par JOYA, agence de Paris 9e
D’Oberkampf à la Nation en passant par la Bastille, nous louons et gérons votre studio ou votre appartement du 11e depuis notre agence de Paris 9e.
Le 11e comptait 138 170 habitants au recensement 2023 de l’INSEE, soit plus de 37 600 habitants au kilomètre carré. C’est un arrondissement de petits logements : 26,0 % des résidences principales ont une pièce et 35,7 % en ont deux. Les locataires y occupent 59,0 % des résidences principales.
Les ménages locataires du 11e sont installés dans leur logement depuis 8,8 ans en moyenne, HLM compris, contre 11,1 ans dans le 12e voisin (INSEE, 2023). Pour un bailleur du 11e, il faut donc s’attendre à des congés réguliers, à des états des lieux à enchaîner et à des relocations à préparer vite.
Depuis notre agence du 59 rue de Châteaudun, Paris 9e, nous gérons des logements dans tout le 11e avec la méthode de notre gestion locative à Paris. La ligne 9, qui passe à Chaussée-d’Antin-La Fayette près de l’agence, dessert ensuite Oberkampf, Saint-Ambroise, Voltaire, Charonne et Nation.
lots en gestion locative
groupe JOYAd’impayés
en moyenne pour relouer
création de JOYA
L’arrêté préfectoral sur l’encadrement des loyers range Folie-Méricourt et Roquette dans un secteur, Saint-Ambroise et Sainte-Marguerite dans un autre. Comme les quartiers forment des bandes successives, le secteur change à chaque limite : un logement au nord de la rue du Chemin-Vert et son voisin au sud n’ont pas les mêmes références. Le secteur de Folie-Méricourt et de Roquette est aussi celui des quartiers du canal dans le 10e et de Quinze-Vingts dans le 12e.
Dans le 11e, où les petits logements changent régulièrement d’occupant, une seconde limite s’ajoute aux loyers de référence : le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, éventuellement révisé selon l’IRL s’il ne l’a pas été depuis un an. Les exceptions sont étroites : travaux d’un montant au moins égal à la moitié du dernier loyer annuel, ou loyer manifestement sous-évalué. Ce plafonnement est prolongé jusqu’au 31 juillet 2027, et si le précédent locataire est parti depuis moins de 18 mois, son dernier loyer doit figurer dans le bail.
Le 11e n’est pas seulement un faubourg ancien : si 48,5 % des résidences principales datent d’avant 1946, 17,9 % ont été achevées entre 1946 et 1970 et 23,4 % entre 1971 et 1990 (INSEE, 2023). La grille ci-dessous retient l’époque la plus fréquente, avant 1946 ; pour un appartement d’un immeuble des années 1970 ou 1980, les références sont différentes, et nous les recalculons à partir de l’adresse et de la date de construction.
Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes DPE sont corrigés pour les logements de 40 m² ou moins, jusque-là moins bien classés que la moyenne. Pour un studio du 11e diagnostiqué entre juillet 2021 et juillet 2024, une attestation de nouvelle étiquette se télécharge sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, avec le numéro du diagnostic.
Le calendrier reste exigeant : location interdite pour les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, pour les F à partir de 2028 et pour les E à partir de 2034. Tant qu’un logement reste en F ou en G, son loyer ne peut pas être augmenté.
L’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe, pour chaque quartier, un loyer de référence et un loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable, selon le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. Repères pour un 2 pièces non meublé construit avant 1946, du 1er juillet au 24 novembre 2026 :
Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré ; un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles. Pour une autre taille, une autre époque ou un meublé, utilisez le simulateur officiel de la DRIHL. L’expérimentation prend fin le 24 novembre 2026, sauf prolongation votée d’ici là.
Le 11e se lit à peu près en quatre bandes, du nord au sud : Folie-Méricourt jusqu’à la rue Oberkampf, Saint-Ambroise jusqu’à la rue du Chemin-Vert, Roquette jusqu’à la rue de Charonne, puis Sainte-Marguerite jusqu’au faubourg Saint-Antoine et à la Nation. Les noms d’usage, Oberkampf, Bastille, Voltaire ou Charonne, ne recoupent pas toujours ces limites.
Offre de bienvenue : le 1er mois de gestion est offert pour tout nouveau mandat signé jusqu’au 31/12/2026.
6 %HT
des sommes encaissées, soit 7,2 % TTC
Inclus : encaissement des loyers et relances, reversement de vos loyers dès le 10 du mois, révision du loyer et régularisation des charges, suivi des travaux et des sinistres, espace propriétaire en ligne.
1 mois
de loyer TTC, part du propriétaire, 360 € TTC minimum
Inclus : recherche et sélection du locataire, rédaction du bail et état des lieux. Part du locataire : au plus 12,10 € TTC par m² pour la visite, le dossier et le bail, et 3,03 € TTC par m² pour l’état des lieux d’entrée (plafonds 2026 de la zone très tendue (Paris)).
2,5 %TTC
en plus de la gestion courante
Couvre : les loyers impayés et les frais de contentieux.
À titre de repère, les honoraires de gestion courante pratiqués à Paris vont d’environ 5 % à 12 % TTC selon les agences et les services inclus. Le détail complet figure dans notre barème d’honoraires.
Nos honoraires suivent les loyers encaissés : un studio d’Oberkampf coûte donc moins cher à gérer qu’un trois-pièces de Sainte-Marguerite. Ils sont de 6 % HT, soit 7,2 % TTC, calculés sur les sommes encaissées, et la garantie des loyers impayés coûte 2,5 % TTC en option. À chaque relocation, la recherche du locataire est facturée un mois de loyer TTC, 360 € TTC minimum, et pour un mandat signé jusqu’au 31 décembre 2026 le premier mois de gestion est gratuit. La part du locataire est plafonnée à 12,10 €/m² pour la visite, le dossier et le bail, et à 3,03 €/m² pour l’état des lieux d’entrée.
Tout dépend de votre quartier administratif : Folie-Méricourt et Roquette partagent un secteur, Saint-Ambroise et Sainte-Marguerite un autre. Les limites passent par les rues Oberkampf, du Chemin-Vert et de Charonne, si bien que les deux côtés d’une même rue peuvent relever de secteurs différents. Le simulateur officiel de la DRIHL tranche à partir de l’adresse, et nous faisons ce contrôle avant chaque bail.
C’est possible s’il fait 40 m² ou moins et que son DPE a été établi entre juillet 2021 et juillet 2024 : l’attestation de nouvelle étiquette, à télécharger sur le site de l’ADEME, peut le faire sortir de la classe G. Tant qu’il y reste, il ne peut plus être loué, comme tout logement classé G depuis le 1er janvier 2025. Sinon, nous vous aidons à programmer les travaux, puis à faire établir un nouveau diagnostic avant la remise en location.
À Paris, un locataire peut donner congé avec un mois de préavis, en vide comme en meublé. Nous préparons l’annonce dès la réception du congé et, avec l’accord du locataire en place, organisons les premières visites pour enchaîner les baux. Sur l’ensemble de nos mandats, la relocation prend 8 jours en moyenne.
Deux mois de loyer hors charges au maximum pour un meublé, un mois pour un logement vide. À la sortie, il doit être rendu dans le mois si l’état des lieux est conforme, dans les deux mois sinon, et chaque mois de retard commencé coûte 10 % du loyer mensuel hors charges. Avec les relocations du 11e, ces délais reviennent souvent : nous les suivons pour vous.
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