Syndic pour grandes copropriétés à Paris

Nous parlons de « grande copropriété » à partir de 100 lots : c’est le repère de notre cabinet. La loi fixe d’autres seuils, à 50 et à 200 lots, pour certaines obligations comme le plan de travaux ou le DPE collectif.

À cette taille, le syndic doit tenir ensemble une assemblée générale nombreuse, un conseil syndical qui contrôle vraiment sa gestion, un budget et des contrats qui comptent, et un plan de travaux sur dix ans.

LAMENNAIS ADB, filiale syndic du groupe JOYA, gère des copropriétés parisiennes depuis novembre 1974. Le cabinet administre aujourd’hui 175 copropriétés et 7 649 lots, dont 20 copropriétés de plus de 100 lots. Chacune a un gestionnaire dédié, qui ne change pas. Pour une grande copropriété, notre forfait de gestion courante va de 160 à 220 € HT par lot et par an, soit environ 13 à 18 € HT par lot et par mois, sur le contrat type fixé par la loi. L’audit de votre copropriété est gratuit.

En chiffres (relevé du 14 octobre 2026)

• 20 copropriétés de plus de 100 lots, sur 175 copropriétés gérées
• 7 649 lots gérés
• 99 % de mandats renouvelés en 2025-2026, sur l’ensemble du portefeuille
• Syndic depuis novembre 1974 ; membre de l’UNIS
• Note Google de LAMENNAIS ADB : 4,4 sur 5, plus de 240 avis (relevé du 7 octobre 2026)
• Le groupe JOYA compte plus de 10 000 clients

La loi du 10 juillet 1965 est la même pour tous les immeubles en copropriété. À 100 lots et plus, ses règles ne pèsent pas pareil. Voici les cinq endroits où la taille se sent, et ce que la loi prévoit à chacun.

1. L’assemblée générale se gagne avant le jour J

Dans un grand immeuble, l’assemblée est un événement qui se prépare comme une réunion de petite commune. Ce que dit la loi :

• Délais. L’assemblée qui vote le budget et approuve les comptes se tient au plus tard six mois après la clôture de l’exercice (article 14-1 de la loi de 1965). La convocation part au moins 21 jours avant ; service-public.gouv.fr conseille de l’envoyer un mois avant l’échéance des six mois (fiche « Convocation de l’assemblée générale », vérifiée le 18 février 2026).
• Présence ou à distance. Les copropriétaires peuvent participer en personne, par visioconférence ou par un autre moyen de communication électronique qui permet de les identifier, et voter par correspondance avant la réunion avec un formulaire type (article 17-1 A). Attention : si une résolution est amendée en séance, un vote par correspondance favorable compte alors comme une absence pour cette résolution. Mieux vaut stabiliser les textes en amont avec le conseil syndical.
• Mandats. Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat. Le syndic, son conjoint, ses préposés et leurs proches ne peuvent ni recevoir un mandat ni présider l’assemblée (article 22).
• Majorités. Les travaux de conservation de l’immeuble et de sécurité des occupants se votent à la majorité des voix exprimées (article 24). La désignation du syndic et celle du conseil syndical, comme les travaux d’amélioration et d’économie d’énergie, exigent la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Quand cette majorité n’est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins un tiers de ces voix, la même assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24 (article 25-1). Comme la majorité se compte sur tous les copropriétaires et non sur les seuls présents, chaque mandat et chaque vote par correspondance compte.

Pour préparer la vôtre : notre guide de l’assemblée générale de copropriété à Paris.

2. Le conseil syndical contrôle, et peut recevoir une délégation

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion (article 21). Dans une grande copropriété, c’est un vrai travail, que la loi outille :

