par JOYA, agence de Paris 9e
Des gares du Nord et de l’Est au canal Saint-Martin, nous louons et gérons votre logement du 10e depuis notre agence de la rue de Châteaudun, dans le 9e voisin.
Le 10e réunit les gares du Nord et de l’Est, le canal Saint-Martin et les faubourgs Saint-Denis et Saint-Martin. Il comptait 83 873 habitants au recensement 2023 de l’INSEE, et 57,8 % de ses résidences principales étaient louées. Les petits logements y dominent : 25,2 % des résidences principales ont une seule pièce et 32,1 % en ont deux.
Notre agence du 59 rue de Châteaudun, Paris 9e, se trouve dans l’arrondissement limitrophe : la ligne 7 relie en quelques stations le quartier de l’agence à la gare de l’Est et à Château-Landon. Nous gérons vos biens du 10e avec la méthode de notre gestion locative à Paris : choix du locataire, bail, encaissement des loyers, suivi des travaux et vérification des règles avant chaque relocation.
Le parc du 10e est plus varié qu’il n’y paraît : 59,7 % des résidences principales datent d’avant 1946, mais 32,0 % ont été achevées entre 1946 et 1990 (INSEE, 2023). L’époque de l’immeuble compte pour le loyer de référence comme pour le DPE, et nous la vérifions pour chaque logement.
lots en gestion locative
groupe JOYAd’impayés
en moyenne pour relouer
création de JOYA
Pour l’encadrement des loyers, l’arrêté préfectoral range Saint-Vincent-de-Paul et Porte-Saint-Denis, à l’ouest, dans le même secteur que la plupart du 9e. Porte-Saint-Martin et Hôpital-Saint-Louis, les deux quartiers du canal, relèvent d’un autre secteur, celui de Folie-Méricourt et de Roquette dans le 11e. Sur le boulevard de Strasbourg comme dans le haut de la rue du Faubourg-Saint-Martin, les numéros pairs et impairs ne dépendent donc pas du même secteur.
Pour un logement sur cour du faubourg Saint-Denis comme pour un appartement sur le canal, aucun complément de loyer n’est possible si le logement a des sanitaires sur le palier, des traces d’humidité, des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air, un vis-à-vis à moins de 10 mètres ou une étiquette DPE F ou G. Ces exclusions s’appliquent depuis le 18 août 2022. Nous les relevons à la visite, avant de fixer le loyer avec vous.
L’électricité est le combustible principal de chauffage de 58,2 % des résidences principales du 10e (INSEE, 2023). Le calcul du DPE leur est devenu plus favorable : le facteur de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026 et descendra à 1,7 le 1er janvier 2027. Un studio chauffé par convecteurs peut ainsi changer de classe sans travaux, et les DPE existants se mettent à jour gratuitement, sans nouvelle visite, sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.
La règle de location, elle, ne bouge pas : un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, un F ne pourra plus l’être à partir de 2028, et leur loyer ne peut augmenter ni en cours de bail ni à la relocation.
Le recensement 2023 compte 14,2 % de logements vacants dans le 10e, contre 10,4 % en 2012. Un appartement vide depuis longtemps demande souvent une remise à niveau avant d’être reloué : installation électrique, ventilation, diagnostics. Nous dressons avec vous la liste des travaux à prévoir avant de publier l’annonce.
L’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe, pour chaque quartier, un loyer de référence et un loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable, selon le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. Repères pour un 2 pièces non meublé construit avant 1946, du 1er juillet au 24 novembre 2026 :
Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré ; un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles. Pour une autre taille, une autre époque ou un meublé, utilisez le simulateur officiel de la DRIHL. L’expérimentation prend fin le 24 novembre 2026, sauf prolongation votée d’ici là.
Quatre quartiers administratifs forment le 10e : Saint-Vincent-de-Paul et Porte-Saint-Denis à l’ouest, Porte-Saint-Martin et Hôpital-Saint-Louis à l’est. Le boulevard de Strasbourg, puis la rue du Faubourg-Saint-Martin, sépare les deux moitiés, et le canal Saint-Martin traverse les deux quartiers de l’est.
Offre de bienvenue : le 1er mois de gestion est offert pour tout nouveau mandat signé jusqu’au 31/12/2026.
6 %HT
des sommes encaissées, soit 7,2 % TTC
Inclus : encaissement des loyers et relances, reversement de vos loyers dès le 10 du mois, révision du loyer et régularisation des charges, suivi des travaux et des sinistres, espace propriétaire en ligne.
1 mois
de loyer TTC, part du propriétaire, 360 € TTC minimum
Inclus : recherche et sélection du locataire, rédaction du bail et état des lieux. Part du locataire : au plus 12,10 € TTC par m² pour la visite, le dossier et le bail, et 3,03 € TTC par m² pour l’état des lieux d’entrée (plafonds 2026 de la zone très tendue (Paris)).
2,5 %TTC
en plus de la gestion courante
Couvre : les loyers impayés et les frais de contentieux.
À titre de repère, les honoraires de gestion courante pratiqués à Paris vont d’environ 5 % à 12 % TTC selon les agences et les services inclus. Le détail complet figure dans notre barème d’honoraires.
Le tarif est le même pour un studio du faubourg Saint-Denis que pour un trois-pièces sur le canal, puisqu’il est proportionnel aux loyers encaissés. Comptez 6 % HT des sommes encaissées, soit 7,2 % TTC, plus 2,5 % TTC si vous choisissez la garantie des loyers impayés. La mise en location vaut un mois de loyer TTC à votre charge, avec un plancher de 360 € TTC, et jusqu’au 31 décembre 2026 le premier mois de gestion d’un nouveau mandat est offert.
Il dépend du quartier, du nombre de pièces, de l’époque de construction et du caractère vide ou meublé du logement. Dans le 10e, la question du secteur se pose vraiment, puisque l’arrondissement en compte deux : le simulateur officiel de la DRIHL donne les références à partir de l’adresse exacte. Nous faisons ce calcul avant chaque mise en location, et le loyer de référence comme le loyer de référence majoré figurent dans le bail.
C’est possible, et sans travaux : le DPE se met à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME. S’il reste en F, il peut être loué jusqu’à fin 2027, sans aucune hausse de loyer. Nous vous aidons ensuite à choisir les travaux utiles avant l’échéance de 2028, souvent les fenêtres, la ventilation ou des radiateurs plus performants.
Oui, mais seulement s’il s’agit d’un logement d’une seule pièce et que le WC, situé dans le même bâtiment, est facilement accessible. Le logement doit aussi respecter les autres critères de décence, dont une pièce principale d’au moins 9 m² avec 2,20 m sous plafond. Aucun complément de loyer n’est alors possible.
Il faut en moyenne 8 jours à JOYA pour trouver un nouveau locataire. Près du canal comme autour des gares, le délai dépend surtout du loyer demandé et de l’état du logement, que nous vous aidons à préparer avant les visites. Dès la réception du congé, nous préparons l’annonce et, avec l’accord du locataire en place, organisons les premières visites, pour limiter la vacance.
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