Emprunt collectif en copropriété : quand ne rien faire, c'est participer

En copropriété, une assemblée générale peut voter, à la majorité des travaux qu'il finance, un emprunt souscrit au nom du syndicat des copropriétaires. Depuis la loi du 9 avril 2024, il existe une forme de cet emprunt où chaque copropriétaire est « réputé avoir accepté de participer ». Celui qui préfère payer comptant doit le dire au syndic dans les deux mois, puis verser sa part dans les six mois. Voter contre ne suffit pas. Et la dette suit le lot quand il est vendu.

En bref.

• Le principe : à la même majorité que les travaux, l'assemblée vote un emprunt auquel chacun participe, sauf refus notifié au syndic dans les deux mois de la notification du procès-verbal.
• Le refus : il se fait par une démarche propre ; un vote contre ou une abstention ne vaut pas refus.
• Le comptant : celui qui refuse verse toute sa quote-part dans les six mois ; à défaut, il reste tenu par l'emprunt.
• La durée : 25 ans au plus, fixée par un décret en vigueur depuis le 28 juillet 2025.
• La vente : la charge passe à l'acquéreur, et l'état daté indique ce qui reste dû.

Deux emprunts collectifs, deux façons de se taire

L'article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit aujourd'hui trois cas. En principe, un emprunt souscrit pour le compte de tous les copropriétaires demande l'unanimité. Deux régimes y dérogent, votés à la majorité des travaux, et ils ne se lisent pas de la même façon.

Aucun des textes que nous avons lus n'impose à la résolution d'écrire « adhésion volontaire » ou « adhésion automatique ». À notre lecture, le régime se reconnaît à ce que la résolution vous demande : notifier votre participation, c'est l'adhésion volontaire ; notifier votre refus, c'est l'adhésion automatique.

Ce que l'emprunt peut financer, et à quelle majorité

L'emprunt à adhésion automatique finance deux familles de travaux :

• les travaux de l'article 24 : conservation de l'immeuble, santé et sécurité des occupants, travaux rendus obligatoires par la loi, travaux prescrits par l'administration, accessibilité, suppression des vide-ordures ; il se vote alors à la majorité de l'article 24, celle des voix exprimées ;
• les travaux d'économies d'énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre (article 25, f) ; il se vote alors à la majorité de l'article 25, celle des voix de tous les copropriétaires.

Le prêt couvre ce que les fonds du syndicat ne couvrent pas, ou des travaux éligibles à l'éco-prêt à taux zéro collectif. Service-public.gouv.fr précise que les travaux et l'emprunt font l'objet de deux votes distincts. Pour le financement d'une rénovation, voyez aussi notre guide de la rénovation énergétique en copropriété, et pour les règles de vote, notre article sur les majorités en assemblée générale.

Le calendrier du copropriétaire

1. La convocation. Les conditions générales et particulières du projet de prêt et la proposition d'engagement de caution sont notifiées au plus tard avec l'ordre du jour : le décret du 17 mars 1967 les exige pour la validité de la décision. Une présentation générale de l'emprunt collectif y est jointe pour information.
2. Le vote. Les travaux d'abord, l'emprunt ensuite, chacun à sa majorité.
3. Le refus, dans les deux mois. Ils courent à compter de la notification du procès-verbal. La loi ne fixe pas la forme du refus ; service-public.gouv.fr indique la lettre recommandée avec accusé de réception.
4. Le paiement comptant, dans les six mois. Celui qui a refusé verse toute sa quote-part dans ce délai. À défaut, il est tenu par l'emprunt comme les autres.
5. La signature. Le syndic ne signe pas le prêt avant la fin du délai de deux mois ouvert pour contester la décision.
6. Les échéances. Avant chacune, le syndic adresse aux participants un avis du montant exigible, par voie électronique ou par lettre simple.

Contester la décision en justice est une autre démarche, réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants. Refuser de participer, c'est rester dans la décision et payer comptant.

Le point que les textes ne tranchent pas

Les deux mois partent de « la notification du procès-verbal ». Pour l'adhésion volontaire, la loi dit que ce procès-verbal est notifié à tous les copropriétaires. Pour l'adhésion automatique, elle ne le dit pas. Or la règle générale ne notifie le procès-verbal qu'aux opposants et aux défaillants, dans le mois qui suit l'assemblée. Pour un copropriétaire présent qui a voté pour, aucun des textes que nous avons lus, ni l'ANIL ni service-public.gouv.fr, ne dit quand ses deux mois commencent.

Notre lecture, prudente : si vous voulez payer comptant et que vous ne recevez pas le procès-verbal, demandez-le par écrit au syndic, avec la date de notification qu'il retient. Les textes lus ne disent pas si un refus envoyé avant cette notification est valable : à notre sens, le plus sûr est de l'envoyer, ou de le confirmer, dans les deux mois qui suivent la date retenue.