• Accès aux pièces. Il peut prendre connaissance et copie de toute pièce se rapportant à la gestion du syndic, après l’en avoir averti. Passé un mois sans transmission, des pénalités par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic (article 21).
• Deux seuils à fixer en assemblée. L’assemblée arrête, à la majorité de l’article 25, le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire, et celui à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire (article 21). Dans un grand immeuble, ces deux montants méritent d’être choisis avec soin : trop bas, tout passe en consultation ; trop haut, les gros contrats y échappent.
• Délégation de pouvoirs. Un conseil syndical d’au moins trois membres peut recevoir de l’assemblée, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, le pouvoir de prendre certaines décisions à la place de l’assemblée. La délégation ne peut pas porter sur l’approbation des comptes, le budget prévisionnel ni l’adaptation du règlement de copropriété. Elle dure deux ans au plus, avec un plafond de sommes fixé par l’assemblée, et le conseil en rend compte à l’assemblée qui approuve les comptes (articles 21-1 à 21-5).
• L’extranet du conseil. Le syndic professionnel propose un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété ; une partie reste réservée au conseil syndical (balances générales et relevé général des charges et produits, relevés des comptes séparés, liste des copropriétaires, carte professionnelle et attestations d’assurance et de garantie financière du syndic) : article 18 de la loi de 1965 et décret n° 2019-502 du 23 mai 2019.

Plus de détails dans notre guide du conseil syndical de copropriété à Paris.

3. Un budget et des contrats qui se vérifient

• Budget. L’assemblée vote chaque année un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf autre modalité votée (article 14-1).
• Pièces justificatives. Entre la convocation de l’assemblée qui examine les comptes et sa tenue, les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours, les quantités consommées et les prix unitaires sont tenus à la disposition de tous les copropriétaires (article 18-1).
• Contrat du syndic. Tout contrat de syndic respecte un contrat type fixé par décret et son projet est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations (article 18-1 A).
• Assurance. Le syndicat des copropriétaires doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre (article 9-1).

Pour lire une facture de charges : nos conseils sur les charges de copropriété à Paris et la comptabilité de copropriété.

4. Travaux : plan sur dix ans, fonds de travaux, DPE collectif

C’est ici que la taille de l’immeuble change le plus les échéances.

• Plan pluriannuel de travaux. Passé quinze ans après la réception de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré (article 14-2). L’obligation est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots (article 171 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021) ; depuis le 1er janvier 2025 elle vaut pour toutes les tailles (service-public.gouv.fr, fiche PPT, vérifiée le 8 juin 2026). Le syndic doit présenter le projet à la première assemblée qui suit son élaboration.
• Fonds de travaux. Au terme de dix ans après la réception, le syndicat constitue un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire : au moins 5 % du budget prévisionnel ; quand un plan pluriannuel est adopté, au moins 2,5 % du montant des travaux qu’il prévoit et au moins 5 % du budget (article 14-2-1). L’assemblée peut voter un montant supérieur.
• DPE collectif. Les immeubles d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doivent en disposer : depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 100 à 200 lots (service-public.gouv.fr, fiche DPE collectif, vérifiée le 1er janvier 2026). Le vote de sa réalisation se prend à la majorité de l’article 24.

Pour le détail : la loi copropriété 2026 à Paris, le DPE collectif et les travaux de copropriété.

5. L’argent de l’immeuble : sécurité du compte et du syndic

Dans une grande copropriété, la trésorerie compte. La loi pose des garde-fous, que le conseil syndical peut vérifier :

• Un compte séparé au nom du syndicat, où sont versées sans délai toutes les sommes reçues, sans fusion ni compensation avec un autre compte. À défaut, le mandat du syndic est nul de plein droit à l’expiration d’un délai de trois mois après sa désignation (article 18, II).
• Un second compte séparé, rémunéré, pour les cotisations au fonds de travaux (article 18, II).
• Les relevés de ces comptes sont mis à disposition du conseil syndical dès réception.
• Un syndic habilité. Un syndic professionnel doit détenir la carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété », une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle (CCI Paris Île-de-France, page mise à jour le 28 août 2026). Le conseil syndical peut lire sa carte et ses attestations dans l’extranet (décret n° 2019-502).

