Trêve hivernale 2026 : ce que le bailleur peut encore faire

Le 1er novembre, le chauffage se rallume et les expulsions s'éteignent. Pour un bailleur qui attend un loyer, la date fait peur, et elle est souvent mal comprise : la trêve hivernale arrête l'expulsion, pas le reste. Voici ce que la loi suspend du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, ce qu'elle laisse faire, et ce que cela change quand l'impayé commence maintenant.

En bref. Toute mesure d'expulsion non exécutée au 1er novembre est suspendue jusqu'au 31 mars, même si le bailleur a une décision de justice. La dette de loyer reste due. Le commandement de payer et la saisine du tribunal restent possibles : seule l'exécution est repoussée. Forcer un locataire à partir reste un délit.

Les dates à retenir

Ces dates viennent de la page de service-public.gouv.fr du 2 octobre 2026 et du texte de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution. Elles reviennent chaque année depuis la loi du 24 mars 2014. Dans certaines circonstances, notamment une crise sanitaire, le gouvernement peut décider de prolonger la trêve.

Ce que la trêve suspend

L'article L. 412-6 est net : « nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée », il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée au 1er novembre, jusqu'au 31 mars de l'année suivante. Concrètement :

• l'expulsion ne peut pas avoir lieu, quel qu'en soit le motif, notamment pour des loyers non payés, et la décision du juge attend la fin de la trêve ;
• les coupures de gaz et d'électricité sont, elles aussi, interdites pendant la période (service-public.gouv.fr).

Le texte vise les mesures « non exécutées » au 1er novembre : une expulsion déjà réalisée avant cette date n'est pas remise en cause.

Ce qu'elle laisse faire

La loi suspend l'exécution des expulsions. Elle ne dit rien du commandement de payer ni de l'assignation. L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) le confirme : la trêve n'empêche ni d'envoyer un commandement de payer, ni de solliciter le garant, ni de saisir le tribunal. Pour le bailleur, cela donne cinq choses à retenir :

1. La dette court toujours. La trêve ne supprime pas les loyers dus (service-public.gouv.fr).
2. Le commandement de payer garde son effet. La clause de résiliation du bail ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans réponse (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
3. Le tribunal reste saisissable. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience (même article).
4. Le garant peut être appelé, s'il y en a un (ANIL).
5. Le juge peut accorder des délais de paiement, jusqu'à trois ans, à un locataire en mesure de régler sa dette et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience (même article).

Ce qui reste interdit au bailleur

En tout temps, le bailleur ne peut pas se faire justice lui-même. L'article 226-4-2 du code pénal punit de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite, sans le concours de l'État, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Selon l'ANIL, couper l'eau, le gaz ou l'électricité d'un logement loué est aussi interdit au bailleur.

Qui n'est pas protégé par la trêve

La loi prévoit quelques exceptions. D'après l'article L. 412-6 et la page de service-public.gouv.fr, le sursis ne s'applique pas :

• quand le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes, qui respectent l'unité et les besoins de la famille ;
• quand la mesure d'expulsion a été prononcée parce que les occupants sont entrés sans droit ni titre dans un domicile, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte ;
• pour les occupants d'un immeuble touché par un arrêté de mise en sécurité, et dans certains cas de violences conjugales ou de divorce, selon service-public.gouv.fr.

Un locataire en titre qui ne paie plus n'entre dans aucune de ces exceptions, sauf relogement adapté.

Le calendrier d'un impayé qui commence aujourd'hui

Prenons un bailleur qui fait délivrer un commandement de payer le lundi 19 octobre 2026. Voici le scénario le plus rapide que la loi permette. Il ne compte ni le délai d'audience ni celui du jugement, que la loi ne fixe pas :

1. 19 octobre : commandement de payer. Le locataire dispose de six semaines pour payer, soit jusqu'au 30 novembre 2026.
2. À partir du 1er décembre : si la dette n'est pas réglée, la clause de résiliation produit effet et le bailleur peut assigner. L'audience ne peut pas avoir lieu moins de six semaines après la notification au préfet : mi-janvier 2027 au plus tôt. Un bailleur personne morale, hors société familiale, doit en plus saisir la commission de prévention des expulsions deux mois avant d'assigner (article 24, II).
3. Après le jugement : commandement de quitter les lieux. L'expulsion ne peut avoir lieu qu'après un délai de deux mois (article L. 412-1), que le juge peut réduire ou supprimer dans certains cas.
4. En plus, le juge peut accorder au locataire des délais renouvelables, d'un mois à un an, pour quitter le logement (articles L. 412-3 et L. 412-4).

Dans ce scénario, l'expulsion pourrait avoir lieu dès la mi-mars 2027 : la trêve la décale au 1er avril. Autrement dit, pour un impayé qui démarre maintenant, la trêve ne décale l'expulsion que de quelques semaines. Ce qui pèse davantage, c'est le temps perdu avant le commandement. Le bon moment pour agir n'est pas le 31 octobre : c'est le premier loyer manqué.

Ce calcul est le nôtre, établi sur les délais minimaux de la loi ; les délais réels dépendent de l'audience.

Ce que cela change pour un propriétaire

• Dater chaque étape. La date du commandement de payer déclenche les six semaines.
• Relire les conditions de la garantie des loyers impayés, si le bien en a une : délai pour déclarer l'impayé, pièces demandées. Chez JOYA, elle est proposée en option, à 2,5 % TTC (contrat JOYA). Le sujet en entier est dans notre article sur la protection contre les loyers impayés.
• Chercher un accord avec l'occupant quand c'est possible : l'ANIL rappelle que, sans accord et hors exception, le bailleur doit attendre la fin de la trêve pour récupérer son logement.

La procédure complète, du commandement de payer au concours de la force publique, est détaillée dans notre guide de la procédure d'expulsion à Paris.

Où vérifier

• Article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, en vigueur depuis le 29 juillet 2023 ; les articles L. 412-1, L. 412-3 et L. 412-4 aussi. Lus sur Légifrance le 18 octobre 2026.
• Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, lu le 18 octobre 2026.
• Article 226-4-2 du code pénal, en vigueur depuis le 27 mars 2014, lu le 18 octobre 2026.
• Trêve hivernale 2026-2027, service-public.gouv.fr, publié le 2 octobre 2026, lu le 18 octobre 2026.
• Qu'est-ce que la trêve hivernale ?, ANIL, page à jour au 28 octobre 2025, lue le 18 octobre 2026.

Un loyer en retard, une date de trêve et un dossier à suivre : c'est le genre de calendrier qu'un gestionnaire tient pour le propriétaire. Pour savoir ce que cela donnerait pour votre bien, voyez notre gestion locative.

Cet article est revérifié au plus tard le 18 janvier 2027, et après le 31 mars 2027.