Ce que coûte la participation

Seuls les participants remboursent, chaque mois ou chaque trimestre, selon leur quote-part des dépenses : le capital, les intérêts, les frais de caution, et les frais et honoraires de montage et de gestion. Celui qui paie comptant ne paie ni intérêts ni frais. L'étalement prévu par l'article 33 de la loi de 1965 ne s'applique pas à ces sommes.

Un exemple théorique, aux chiffres hypothétiques : un emprunt de 300 000 €, une quote-part de 2 % dans la grille des dépenses, soit 6 000 €. Vous refusez dans les deux mois et versez 6 000 € dans les six mois ; ou vous laissez faire, et vous remboursez cette somme sur la durée du prêt, 25 ans au plus, avec les intérêts et les frais. Aucun texte ne fixe le taux, ni le coût de la caution, ni les frais : ils figurent dans les conditions du prêt jointes à la convocation.

L'argent est versé sur un compte bancaire séparé, où il ne peut pas être saisi. Les travaux sont payés sur les factures que le syndic présente au prêteur. Côté contrat, la constitution et la gestion du dossier d'emprunt sont des prestations particulières du contrat type de syndic, pour les contrats conclus depuis le 25 décembre 2025 ou modifiés par avenant ; notre article sur la mise en concurrence du syndic dit comment lire ces lignes.

Si un copropriétaire ne paie pas

Un cautionnement solidaire garantit l'emprunt en totalité, sans franchise ni délai de carence. Pour les échéances exigibles depuis le 1er octobre 2025, la procédure est datée : une relance au moins 30 jours après l'échéance impayée, une mise en demeure au moins 60 jours après la relance, puis la défaillance constatée si elle reste sans effet pendant 30 jours. La caution paie alors à la place du défaillant et reprend l'hypothèque légale du syndicat.

À la vente du lot

Dans l'adhésion automatique, l'emprunt est attaché au lot, pas à la personne. La contribution passe aux propriétaires successifs : le vendeur n'a pas à solder sa part. Depuis le 25 décembre 2025, l'état daté remis avant la vente indique le restant dû du vendeur sur l'emprunt et ce que la caution a payé pour lui. L'acquéreur le lit avant de signer. Le vendeur peut aussi rembourser par anticipation.

Celui qui avait refusé et payé comptant ne récupère pas ces sommes à la vente : elles ont servi au remboursement anticipé. La loi permet à l'acquéreur de lui verser un montant équivalent, en plus du prix.

Ce qui pourrait changer

Une proposition de loi « pour la mobilisation de l'habitat existant », adoptée par l'Assemblée nationale le 28 mai 2026, est au Sénat depuis le 29 mai, sans date d'examen au 2 novembre 2026. Elle ajouterait au cautionnement un autre mécanisme de sûreté et une dérogation à la durée dans certaines zones.

Un second texte, le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, adopté par le Sénat, est inscrit à l'ordre du jour de l'Assemblée nationale la semaine du 16 novembre 2026. Sa version finale sur la copropriété n'est pas connue.

Rien n'est voté : la règle de cet article est celle en vigueur.

Notre lecture de syndic

L'adhésion automatique change la question posée en assemblée : on ne demande plus qui veut emprunter, mais qui préfère payer comptant. Elle lève l'obstacle de la démarche, pas celui de la décision : des travaux mal expliqués ne passent pas mieux parce qu'ils sont financés.

Tout tient à deux dates, deux mois pour refuser et six mois pour payer. Chaque copropriétaire doit les connaître avant de voter. À notre sens, un syndic qui notifie le procès-verbal à chaque copropriétaire donne à chacun une date certaine.

Où vérifier

Textes lus le 2 novembre 2026 ; fiche de service-public.gouv.fr et ordre du jour de l'Assemblée nationale lus le 5 novembre 2026.

• Loi du 10 juillet 1965, article 26-4, version en vigueur depuis le 11 avril 2024 ; articles 26-5 (en vigueur depuis le 23 février 2017), 26-6 à 26-14 (depuis le 11 avril 2024) et 42 (depuis le 1er juin 2020).
• Décret du 17 mars 1967, version en vigueur, articles 5, 11 et 35-2 (en vigueur depuis le 25 décembre 2025), 18 (depuis le 4 juillet 2020) et 38 (modifié par le décret de juillet 2025).
• Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 4.
• Décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025, Journal officiel du 27 juillet 2025 : durée et procédure de défaillance.
• Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, Journal officiel du 24 décembre 2025 : documents de la convocation, état daté, avis d'échéance, contrat de syndic.
• Service-public.gouv.fr, l'emprunt collectif en copropriété, vérifié le 11 février 2026.
• ANIL, analyse juridique n° 2025-15, à jour au 30 décembre 2025.
• Sénat, proposition de loi n° 673, dossier législatif mis à jour le 21 octobre 2026.
• Assemblée nationale, ordre du jour, conférence des présidents du 3 novembre 2026, version rectifiée du 4 novembre.

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Cet article est revérifié après le vote de l'Assemblée nationale sur le projet de loi relatif au logement, à tout vote de la proposition de loi n° 673, et au plus tard le 2 février 2027.