Ce que nous nous engageons à tenir, sans ajout :

• Un gestionnaire dédié par copropriété, toujours le même. Il connaît l’histoire de l’immeuble, ses contrats et ses travaux ; nous ne faisons pas tourner les gestionnaires.
• Une réponse sous 24 h à vos demandes.
• Un devis gratuit et un dossier d’assemblée générale en 48 h quand vous préparez un changement de syndic.
• Un extranet accessible 24 h sur 24 à tous les copropriétaires : documents, comptes, appels de fonds.
• Des assemblées générales en présentiel ou en visioconférence, avec vote à distance.
• Une spécialité : les copropriétés de 50 lots et plus. Nous en gérons 20 de plus de 100 lots.
• Un cabinet à Paris, au 59 rue de Châteaudun (9e), joignable au 01 49 53 60 00 du lundi au vendredi de 9 h à 19 h. Nous intervenons dans tous les arrondissements de Paris : retrouvez notre syndic de copropriété à Paris.
• Membre de l’UNIS, syndicat des professionnels de l’immobilier.

Dans un immeuble de plus de 100 lots, un changement de syndic se prépare par étapes. Voici le chemin de la loi, et ce que nous faisons à chaque étape.

1. Audit gratuit. Nous analysons votre contrat actuel et vos charges, et nous visitons l’immeuble. Sans engagement.
2. Choisir le moment. À la fin du mandat, l’assemblée se tient dans les trois mois qui précèdent l’échéance. Un syndic qui ne souhaite pas être reconduit prévient le conseil syndical au moins trois mois avant cette assemblée. En cours de mandat, la rupture exige un manquement suffisamment grave du syndic : une simple perte de confiance ne suffit pas (service-public.gouv.fr, fiche « Syndic de copropriété », vérifiée le 8 juillet 2026, et fiche sur la fin anticipée du mandat, vérifiée le 17 août 2026).
3. Mettre en concurrence. Le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat conformes au contrat type, chacun avec sa fiche d’information ; il peut en être dispensé par un vote de l’assemblée précédente (article 21). Vous recevez notre devis sur le contrat type.
4. Voter. La désignation du syndic se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; si elle n’est pas atteinte mais qu’un candidat a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote a lieu aussitôt à la majorité des voix exprimées (articles 25 et 25-1).
5. Passer le relais. Notre rôle est de récupérer auprès de l’ancien syndic la trésorerie, les documents et les archives, sans interruption de gestion. La loi lui impose de remettre la situation de trésorerie sous quinze jours, les documents et archives sous un mois, puis l’état des comptes dans les deux mois qui suivent ; passé une mise en demeure, le juge des référés peut l’y contraindre sous astreinte (article 18-2).

Le détail pas à pas : notre guide pour changer de syndic à Paris et comment choisir son syndic de copropriété.

Pour une grande copropriété, notre forfait de gestion courante va de 160 à 220 € HT par lot et par an, soit environ 13 à 18 € HT par lot et par mois. Il dépend de la taille de l’immeuble, de ses équipements (ascenseur, chauffage collectif, gardiennage) et du nombre de réunions prévues. Le devis est établi sur le contrat type de la loi ALUR, qui permet de comparer les offres ligne à ligne.

• Compris dans le forfait : la préparation, la convocation et la tenue de l’assemblée générale annuelle, en présentiel ou en visioconférence avec vote à distance ; la comptabilité, le budget prévisionnel et les appels de fonds ; la gestion des contrats d’entretien et des sinistres courants ; les visites de l’immeuble ; l’extranet.
• En supplément, comme le prévoit le contrat type : les assemblées générales supplémentaires, le suivi des gros travaux votés, le recouvrement contentieux des impayés et l’état daté lors d’une vente, dont le montant est plafonné par la loi.

Pour comparer avec le marché : la grille des tarifs des syndics à Paris.

Page éditée par LAMENNAIS ADB, filiale syndic du groupe JOYA, pour les conseils syndicaux et les copropriétaires de grandes copropriétés. Les règles de droit citées ont été relues sur Légifrance et sur service-public.gouv.fr le 14 octobre 2026 ; les chiffres du cabinet sont ceux de son portefeuille à cette date.

Mise à jour le 15 octobre 2026. Prochaine vérification des règles : 14 janvier 2027.

Sources : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (texte consolidé, Légifrance) · loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 171 (Légifrance) · décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 (Légifrance) · service-public.gouv.fr : syndic de copropriété, convocation de l’assemblée générale, plan pluriannuel de travaux, DPE collectif, fin anticipée du mandat du syndic · CCI Paris Île-de-France : carte professionnelle.