Sommaire · 9 parties
Le conseil syndical peut prendre connaissance et copie de toutes les pièces qui se rapportent à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété. Si le syndic ne les transmet pas dans le mois qui suit la demande, la loi lui impose une pénalité de 15 € par jour de retard, imputée sur sa rémunération forfaitaire annuelle. Elle est déduite de cette rémunération dans les comptes soumis à l'assemblée générale ; à défaut, le président du conseil syndical peut saisir le juge. Le montant est modeste. Ce qu'il dit du syndic l'est moins.
En bref.
- Le droit : le conseil syndical obtient, à sa demande, copie des pièces, correspondances et registres de la gestion du syndic (loi du 10 juillet 1965, article 21).
- Le délai : un mois à compter de la demande.
- La pénalité : 15 € par jour de retard au-delà de ce mois, fixés par un décret du 7 octobre 2020, imputés sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.
- Qui en profite : le syndicat des copropriétaires, pas les membres du conseil syndical.
- La fiche synthétique : même délai et même montant quand un copropriétaire la demande (article 8-2).
Ce que le conseil syndical peut demander
L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est large : le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, à sa demande et après en avoir donné avis au syndic, de « toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété ». Il reçoit aussi, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. Service-public.gouv.fr cite par exemple les e-mails, les lettres et les registres.
Ce droit appartient au conseil syndical, pas à chaque copropriétaire. Un copropriétaire seul a d'autres accès, présentés plus bas : la fiche synthétique, l'extranet et les pièces justificatives des charges avant l'assemblée.
La pénalité : 15 € par jour, après un mois
La loi pose le principe : en l'absence de transmission, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020 en fixe le montant : 15 € par jour de retard. Ce n'est plus un minimum, comme le disait un premier décret de 2019, abrogé depuis le 10 octobre 2020 ; c'est le montant.
Les pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'établissement des comptes définitifs, ceux que l'assemblée générale est appelée à approuver. Si la déduction n'est pas faite, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, de condamner le syndic à les payer au syndicat des copropriétaires. À notre sens, la règle suppose un syndic rémunéré : un syndic bénévole n'a pas de rémunération forfaitaire sur laquelle imputer la pénalité.
Un exemple théorique : des pièces remises 20 jours après l'expiration du délai d'un mois représentent 20 × 15 €, soit 300 € à déduire de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic.
Le contrat type de syndic, dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025, reprend la règle à son point 6.2 : au-delà du délai d'un mois, le syndic est tenu au paiement d'une pénalité de « (montant fixé par décret) € par jour de retard ». Le contrat renvoie au décret : il ne fixe pas son propre montant.
Comment s'en servir
La loi ne fixe pas la forme de la demande. À notre sens, le conseil syndical a intérêt à :
- Écrire au nom du conseil syndical. Le mois court à compter de la demande du conseil syndical, qui en donne avis au syndic : une demande datée, faite en son nom, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un e-mail dont il garde la trace, fixe le point de départ.
- Lister les pièces. « Les factures d'entretien de l'ascenseur de l'exercice 2025 » se vérifie ; « la comptabilité » se discute.
- Noter la date de remise. Le retard se compte à partir de la fin du mois, jour par jour.
- Réclamer la déduction avant l'assemblée. Par écrit au syndic, avec le calcul (jours de retard × 15 €), avant l'établissement des comptes définitifs. Le conseil syndical, qui contrôle la gestion du syndic, vérifie ensuite que la déduction figure dans les comptes soumis au vote.
- Saisir le juge en dernier recours. C'est le président du conseil syndical qui peut le faire, si la déduction n'est pas faite.
La fiche synthétique : la même règle pour chaque copropriétaire
L'article 8-2 de la loi de 1965 oblige le syndic à mettre la fiche synthétique de la copropriété à la disposition des copropriétaires. Si un copropriétaire la demande et ne l'a pas un mois plus tard, la pénalité est la même : 15 € par jour de retard, imputés sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic et déduits lors de l'arrêté des comptes soumis à l'assemblée générale. Cette règle ne s'applique pas aux syndics d'immeubles dont aucune partie n'est destinée à l'habitation.
