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Un appel de fonds n'est pas une facture de ce que l'immeuble a consommé. C'est une provision : le plus souvent, le quart du budget prévisionnel que l'assemblée générale a voté, exigible le premier jour de chaque trimestre, et réparti entre les lots selon les quotes-parts du règlement de copropriété. S'y ajoutent la cotisation au fonds de travaux, quand l'immeuble y est tenu, et, quand l'assemblée en a voté, les sommes appelées pour des travaux hors budget. Chaque ligne exécute une décision de l'assemblée : c'est le procès-verbal qu'il faut relire avant de soupçonner une erreur.
En bref.
- Les provisions du budget sont égales au quart du budget voté et dues le premier jour de chaque trimestre, sauf si l'assemblée a fixé d'autres modalités.
- Dans un immeuble d'habitation, même en partie, au terme de dix ans après sa réception, la cotisation au fonds de travaux suit les mêmes échéances ; elle vaut au moins 5 % du budget prévisionnel.
- Les travaux hors budget sont appelés aux dates que l'assemblée a votées, avec l'objet de la dépense sur l'avis.
- Le solde définitif ne se connaît qu'à l'approbation des comptes : une provision est une avance.
- Une provision impayée, après une mise en demeure restée sans effet trente jours, rend exigibles toutes celles de l'exercice qui ne sont pas encore échues.
D'où vient le montant : le budget voté, puis la part de votre lot
Chaque année, l'assemblée générale vote le budget prévisionnel de la copropriété. Elle se réunit pour cela dans les six mois qui suivent le dernier jour de l'exercice comptable précédent. Ce budget couvre les dépenses courantes de l'immeuble.
Les copropriétaires versent ensuite des provisions égales au quart du budget voté. Chaque provision est exigible le premier jour de chaque trimestre. L'assemblée peut fixer d'autres modalités, par exemple des échéances mensuelles : la règle du trimestre vaut quand elle n'a rien décidé d'autre.
La part de votre lot suit la loi de 1965 et le règlement de copropriété. Les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes se répartissent selon les tantièmes, c'est-à-dire la valeur relative de chaque lot. Les charges des services collectifs et des équipements communs, comme l'ascenseur ou le chauffage collectif, se répartissent selon l'utilité objective qu'ils ont pour chaque lot. Deux voisins de même surface peuvent donc recevoir des appels différents, sans que le syndic se soit trompé.
Les trois lignes d'un appel de fonds
| Ligne | D'où elle vient | Quand elle est due |
|---|---|---|
| Provision sur le budget prévisionnel | le budget voté par l'assemblée, au quart par trimestre | le premier jour de chaque trimestre, ou aux dates votées |
| Cotisation au fonds de travaux | dans un immeuble d'habitation, même en partie, dix ans après sa réception : au moins 5 % du budget prévisionnel, réparti selon les tantièmes | aux mêmes échéances que les provisions du budget |
| Appel pour travaux hors budget | des travaux votés à part par l'assemblée | selon les modalités votées par l'assemblée |
Prenons un exemple fictif, en chiffres ronds. Un immeuble vote un budget de 120 000 € ; pour simplifier, tout le budget se répartit selon les tantièmes. Votre lot en compte 25 sur 1 000. Votre part du budget est de 3 000 € par an, soit une provision de 750 € par trimestre. La cotisation minimale au fonds de travaux est de 6 000 € pour l'immeuble, soit 150 € par an pour votre lot, ou 37,50 € par trimestre. L'appel de chaque trimestre est donc de 787,50 €. Si l'assemblée a aussi voté un ravalement de 200 000 €, payable en deux fois, votre part est de 5 000 € : deux appels de 2 500 €, aux dates votées, qui s'ajoutent aux autres lignes.
Le fonds de travaux : une épargne de l'immeuble, pas la vôtre
Dans un immeuble à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme de dix ans après la réception des travaux de construction. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, versée selon les mêmes modalités que les provisions du budget. Son montant ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Quand l'assemblée a adopté un plan pluriannuel de travaux, il ne peut pas non plus être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans ce plan. L'assemblée peut voter un montant supérieur ; elle se prononce sur la suspension des cotisations quand le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel (et, si un plan a été adopté, la moitié des travaux qu'il prévoit).
Ces sommes sont attachées aux lots et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires dès leur versement. Elles ne vous sont pas remboursées quand vous vendez votre lot. L'acquéreur peut accepter de vous verser un montant équivalent, en plus du prix de vente : cela se discute au moment de la vente.
