Clause résolutoire du bail : une date, pas un départ

Le 6 du mois, le loyer n'est pas arrivé. Le propriétaire appelle son gestionnaire : « La clause résolutoire, elle joue quand ? » La réponse n'est pas une menace, c'est une date. La clause ne fait partir personne : elle fixe un moment, six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Deux dates décident ensuite de presque tout : celle du commandement, que le bailleur choisit, et celle de l'audience, avant laquelle le locataire peut reprendre le paiement de son loyer.

En bref.

• Elle figure dans tout bail signé depuis le 29 juillet 2023 : la loi impose une clause qui résilie le bail de plein droit pour un loyer ou des charges impayés, ou pour un dépôt de garantie non versé (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
• Elle joue à une date : six semaines après un commandement de payer resté sans effet, délivré par un commissaire de justice. Pour un bail en cours au 29 juillet 2023, c'est le délai écrit au contrat ; s'il a été reconduit ou renouvelé depuis, la question reste ouverte.
• Elle ne vide pas le logement : le juge constate la résiliation ; le départ suit une autre procédure, avec un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux et la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.
• Elle peut être suspendue : le juge peut accorder jusqu'à trois ans au locataire en situation de régler sa dette qui a repris le versement intégral de son loyer avant l'audience. S'il s'acquitte, la clause est réputée ne pas avoir joué.

Ce que la clause couvre, et ce qu'elle ne couvre pas

La loi limite les manquements qui peuvent faire résilier un bail d'habitation de plein droit. L'article 4 de la loi de 1989 répute non écrite toute clause de résiliation de plein droit pour un autre motif que :

• le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;
• l'absence d'assurance des risques locatifs ;
• des troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
• le non-respect de l'obligation d'occuper le logement à titre de résidence principale, quand le logement y est soumis par le plan local d'urbanisme (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme), et seulement après le délai de mise en demeure fixé par le maire.

La loi n'impose que la première. Le bail type en vigueur depuis le 1er octobre 2026 présente les autres comme des clauses à retenir le cas échéant, chacune avec son propre délai : pour le défaut d'assurance, la clause ne produit effet qu'un mois après un commandement resté sans effet (article 7 de la même loi).

Pour tout autre manquement, une sous-location interdite ou des dégradations par exemple, la résiliation ne peut pas être automatique : elle se demande en justice (code civil, article 1227), et le juge la prononce ou non selon les circonstances (article 1228).

Les baux signés avant le 29 juillet 2023

Avant cette date, la clause n'était pas obligatoire : un bail plus ancien peut ne pas en contenir. La résiliation se demande alors au juge.

S'il en contient une, son délai reste celui du contrat. Dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), la Cour de cassation a estimé que le passage à six semaines ne modifie pas les délais écrits dans les clauses des baux en cours au 29 juillet 2023 : une clause qui prévoit deux mois garde ses deux mois. L'avis ne tranche pas le cas d'un bail reconduit ou renouvelé depuis. La date du bail et le texte de sa clause se relisent donc avant de délivrer le commandement.

Ce que la loi de 2023 a changé dans la procédure (deux mois devenus six semaines, délais du juge liés à la reprise du loyer) est détaillé dans notre article sur le nouveau modèle de bail.

Le commandement de payer : un acte, pas une relance

Le bailleur fait délivrer le commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Seul ce commandement fait courir le délai de la clause : une relance ou une lettre recommandée n'y suffit pas.

Il contient, à peine de nullité, six mentions (article 24, I) :

1. le délai de six semaines dont dispose le locataire pour payer sa dette ;
2. le montant mensuel du loyer et des charges ;
3. le décompte de la dette ;
4. l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais, le locataire s'expose à une procédure de résiliation du bail et d'expulsion ;
5. la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, avec son adresse ;
6. la possibilité de saisir le juge, à tout moment, pour demander un délai de grâce.

Le commandement informe donc le locataire de ses recours autant qu'il fait courir le délai. Trois règles l'accompagnent :

• La caution : si le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue des pénalités ni des intérêts de retard.
• Le signalement : pour un bailleur particulier ou une société civile familiale, quand l'impayé dure depuis deux mois sans interruption ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex). Un diagnostic social et financier du locataire est alors réalisé.
• Le bailleur société : une personne morale, hors société civile familiale, n'assigne que deux mois après la saisine de la Ccapex.

Avant et pendant les six semaines : les gestes du métier

Le temps utile d'un impayé commence au premier loyer manqué. Voici les gestes que nous jugeons essentiels, dans l'ordre où ils se posent :

1. Parler au locataire. Un loyer manqué a une cause : un oubli, un changement de banque, une difficulté passagère ou durable. Un appel ou un courrier est le premier moyen de la connaître.
2. Vérifier le décompte et le logement. Le juge peut vérifier d'office chaque élément de la dette, ainsi que le respect par le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (article 24, V). Un décompte exact et un logement en règle se préparent avant le commandement.
3. Ne pas laisser filer la date. Sans accord, faire délivrer le commandement : aucun délai de la procédure ne court avant lui.
4. Prévenir la caution et l'assurance. La caution peut être sollicitée dès le premier loyer impayé (service-public.gouv.fr) et doit recevoir le commandement dans les quinze jours ; une garantie des loyers impayés a son propre délai de déclaration, écrit au contrat.
5. Lire la réponse du locataire. Un loyer courant qui reprend est le premier signe utile ; c'est aussi la condition que la loi pose aux délais du juge. Un échéancier convenu par écrit pendant ces six semaines peut éviter l'audience.

