Sommaire · 8 parties
Le nouveau modèle de bail, obligatoire depuis le 1er octobre 2026, penche du côté du bailleur. Il ne crée aucun droit : il écrit dans chaque contrat la protection que la loi du 27 juillet 2023 a donnée au propriétaire face aux impayés. Le locataire garde l'essentiel de ses garde-fous : un commandement de payer, un juge, des délais, la trêve hivernale. Mais celui qui cesse de payer son loyer est moins protégé qu'avant 2023.
En bref.
- Qui y gagne : le bailleur. La clause de résiliation pour impayé figure dans tout bail et joue six semaines après un commandement de payer resté sans effet, au lieu de deux mois avant la loi de 2023.
- Ce que garde le locataire : le commandement, le juge, des délais de paiement jusqu'à trois ans, la trêve hivernale, et un bail non conforme qui ne joue jamais contre lui.
- Pour quels baux : ceux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, en location vide, meublée ou en colocation à bail unique.
- Ce que vous faites : votre prochain bail part du nouveau modèle. Vos baux déjà signés restent valables.
La news et la règle
La news, c'est le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 : il met à jour les modèles de bail annexés au décret du 29 mai 2015. La règle, elle, date de 2023 : la loi du 27 juillet 2023 a réécrit l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour tout bail d'habitation conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023.
Pendant trois ans, le formulaire officiel n'a pas suivi : l'ancien modèle présentait encore la clause résolutoire comme facultative (« le cas échéant ») et n'écrivait aucun délai. Le nouveau la rend obligatoire et écrit les six semaines.
Avant, après : ce qui a basculé vers le bailleur
| Étape | Avant le 29 juillet 2023 | Depuis la loi de 2023, écrite dans le modèle depuis le 1er octobre 2026 |
|---|---|---|
| Clause de résiliation pour impayé | Facultative | Obligatoire dans tout bail d'habitation |
| Délai laissé au locataire après le commandement de payer | Deux mois | Six semaines |
| Assignation notifiée au préfet avant l'audience | Deux mois avant | Six semaines avant |
| Délais de paiement accordés par le juge | Même d'office, au locataire en situation de régler sa dette | À la demande du locataire, du bailleur ou d'office, si le locataire peut régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience |
| Effets de la clause pendant ces délais | Suspendus | Suspendus seulement si le juge est saisi en ce sens et si le loyer courant a repris ; la suspension prend fin au premier impayé |
Le non-versement du dépôt de garantie figurait déjà parmi les motifs de résiliation avant 2023 : ce n'est pas une nouveauté.
Ce que ça change dans la vie du bail
Prenons un locataire qui cesse de payer. Le bailleur lui fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice. Le locataire a six semaines pour régler sa dette ; passé ce délai, la clause peut jouer et le bailleur peut assigner. L'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience. Avant 2023, chacune de ces deux étapes prenait deux mois.
À l'audience, la différence est plus nette encore. Le juge peut toujours accorder jusqu'à trois ans de délais, mais seulement au locataire qui a repris le paiement intégral de son loyer courant. Et si le juge suspend la clause, la suspension s'arrête au premier impayé.
Notre lecture de gestionnaire : la loi distingue désormais deux situations que l'ancien texte confondait. Le locataire en difficulté passagère, qui paie de nouveau son loyer, reste protégé ; celui qui ne paie plus rien ne peut plus compter sur des délais. L'issue d'un impayé dépend moins du montant de la dette que de la date du commandement et de la reprise du loyer courant : un dossier se joue dans les premières semaines.
Le nouveau modèle ajoute une chose : la clause se lit dans chaque contrat, avec son délai. Le locataire sait dès la signature ce qu'entraîne un impayé.
Ce que le locataire garde
Le texte ne donne pas les clés au bailleur.
- Le commandement de payer : aucune résiliation sans lui. Il doit indiquer au locataire qu'il dispose de six semaines pour payer.
- Le juge : « résiliation de plein droit » ne veut pas dire que le bailleur reprend le logement lui-même, rappelle le réseau des agences départementales d'information sur le logement (ADIL). Si le locataire ne part pas, une décision de justice est nécessaire. Forcer un occupant à partir sans le concours de l'État est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal).
- Les délais de paiement : jusqu'à trois ans, et le préfet informe le locataire de son droit de les demander au juge.
- Le temps de partir : deux mois après le commandement de quitter les lieux, sauf décision contraire du juge, puis la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Ce qu'elle permet encore au bailleur est dans notre article sur la trêve hivernale.
- Un bail conforme : l'article 3 de la loi de 1989 impose un contrat conforme au contrat type et précise que le bailleur ne peut pas se prévaloir de sa violation. Un bail signé aujourd'hui sur l'ancien modèle ne joue jamais en faveur du bailleur.
Les étapes de la procédure sont dans notre guide de l'expulsion à Paris, et ce qui se prépare avant le premier impayé dans notre article sur la protection contre les loyers impayés.
Les deux autres changements, sans enjeu pour l'équilibre du bail
Le téléphone portable. Le modèle prévoit le numéro du bailleur et des locataires. La mention est facultative.
La résidence principale. Depuis la loi du 19 novembre 2024, certaines communes peuvent réserver les logements neufs de secteurs choisis à la résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme). Si le logement y est soumis, le bail le dit et prévoit une clause de résiliation, qui joue à l'expiration de la mise en demeure fixée par le maire. Sinon, rien ne change ; en cas de doute, le service de l'urbanisme de la mairie répond.
Pour quels baux
- Conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 : nouveau modèle (article 3 du décret).
- Signé avant : il reste valable, sans avenant, rappelle le réseau des ADIL.
- Bail mobilité ou location saisonnière : le modèle meublé ne s'y applique pas (service-public.gouv.fr).
- Reconduit tacitement : la loi de 1989 distingue reconduction et renouvellement ; aucune source officielle lue ne tranche ce cas.
Ce que le bailleur fait à la prochaine signature
- Partir du modèle en vigueur depuis le 1er octobre 2026, sur Légifrance.
- Relire la clause résolutoire : obligatoire, six semaines après le commandement.
- Vérifier la résidence principale auprès de la mairie si le logement est neuf ou issu d'une transformation.
- Noter la date anniversaire : notre article sur la révision du loyer par l'IRL détaille le calcul. Chez JOYA, la demande de révision part à chaque anniversaire du bail, comme le prévoit le contrat.
Où vérifier
Textes lus les 19 et 20 octobre 2026.
- Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, Journal officiel du 7 juillet 2026.
- Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et ses annexes, version en vigueur depuis le 1er octobre 2026.
- Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.
- Article 24, version du 1er septembre 2019 au 29 juillet 2023.
- Loi du 6 juillet 1989, articles 3 et 10.
- Article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme.
- Nouveaux modèles de contrat de location, service-public.gouv.fr, publié le 23 septembre 2026.
Avec la loi de 2023, chaque semaine compte après un impayé. Chez JOYA, chaque propriétaire a un gestionnaire attitré, et la garantie des loyers impayés est proposée en option, à 2,5 % TTC. Pour une estimation gratuite de votre bien, voyez notre gestion locative.
Cet article est revérifié au plus tard le 22 janvier 2027.
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