transforme les votes par correspondance favorables en absences.
- La date du guide qu’on lit. Les articles 24 et 25 ont été modifiés par la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 (en vigueur depuis le 18 juin 2025), l’article 25-1 par la loi du 9 avril 2024 (depuis le 11 avril 2024) et l’article 26 par la loi du 19 novembre 2024 (depuis le 21 novembre 2024). Un guide qui ne date pas ses sources a peut-être un train de retard.
Pour aller plus loin
- Préparer l’assemblée : notre guide de l’assemblée générale de copropriété à Paris.
- Le rôle des élus : le conseil syndical de copropriété à Paris.
- Voter un nouveau syndic : changer de syndic à Paris.
- Voter des travaux : les travaux de copropriété à Paris.
Source : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur Légifrance, articles 17-1 A, 22, 24, 25, 25-1, 26 et 26-1, lus le 15 octobre 2026. Prochaine vérification : au plus tard le 15 janvier 2027, ou dès qu’une loi modifie ces articles.
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