Dossier du locataire : une liste fermée, à lire plutôt qu'à allonger

Le dossier d'un candidat à la location n'est pas une liste que chaque bailleur compose à sa guise. Depuis la loi ALUR, la loi du 6 juillet 1989 renvoie à un décret la liste des pièces que le bailleur peut exiger du candidat et de sa caution avant la signature du bail. Ce décret, du 5 novembre 2015, range les pièces du candidat en quatre familles : identité, domicile, activité professionnelle, ressources. Exiger autre chose expose à une amende du préfet. La sécurité d'une location ne vient donc pas d'un dossier plus épais, mais d'un dossier mieux lu.

En bref.

• La règle : la liste des pièces que le bailleur peut exiger du candidat et de sa caution est fixée par décret (loi du 6 juillet 1989, article 22-2 ; décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015).
• Le contenu : une pièce d'identité, une seule pièce de domicile, un ou plusieurs documents sur l'activité professionnelle, un ou plusieurs documents sur les ressources, chacun choisi dans une liste fermée.
• L'interdit : exiger une pièce hors de la liste, ou imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat.
• La sanction : une amende administrative prononcée par le préfet, jusqu'à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Une liste fixée par décret

L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 tient en quelques lignes. La liste des pièces justificatives « pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l'établissement du contrat de location » est définie par décret en Conseil d'État. Le décret du 5 novembre 2015 la donne en deux annexes : l'annexe 1 pour le candidat, l'annexe 2 pour sa caution. Elles ont été modifiées pour la dernière fois par un décret du 19 juillet 2022, en vigueur depuis le 1er janvier 2023.

La règle vaut pour la location vide qui sera la résidence principale du locataire, et aussi pour le meublé de résidence principale et le bail mobilité : l'article 22-2 figure parmi les articles que la loi leur applique (articles 25-3 et 25-12). Les demandes de logement social suivent d'autres règles.

Le bailleur peut exiger ces pièces de chacun des candidats : quand deux personnes louent ensemble, chacune peut avoir à présenter son dossier.

Source : décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, annexe 1.

Ce que contient la liste

Identité

Une pièce en cours de validité, avec la photographie du titulaire, parmi : la carte nationale d'identité française ou étrangère, le passeport français ou étranger, le permis de conduire français ou étranger, ou un document justifiant du droit au séjour d'un candidat étranger (carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen).

Domicile

Une seule pièce parmi :

1. Les trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, une attestation du précédent bailleur ou de son mandataire indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.
2. Une attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé.
3. Une attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat réside chez lui.
4. Le dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, le titre de propriété de la résidence principale.

Activité professionnelle

Un ou plusieurs documents parmi :

1. Le contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi, la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai.
2. L'extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois, pour une entreprise commerciale.
3. La fiche d'immatriculation au Registre national des entreprises de moins de trois mois, pour une entreprise des métiers et de l'artisanat.
4. La copie du certificat d'identification de l'Insee, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle, pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l'activité, pour les autres professionnels.
7. La carte d'étudiant ou le certificat de scolarité de l'année en cours.

Ressources

Un ou plusieurs documents parmi :

1. Le dernier ou l'avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition, ou son équivalent pour des revenus imposés à l'étranger.
2. Les trois derniers bulletins de salaire.
3. Le justificatif de versement des indemnités de stage.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources de l'exercice en cours établie par un comptable, pour les professions non salariées.
5. Le justificatif des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations des trois derniers mois, ou de l'ouverture des droits, établi par l'organisme payeur.
6. L'attestation de simulation des aides au logement établie par l'organisme payeur, ou la simulation établie par le locataire.
7. L'avis d'attribution de bourse, pour un étudiant boursier.
8. Le titre de propriété d'un bien immobilier ou le dernier avis de taxe foncière.
9. Le justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Copies et originaux

Le candidat peut remettre des copies. Les pièces sont rédigées ou traduites en français, et les montants convertis en euros. Le décret ajoute que les originaux « doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur » (article 1er, III).

La caution a sa propre liste

La caution du candidat présente ses pièces selon l'annexe 2 du même décret. Une caution personne physique justifie de son identité, d'un domicile, de son activité et de ses ressources, dans des listes proches de celles du candidat. Une caution personne morale présente deux justificatifs : la preuve de son existence légale, comme un extrait K bis original de moins de trois mois ou ses statuts, et l'identité de son représentant. Avant de demander une caution, une question se pose d'abord : une assurance des loyers impayés est-elle souscrite pour ce logement ? Voir notre article sur la caution solidaire et l'assurance des loyers impayés.

