par JOYA, agence de Paris 9e
Des rues en pente de Montmartre aux immeubles de faubourg de la Goutte-d’Or, JOYA sélectionne votre locataire et gère la location de votre bien du 18e.
Le 18e compte 183 127 habitants au recensement de 2023, et 64,9 % de ses ménages sont locataires, selon le dossier complet de l’INSEE. C’est un arrondissement de petits logements : 62,2 % des résidences principales y ont une ou deux pièces, contre 54,3 % à Paris, et 57,1 % des ménages y vivent seuls. Nous gérons des logements dans le 18e, où les immeubles et les loyers de référence diffèrent entre la Butte et la porte de la Chapelle.
Notre agence du 59 rue de Châteaudun, Paris 9e, est à deux pas de la station Trinité d’Estienne d’Orves, sur la ligne 12 : sans changement, elle mène à Abbesses, Lamarck-Caulaincourt, Jules Joffrin, Marcadet-Poissonniers et Marx Dormoy. Vos biens du 18e sont suivis par la même équipe, avec la même méthode, que l’ensemble de notre gestion locative à Paris, visites et états des lieux compris.
Un logement au sud des boulevards de Clichy, de Rochechouart et de la Chapelle, à l’ouest de l’avenue de Saint-Ouen ou à l’est de la rue d’Aubervilliers relève d’une autre page : celles du 9e, du 10e, du 17e et du 19e.
lots en gestion locative
groupe JOYAd’impayés
en moyenne pour relouer
création de JOYA
L’arrêté du 12 juin 2026 place Grandes-Carrières et Clignancourt, qui se partagent la Butte, dans un même secteur, la Goutte-d’Or dans un deuxième et La Chapelle dans un troisième. À La Chapelle, les loyers de référence sont inférieurs à ceux de la Butte pour toutes les catégories de logement, vide ou meublé. Avant chaque relocation dans le 18e, nous vérifions le quartier de l’adresse exacte : de part et d’autre de la rue Marx-Dormoy, par exemple, le plafond n’est pas le même.
Un complément de loyer reste possible pour un logement qui se distingue vraiment de ceux du secteur, une terrasse avec vue sur Paris par exemple ; il est interdit pour un logement classé F ou G ou affecté d’une défaillance comme des sanitaires sur le palier. Pour les baux du 18e signés après le 24 novembre 2026, tout dépendra de la prolongation que le Sénat doit voter le 21 octobre 2026.
Plus de la moitié des résidences principales du 18e ont été achevées avant 1946 (54,6 %, INSEE 2023), dans des immeubles de faubourg rarement isolés à l’origine. Une résidence principale sur deux y est chauffée à l’électricité (50,5 %, contre 42,0 % pour Paris). Depuis le 1er janvier 2026, le DPE compte l’électricité avec un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3 : un studio classé F ou G avant cette date peut changer de classe avec un diagnostic refait.
Les interdictions ne bougent pas : un logement G ne se loue plus depuis le 1er janvier 2025, un logement F ne se louera plus à partir de 2028, et le loyer d’un logement F ou G ne peut augmenter ni à la révision annuelle ni entre deux locataires.
La basilique du Sacré-Cœur et le square Louise-Michel sont classés monuments historiques depuis décembre 2022. Dans leurs abords, tout travail qui modifie l’aspect extérieur d’un immeuble, ravalement, fenêtres, volets ou toiture, passe par une déclaration en mairie et par l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Ce délai d’instruction est à intégrer au calendrier des travaux avant une relocation sur la Butte.
Depuis le 1er janvier 2025, la Ville de Paris limite à 90 jours par an la location touristique d’une résidence principale, avec un numéro d’enregistrement à afficher sur chaque annonce. Pour un logement qui n’est pas votre résidence principale, il faut une autorisation de changement d’usage avec compensation, c’est-à-dire transformer en logement des bureaux ou des commerces. Les locations à l’année, vides ou meublées, ne sont pas soumises à ces règles.
L’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe, pour chaque quartier, un loyer de référence et un loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable, selon le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. Repères pour un 2 pièces non meublé construit avant 1946, du 1er juillet au 24 novembre 2026 :
Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré ; un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles. Pour une autre taille, une autre époque ou un meublé, utilisez le simulateur officiel de la DRIHL. L’expérimentation prend fin le 24 novembre 2026, sauf prolongation votée d’ici là.
La Butte Montmartre se partage entre deux quartiers administratifs : Grandes-Carrières sur son versant ouest, Clignancourt à son sommet et sur son versant est. Plus à l’est, la rue Marx-Dormoy et la rue de la Chapelle séparent la Goutte-d’Or de La Chapelle. Au nord, le boulevard Ney et le tramway T3b longent la limite de Paris.