Les travaux hors budget : relire le procès-verbal
Certaines dépenses ne sont jamais dans le budget prévisionnel. Ce sont, notamment, les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble autres que la maintenance, les travaux sur les équipements communs autres que la maintenance, les travaux d'amélioration et les études techniques, comme les diagnostics. Chacun de ces travaux fait l'objet d'un vote, et les sommes correspondantes sont exigibles selon les modalités que l'assemblée a votées : nombre d'appels, dates, montants.
Un appel plus élevé que d'habitude a donc presque toujours sa réponse dans le procès-verbal de la dernière assemblée : la résolution qui a voté les travaux, leur montant, la clé de répartition et le calendrier des appels. Si l'assemblée a voté un emprunt collectif pour financer des travaux, seuls les copropriétaires qui y participent le remboursent, chaque mois ou chaque trimestre ; nous l'expliquons dans notre article sur l'emprunt collectif de la copropriété.
L'avis du syndic : ce qu'il doit indiquer
Avant chaque date d'exigibilité, le syndic adresse à chaque copropriétaire un avis indiquant le montant de la provision exigible. Pour une dépense hors budget, l'avis indique le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense. Depuis le 25 décembre 2025, ces avis sont valablement envoyés par voie électronique à l'adresse que vous avez communiquée au syndic à cet effet, ou par lettre simple à défaut. Nous détaillons ce changement dans notre article sur les convocations et appels de fonds par voie électronique.
Pour vérifier un avis, trois documents suffisent : le procès-verbal de la dernière assemblée (budget voté, travaux votés et leur calendrier), le règlement de copropriété (les tantièmes et les clés de votre lot) et votre relevé de compte de copropriétaire. Si une ligne ne correspond à aucune décision, demandez au syndic la résolution qu'elle exécute et la clé appliquée.
Une provision, pas une facture : le solde vient avec l'approbation des comptes
Les provisions sur charges sont des sommes versées en attendant le solde définitif, qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale. Le budget voté est une prévision ; les dépenses réelles de l'exercice ne sont arrêtées qu'à l'approbation des comptes. À notre sens, c'est donc ce vote qui rend définitif l'écart entre vos provisions et votre part des dépenses réelles. Le décret précise aussi que l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire. Votre compte se vérifie à part.
En cas de retard : trente jours après la mise en demeure
Une provision non versée à sa date d'exigibilité expose à une mise en demeure. Si elle reste sans effet pendant plus de trente jours, les autres provisions du budget de l'exercice qui ne sont pas encore échues deviennent immédiatement exigibles, ainsi que les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La règle vaut aussi pour les cotisations au fonds de travaux. Le syndic peut alors saisir le président du tribunal judiciaire, qui condamne le copropriétaire défaillant au paiement. Le recouvrement est détaillé dans notre guide des impayés de charges en copropriété.
Les coulisses : chaque appel exécute une décision
Chez Lamennais ADB, syndic de copropriété depuis 1975, aujourd'hui dans le groupe JOYA, un gestionnaire dédié, toujours le même, suit chaque immeuble, et chaque copropriétaire a accès à l'extranet. Quand un appel de fonds surprend, la bonne question n'est pas « combien », mais « quelle décision de l'assemblée cette ligne exécute-t-elle ». Un appel de fonds bien lu raconte l'année de l'immeuble : le budget qu'il s'est donné, l'épargne qu'il constitue et les travaux qu'il a choisi de faire.
Sources
- Loi du 10 juillet 1965, article 14-1, version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 : budget prévisionnel, provisions du quart, travaux hors budget.
- Loi du 10 juillet 1965, article 14-2-1, version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 : fonds de travaux.
- Loi du 10 juillet 1965, article 10, version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 : répartition des charges.
- Loi du 10 juillet 1965, article 19-2, version en vigueur depuis le 1er janvier 2023 : provisions impayées.
- Décret du 17 mars 1967, article 35-2, version en vigueur depuis le 25 décembre 2025 : avis du montant exigible.
- Décret du 17 mars 1967, article 44, version en vigueur depuis le 4 juin 2004 : dépenses hors budget.
- Décret du 17 mars 1967, article 45-1, version en vigueur depuis le 4 juillet 2020 : provisions sur charges et approbation des comptes.
- Service-public.gouv.fr, budget prévisionnel d'une copropriété, vérifié le 4 août 2026.
Votre copropriété cherche un syndic qui relie chaque appel de fonds à une décision de l'assemblée : chez Lamennais ADB, le syndic de copropriété du groupe JOYA, nous répondons sous 24 h et proposons un audit gratuit du contrat et des charges. Pour un devis, voyez notre page syndic de copropriété à Paris.
Cet article est revérifié au plus tard le 10 février 2027, et dès qu'un texte modifie les articles 14-1, 14-2-1 ou 19-2 de la loi de 1965.
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