Devant le juge : il constate, et il vérifie

Si la dette n'est pas réglée à l'issue du délai, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation. Quand la dette ne dépasse pas 5 000 €, service-public.gouv.fr indique qu'une tentative de conciliation ou de médiation doit précéder la demande (article 750-1 du code de procédure civile, qui prévoit des exceptions). L'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité, et un diagnostic social et financier est transmis au juge avant l'audience (article 24, III).

Le juge ne pèse pas la gravité de la faute : il constate que la clause a joué (service-public.gouv.fr). Mais il contrôle, et il peut accorder du temps :

• Il vérifie : il peut examiner d'office chaque élément de la dette et la décence du logement (article 24, V).
• Il peut accorder des délais jusqu'à trois ans, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à deux conditions : que le locataire soit en situation de régler sa dette, et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience (article 24, V).
• Il peut suspendre la clause pendant ces délais. La suspension prend fin dès le premier impayé, ou si la dette n'est pas réglée selon le calendrier fixé. Si le locataire s'acquitte, la clause est réputée ne pas avoir joué et le bail continue ; sinon, elle reprend son plein effet (article 24, VII).

Quand le locataire bénéficie d'une procédure de surendettement, des règles particulières s'appliquent : les délais suivent la décision de la commission de surendettement (article 24, VI et VIII).

Après la résiliation, le départ est une autre procédure

Une fois la résiliation constatée et l'expulsion ordonnée, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. L'expulsion d'un logement habité ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois après ce commandement, que le juge peut réduire ou supprimer dans certains cas (article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution). Et toute mesure d'expulsion non exécutée au 1er novembre est suspendue jusqu'au 31 mars, sauf exceptions (article L. 412-6) : la trêve commence le dimanche 1er novembre 2026, et elle suspend l'exécution, pas le commandement de payer ni l'assignation (notre article sur la trêve hivernale).

En aucun cas le bailleur ne fait partir son locataire lui-même : forcer un occupant à quitter le logement qu'il habite, sans le concours de l'État, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal).

La date du commandement, en trois calendriers

Trois commandements de payer, délivrés à un ou deux mois d'écart, pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023 et un bailleur particulier. Les dates sont les plus rapides que permettent les délais de l'article 24 et du code des procédures civiles d'exécution :

Ce calcul est le nôtre. Hypothèses : aucune étape avant l'assignation (ni conciliation, ni délai de la Ccapex), jugement rendu le jour de l'audience, commandement de quitter les lieux délivré aussitôt, aucun délai accordé ; les délais réels dépendent du tribunal. Ce qu'il montre : cette saison, sur ces délais minimaux, tout commandement délivré d'ici le début de novembre mène au même 1er avril, parce que la trêve absorbe l'écart. Passé ce moment, chaque mois d'attente avant le commandement repousse d'un mois la fin de la procédure, et la dette continue de courir.

La procédure complète, jusqu'au concours de la force publique, est détaillée dans notre guide de la procédure d'expulsion à Paris.

Ce qu'il faut vérifier au premier impayé

1. Le bail : sa date de signature et la clause qu'il contient.
2. Le décompte de la dette et l'état du logement.
3. Le commandement : sa date et ses six mentions.
4. La caution : la signification dans les quinze jours.
5. La garantie des loyers impayés : le délai de déclaration du contrat (notre article sur la protection contre les loyers impayés).
6. Le loyer courant : s'il reprend avant l'audience, le juge peut suspendre la clause.

Ce qui change au 1er janvier 2027

Selon service-public.gouv.fr, deux décrets du 12 février 2026 modifient, à compter du 1er janvier 2027, les règles de gestion des impayés pour les locataires qui perçoivent une aide personnelle au logement (APL, ALF ou ALS). Cet article sera revérifié à leur entrée en vigueur.

Où vérifier

Textes lus le 26 octobre 2026.

• Loi du 6 juillet 1989, article 24, Légifrance, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 : clause obligatoire, commandement de payer, caution, Ccapex, préfet, délais du juge.
• Même article, version du 1er septembre 2019 au 29 juillet 2023, Légifrance : clause facultative, délai de deux mois.
• Cour de cassation, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002, Légifrance : délai des clauses des baux en cours.
• Même loi, article 4, Légifrance, version en vigueur depuis le 21 novembre 2024 : clauses réputées non écrites.
• Même loi, article 6, Légifrance, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025 : logement décent.
• Même loi, article 7, Légifrance, version en vigueur depuis le 15 juin 2025 : défaut d'assurance.
• Code civil, article 1227 et article 1228, Légifrance, en vigueur depuis le 1er octobre 2016 : résolution demandée en justice.
• Code de procédure civile, article 750-1, Légifrance, en vigueur depuis le 13 mai 2023 : tentative préalable de conciliation.
• Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-1 et article L. 412-6, Légifrance, versions en vigueur depuis le 29 juillet 2023.
• Code pénal, article 226-4-2, Légifrance, en vigueur depuis le 27 mars 2014.
• Loyers impayés et expulsion du locataire, service-public.gouv.fr (F31272), page vérifiée le 6 août 2026.

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Cet article est revérifié au plus tard le 4 janvier 2027.