Offre de bienvenue : le 1er mois de gestion est offert pour tout nouveau mandat signé jusqu’au 31/12/2026.
6 %HT
des sommes encaissées, soit 7,2 % TTC
Inclus : encaissement des loyers et relances, reversement de vos loyers dès le 10 du mois, révision du loyer et régularisation des charges, suivi des travaux et des sinistres, espace propriétaire en ligne.
1 mois
de loyer TTC, part du propriétaire, 360 € TTC minimum
Inclus : recherche et sélection du locataire, rédaction du bail et état des lieux. Part du locataire : au plus 12,10 € TTC par m² pour la visite, le dossier et le bail, et 3,03 € TTC par m² pour l’état des lieux d’entrée (plafonds 2026 de la zone très tendue (Paris)).
2,5 %TTC
en plus de la gestion courante
Couvre : les loyers impayés et les frais de contentieux.
À titre de repère, les honoraires de gestion courante pratiqués à Paris vont d’environ 5 % à 12 % TTC selon les agences et les services inclus. Le détail complet figure dans notre barème d’honoraires.
Pour un studio de la rue Lepic comme pour un trois-pièces près de la porte de Clignancourt, la gestion courante coûte 6 % HT des sommes encaissées, soit 7,2 % TTC. Trouver et installer un locataire dans le 18e revient au propriétaire à un mois de loyer TTC, avec un minimum de 360 € TTC ; le locataire paie sa part dans la limite de 12,10 €/m², et de 3,03 €/m² pour l’état des lieux, plafonds de la zone très tendue. La garantie des loyers impayés est en option à 2,5 % TTC, et pour un mandat signé jusqu’au 31/12/2026, le premier mois de gestion de votre bien du 18e est offert.
Non. Grandes-Carrières et Clignancourt, qui se partagent la Butte, relèvent du même secteur de l’arrêté, tandis que la Goutte-d’Or et La Chapelle ont chacune le leur ; à La Chapelle, les références sont plus basses que sur la Butte pour toutes les catégories. Le plafond dépend aussi du nombre de pièces, de l’époque de l’immeuble et du caractère vide ou meublé de la location : nous le calculons pour l’adresse exacte avant de fixer le loyer.
Pas en l’état : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Faites d’abord refaire le diagnostic, puisque l’électricité est comptée depuis le 1er janvier 2026 avec un coefficient de 1,9 au lieu de 2,3, ce qui peut suffire à changer de classe. S’il reste en G, il ne pourra pas être reloué avant travaux ; s’il passe en F, il pourra l’être, mais son loyer sera gelé et des travaux d’isolation, de fenêtres ou de chauffage seront à prévoir avant 2028.
Seulement s’il s’agit de votre résidence principale, dans la limite de 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025, avec un numéro d’enregistrement délivré par la Ville. Pour un autre logement, il faut une autorisation de changement d’usage avec compensation, et le règlement de copropriété peut restreindre ce type de location. Les règles détaillées figurent sur la page meublés touristiques de la Ville de Paris.
Oui : un changement de fenêtres ou de volets modifie l’aspect extérieur de l’immeuble et passe par une déclaration préalable en mairie. Aux abords de la basilique, classée monument historique avec le square Louise-Michel depuis décembre 2022, l’architecte des Bâtiments de France doit donner son accord, ce qui allonge les délais. Mieux vaut déposer la demande avant le départ du locataire, pour ne pas laisser le logement vide pendant l’instruction.
Les deux fonctionnent dans un arrondissement où 57,1 % des ménages vivent seuls (INSEE 2023). Le meublé se loue avec un bail d’un an (neuf mois pour un étudiant) ; le vide, avec un bail de trois ans. Dans les deux cas, l’encadrement des loyers s’applique, avec des références propres au meublé.
D’abord les critères du logement décent : une pièce principale d’au moins 9 m² sous 2,20 m de plafond, ou 20 m³, une installation électrique et de gaz sans danger, un chauffage et une aération suffisants. Ensuite les diagnostics à annexer au bail : le DPE, le constat de risque d’exposition au plomb pour un immeuble d’avant 1949, l’état des risques et l’état des installations d’électricité et de gaz de plus de quinze ans. Un logement non décent expose le propriétaire à une baisse de loyer ou à des travaux imposés par le juge.
Toutes nos pages par arrondissement et par ville sur la page gestion locative à Paris, et notre agence immobilière de Paris 9e.
Une question, un bien, un rendez-vous ? Écrivez-nous, on vous répond sous 24h.
