par JOYA, agence de Paris 9e
De la Butte-aux-Cailles aux tours des Olympiades, nous louons et gérons votre appartement du 13e depuis notre agence de la rue de Châteaudun.
Dans le 13e, près d’un tiers des résidences principales ont été achevées entre 1971 et 1990 : 32,6 % au recensement de 2023, contre 20,7 % pour l’ensemble de Paris, selon l’INSEE. Les tours des Olympiades et de l’avenue d’Italie y côtoient les petites maisons de la Butte-aux-Cailles, les immeubles de faubourg des Gobelins et les programmes neufs de Paris Rive Gauche.
Le 13e compte aussi plus de locataires que la moyenne parisienne : 70,3 % des ménages, contre 61,9 % à Paris, et un tiers des résidences principales y sont des logements HLM. Les bailleurs privés du 13e louent souvent à trois publics bien distincts : les étudiants des campus de Paris Rive Gauche, les jeunes actifs qui travaillent autour de Station F et de la Bibliothèque nationale de France, et les familles qui cherchent un trois-pièces à la Butte-aux-Cailles ou à Croulebarbe.
JOYA gère vos biens du 13e depuis le 59 rue de Châteaudun, Paris 9e, comme le reste de notre gestion locative à Paris : la ligne 7, qui passe à Chaussée d’Antin-La Fayette, près de l’agence, mène sans changement aux Gobelins, à la place d’Italie, à Tolbiac et à Maison Blanche.
lots en gestion locative
groupe JOYAd’impayés
en moyenne pour relouer
création de JOYA
Dans le 13e, l’arrêté du 12 juin 2026 répartit les quatre quartiers entre quatre secteurs différents de l’encadrement des loyers : Croulebarbe dans le secteur 5, la Salpêtrière dans le secteur 10, Maison-Blanche dans le secteur 12 et la Gare dans le secteur 13. Le quartier de la Gare, qui englobe les Olympiades et Paris Rive Gauche, a presque toujours les loyers de référence les plus bas du 13e. Pour un studio ou un deux-pièces, Croulebarbe arrive le plus souvent en tête ; pour un trois-pièces ou plus construit avant 1991, c’est la Salpêtrière.
Avec 57,2 % de résidences principales achevées entre 1946 et 1990, le 13e compte beaucoup de tours et de barres d’après-guerre, et le gaz ou le réseau de chaleur y est le mode de chauffage principal de 64,9 % des résidences principales (INSEE, 2023). Quand le chauffage est collectif, la classe énergie d’un appartement du 13e dépend en grande partie d’équipements communs, chaufferie, façades et toiture, que le propriétaire ne peut pas changer seul.
Un logement du 13e classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, y compris au renouvellement du bail ; les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034, et le loyer d’un logement F ou G ne peut plus augmenter. Pour les copropriétés de l’arrondissement, le DPE collectif est obligatoire depuis 2024 au-delà de 200 lots, depuis 2025 de 51 à 200 lots et depuis 2026 jusqu’à 50 lots : nous regardons le DPE de l’appartement et, s’il existe, celui de l’immeuble avant chaque mise en location.
Dans le quartier de la Gare, l’arrêté prévoit, quelle que soit la taille du logement, un loyer de référence plus élevé pour un immeuble construit après 1990 que pour un immeuble de 1971 à 1990. Un deux-pièces neuf de la ZAC Paris Rive Gauche et un deux-pièces d’une tour des Olympiades, à quelques rues l’un de l’autre, n’ont donc pas le même loyer maximal.
Avant de fixer le loyer d’un logement du 13e, vérifiez la date d’achèvement de l’immeuble dans votre acte de vente ou le règlement de copropriété, car une erreur d’époque fausse tout le calcul.
Le campus des Grands Moulins de l’université Paris Cité, l’Inalco, l’école d’architecture de Paris-Val de Seine et la faculté de médecine de la Pitié-Salpêtrière amènent dans le 13e des étudiants qui cherchent un studio meublé près de la ligne 14 ou du RER C. Pour un étudiant, le bail meublé peut durer 9 mois au lieu d’un an, sans reconduction tacite ; pour un stagiaire ou un salarié en mission temporaire dans le 13e, le bail mobilité, de 1 à 10 mois, se signe sans dépôt de garantie.
L’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe, pour chaque quartier, un loyer de référence et un loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable, selon le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. Repères pour un 2 pièces non meublé construit entre 1971 et 1990, du 1er juillet au 24 novembre 2026 :
Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré ; un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles. Pour une autre taille, une autre époque ou un meublé, utilisez le simulateur officiel de la DRIHL. L’expérimentation prend fin le 24 novembre 2026, sauf prolongation votée d’ici là.