Ce que le bailleur ne peut pas exiger

La liste est fermée. Service-public.gouv.fr le dit en une phrase : le propriétaire « a interdiction d'en exiger d'autres ». Un relevé de compte bancaire, une attestation de bonne tenue de compte, une carte Vitale ou un extrait de casier judiciaire ne figurent dans aucune des deux annexes : ils ne peuvent pas être exigés.

Trois autres règles encadrent la sélection :

• Pas de cosignature imposée d'un ascendant ou d'un descendant. Avant le bail, le bailleur ne peut pas imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat (loi de 1989, article 22-2).
• Pas d'argent avant le bail. Aucune somme ne peut être réclamée pour réserver le logement, ni avant la signature du bail (service-public.gouv.fr, qui renvoie à l'article 4 de la loi de 1989).
• Pas de refus discriminatoire. Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal (loi de 1989, article 1er).

L'amende du préfet

Un manquement à l'article 22-2 est puni d'une amende administrative, prononcée par le préfet du département. Son montant ne peut dépasser 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, et il est proportionné à la gravité des faits. L'amende ne peut être prononcée plus d'un an après la constatation des faits.

La procédure laisse au bailleur le temps de répondre : le préfet l'informe des faits reprochés et du montant envisagé, puis lui laisse deux mois pour présenter ses observations. À l'issue de ce délai, il peut émettre un titre de perception (décret de 2015, article 1-1).

Lire le dossier plutôt que l'allonger

Le décret ne fixe aucun seuil de revenus. Il dit ce que le bailleur peut demander, pas ce qu'il doit en conclure. Le travail commence donc une fois les pièces reçues.

Pour l'activité et les ressources, le bailleur peut demander plusieurs documents de la liste : le contrat de travail, les trois derniers bulletins de salaire et le dernier avis d'imposition, par exemple. Cette latitude sert à recouper, pas à empiler. Les pièces d'un dossier se répondent :

• L'employeur et la rémunération : le contrat, ou l'attestation de l'employeur, et les bulletins de salaire nomment le même employeur et des montants cohérents.
• Les revenus d'une année : l'avis d'imposition, dernier ou avant-dernier, donne un ordre de grandeur que les bulletins récents confirment ou nuancent.
• Le parcours : la pièce de domicile, quittances ou attestation du précédent bailleur, dit où le candidat vit et s'il paie son loyer.
• Les originaux : en cas de doute sur une copie, le bailleur peut demander à voir l'original.

Une assurance des loyers impayés, quand le bailleur en a souscrit une, pose ses propres conditions d'acceptation du dossier. Elles se lisent dans le contrat, avant la signature du bail.

Le service public DossierFacile permet au candidat de déposer les justificatifs autorisés et de les transmettre au propriétaire, qui peut s'y créer un compte (service-public.gouv.fr).

Ce que vous faites

1. Avant la première visite, dites quelles pièces vous demanderez, en les prenant dans la liste du décret.
2. À la réception, vérifiez que chaque candidat présente une pièce d'identité, une pièce de domicile, et, selon sa situation, des documents d'activité et de ressources.
3. Recoupez l'employeur, les montants et les dates d'une pièce à l'autre.
4. Demandez l'original d'une pièce dont la copie laisse un doute.
5. Écartez de vos demandes tout document hors de la liste, même proposé par habitude.

Pour la suite, le bail et ses annexes, voir notre article sur le nouveau modèle de bail.

Notre lecture de gestionnaire

La liste du décret est courte, et c'est sa force. Elle oblige à regarder ce qui compte : qui est le candidat, où il vit, de quoi il vit. Un dossier complet et cohérent dit plus qu'une pile de documents réclamés en plus, et il n'expose pas à l'amende de l'article 22-2.

Chez JOYA, seuls les candidats au dossier complet visitent le logement, et le propriétaire valide le locataire retenu.

Où vérifier

Textes lus le 7 novembre 2026.

• Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : article 1er, article 1-1 et annexes 1 et 2.
• Loi du 6 juillet 1989, article 22-2 : liste par décret, cosignature, amende.
• Loi du 6 juillet 1989, article 1er : refus de location pour un motif discriminatoire.
• Loi du 6 juillet 1989, article 2 : location de la résidence principale.
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-3 et article 25-12 : meublé et bail mobilité.
• Futur locataire d'un logement privé : justificatifs à donner au propriétaire, service-public.gouv.fr, vérifié le 10 avril 2025.

Un bon locataire se choisit sur un dossier bien lu. Chez JOYA, chaque propriétaire a son gestionnaire attitré. Pour en parler, voyez notre gestion locative.

Cet article est revérifié au plus tard le 7 février 2027.