Avant de demander : ce qui doit déjà être en ligne
Un syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété, sauf si l'assemblée générale l'a refusé à la majorité de l'article 25. Un décret du 23 mai 2019 fixe la liste minimale de ce que cet espace contient.
| Pour qui | Documents en ligne, au minimum |
|---|---|
| Tous les copropriétaires | Règlement de copropriété et état descriptif de division, dernière fiche synthétique, carnet d'entretien, diagnostics techniques des parties communes, contrats d'assurance de l'immeuble, contrats et marchés en cours signés par le syndic, contrats d'entretien des équipements communs, procès-verbaux des trois dernières assemblées appelées à connaître des comptes et devis de travaux approuvés, contrat de syndic en cours |
| Chaque copropriétaire, pour son lot | Compte individuel arrêté après l'approbation des comptes, charges des deux derniers exercices clos, part du fonds de travaux attachée au lot, avis d'appel de fonds des trois dernières années |
| Les membres du conseil syndical | Balances générales des comptes et relevé général des charges et produits de l'exercice échu, relevés des comptes bancaires séparés, assignations et décisions dont les délais de recours courent encore, liste des copropriétaires, carte professionnelle et attestations d'assurance et de garantie financière du syndic |
Commencer par l'extranet évite une demande inutile, et montre au syndic que le conseil syndical sait ce qui doit s'y trouver.
Avant l'assemblée : les pièces justificatives des charges
Entre la convocation de l'assemblée appelée à connaître des comptes et sa tenue, le syndic tient les pièces justificatives des charges à la disposition de tous les copropriétaires : factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants. Le décret du 17 mars 1967 précise les modalités : au moins un jour ouvré, au lieu, aux jours et aux heures indiqués dans la convocation. Le copropriétaire peut se faire assister par un membre du conseil syndical, et obtenir une copie à ses frais.
Au changement de syndic : d'autres délais
Quand la copropriété change de syndic, l'article 18-2 de la loi de 1965 fixe un autre calendrier. L'ancien syndic remet au nouveau :
- dans les quinze jours de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque ;
- dans le mois, l'ensemble des documents et archives du syndicat, et les documents dématérialisés dans un format téléchargeable et imprimable ;
- dans les deux mois qui suivent, l'état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Ici, la loi ne chiffre pas de pénalité par jour. Après une mise en demeure restée sans effet, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d'ordonner la remise sous astreinte, avec les intérêts dus à compter de la mise en demeure et une provision sur dommages et intérêts. Notre guide pour changer de syndic à Paris suit ce calendrier pas à pas.
Notre lecture de syndic
Quinze euros par jour ne ruinent pas un syndic. La pénalité compte pour ce qu'elle constate : une demande précise, datée, restée sans réponse un mois. Un conseil syndical qui doit relancer pour obtenir une facture a déjà une réponse sur la qualité de la gestion.
C'est aussi une pièce de plus pour la suite : le retard daté, la déduction réclamée, la réponse du syndic. Si la question du remplacement se pose, notre article sur la mise en concurrence du syndic dit comment comparer les contrats, et notre guide du conseil syndical rappelle son rôle.
Où vérifier
Textes lus les 5 et 6 novembre 2026.
- Loi du 10 juillet 1965, article 21, version en vigueur depuis le 1er juin 2020.
- Décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020, Journal officiel du 9 octobre 2020, articles 1 et 2 (montant des pénalités) et 6 (abrogation du décret n° 2019-503).
- Loi du 10 juillet 1965, article 8-2, version en vigueur depuis le 1er juin 2020.
- Loi du 10 juillet 1965, article 18, version en vigueur depuis le 11 avril 2024.
- Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, liste minimale des documents accessibles en ligne.
- Loi du 10 juillet 1965, article 18-1, version en vigueur depuis le 25 octobre 2020, et décret du 17 mars 1967, article 9-1, version en vigueur depuis le 29 juin 2019.
- Décret du 17 mars 1967, version en vigueur, articles 9 (consultation des pièces indiquée dans la convocation) et 26 (contrôle de la gestion du syndic par le conseil syndical), en vigueur depuis le 4 juillet 2020.
- Loi du 10 juillet 1965, article 18-2, version en vigueur depuis le 11 avril 2024.
- Contrat type de syndic, annexe 1 du décret du 17 mars 1967, version en vigueur depuis le 25 décembre 2025, point 6.
- Service-public.gouv.fr, le conseil syndical de copropriété, vérifié le 25 septembre 2026, et le syndic de copropriété, vérifié le 8 juillet 2026.
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Cet article est revérifié au plus tard le 9 février 2027, et dès qu'un texte modifie les articles 8-2, 18, 18-2 ou 21 de la loi de 1965.
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