Le 13e se découpe en quatre quartiers administratifs de tailles très différentes : la Salpêtrière au nord, le long du boulevard de l’Hôpital, Croulebarbe, le plus petit, autour des Gobelins, Maison-Blanche au sud-ouest, de la Butte-aux-Cailles à la porte d’Italie, et la Gare, le plus vaste, qui couvre tout l’est de l’arrondissement, de la Seine à la porte d’Ivry.
Offre de bienvenue : le 1er mois de gestion est offert pour tout nouveau mandat signé jusqu’au 31/12/2026.
6 %HT
des sommes encaissées, soit 7,2 % TTC
Inclus : encaissement des loyers et relances, reversement de vos loyers dès le 10 du mois, révision du loyer et régularisation des charges, suivi des travaux et des sinistres, espace propriétaire en ligne.
1 mois
de loyer TTC, part du propriétaire, 360 € TTC minimum
Inclus : recherche et sélection du locataire, rédaction du bail et état des lieux. Part du locataire : au plus 12,10 € TTC par m² pour la visite, le dossier et le bail, et 3,03 € TTC par m² pour l’état des lieux d’entrée (plafonds 2026 de la zone très tendue (Paris)).
2,5 %TTC
en plus de la gestion courante
Couvre : les loyers impayés et les frais de contentieux.
À titre de repère, les honoraires de gestion courante pratiqués à Paris vont d’environ 5 % à 12 % TTC selon les agences et les services inclus. Le détail complet figure dans notre barème d’honoraires.
Un studio des Olympiades et un trois-pièces de la Butte-aux-Cailles sont gérés au même taux : le quartier du 13e ne change pas nos honoraires. Pour un logement du 13e, la gestion courante coûte 6 % HT des sommes encaissées, soit 7,2 % TTC ; la mise en location est facturée 1 mois de loyer TTC, avec un minimum de 360 € TTC, et la garantie des loyers impayés est proposée en option à 2,5 % TTC. La part de votre locataire du 13e reste plafonnée à 12,10 € par mètre carré pour la visite, le dossier et le bail, et à 3,03 € par mètre carré pour l’état des lieux d’entrée. Pour un mandat du 13e signé jusqu’au 31 décembre 2026, le premier mois de gestion est offert.
Non. Les Olympiades sont dans le quartier de la Gare, secteur 13 de l’encadrement des loyers, et la Butte-aux-Cailles dans celui de Maison-Blanche, secteur 12 ; leurs immeubles datent en outre rarement de la même époque. Le loyer maximal se calcule donc séparément pour chacun, et un complément de loyer reste interdit si le logement du 13e a un défaut comme un vis-à-vis à moins de 10 mètres ou un DPE F ou G.
Oui, pour l’instant : l’interdiction de louer les logements classés F s’appliquera à partir de 2028, comme elle s’applique aux G depuis le 1er janvier 2025. D’ici là, le loyer de votre appartement du 13e ne peut augmenter ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni à l’arrivée d’un nouveau locataire. Dans une tour à chauffage collectif, gagner une classe passe souvent par des travaux votés en assemblée générale : nous suivons ces décisions avec vous, ainsi que les travaux de votre logement.
Pour un studio proche des Grands Moulins, de la Bibliothèque François-Mitterrand ou de la Pitié-Salpêtrière, le meublé correspond bien à la demande étudiante du 13e. Le bail peut alors durer 9 mois si le locataire est étudiant, sans reconduction tacite : il s’achève de plein droit au terme des 9 mois, ce qui libère le logement pour l’été. Le meublé a ses propres loyers de référence, fixés par le même arrêté, et le studio doit comporter le mobilier minimal prévu par décret.
L’immeuble relève de l’époque « après 1990 » de l’arrêté, dont le loyer de référence est plus élevé, dans le quartier de la Gare, que celui des tours des années 1970 voisines. Le DPE reste obligatoire, même pour un immeuble récent de Paris Rive Gauche, et il doit dater de moins de 10 ans à la signature du bail. Si des désordres apparaissent dans les premières années, nous suivons le dossier avec vous.
Notre agence du 59 rue de Châteaudun est reliée au 13e par la ligne 7, de Chaussée d’Antin-La Fayette à la place d’Italie et à la porte d’Ivry, et par la ligne 14, de Saint-Lazare à Bibliothèque François-Mitterrand, Olympiades et Maison Blanche. Nous faisons les visites et les états des lieux sur place dans le 13e, nous assurons le suivi des travaux, et vous suivez tout depuis votre espace propriétaire en ligne.
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