par JOYA, agence de Paris 9e
Des passages de Belleville aux maisons de la Campagne à Paris, JOYA trouve votre locataire et gère la location de votre bien du 20e.
Le 20e compte 185 140 habitants au recensement de 2023, et 67,7 % de ses ménages sont locataires, selon le dossier complet de l’INSEE. Son bâti mêle deux époques : 33,2 % des résidences principales ont été achevées avant 1946, surtout dans les immeubles de faubourg de Belleville, de Ménilmontant et de Charonne, et 53,4 % entre 1946 et 1990. Nous gérons des logements dans le 20e.
De notre agence du 59 rue de Châteaudun, Paris 9e, la ligne 3, prise à Havre-Caumartin, rejoint sans correspondance Père Lachaise, Gambetta et Porte de Bagnolet. Votre bien du 20e bénéficie ainsi de la même équipe et de la même méthode que toute notre gestion locative à Paris, avec des visites et des états des lieux faits sur place.
Pour un logement au nord de la rue de Belleville, à l’ouest des boulevards de Belleville et de Ménilmontant ou au sud du cours de Vincennes, voyez plutôt nos pages du 19e, du 11e et du 12e.
lots en gestion locative
groupe JOYAd’impayés
en moyenne pour relouer
création de JOYA
L’arrêté du 12 juin 2026 classe Saint-Fargeau et Charonne dans le même secteur de loyers de référence, Belleville et Père-Lachaise chacun dans un autre. À Belleville, les références sont au moins égales à celles de Saint-Fargeau et de Charonne pour toutes les catégories de logement, et le plus souvent supérieures. Le plafond d’un deux-pièces de la rue des Cascades n’est donc pas toujours celui d’un deux-pièces de la rue d’Avron, à époque et surface égales.
Le complément de loyer reste réservé aux logements qui se distinguent nettement de ceux de leur secteur, par une terrasse ou une vue dégagée par exemple ; il est interdit pour un logement classé F ou G. Pour les baux du 20e signés après le 24 novembre 2026, tout dépendra du vote du Sénat sur la prolongation, prévu le 21 octobre 2026.
Dans un immeuble de faubourg de Belleville ou de Charonne, le classement se joue souvent sur les murs, les combles, des fenêtres anciennes et un chauffage individuel ; dans un ensemble des années 1970, il dépend surtout de la façade et du chauffage collectif, décidés avec la copropriété. Dans le 20e, 39,0 % des résidences principales sont chauffées à l’électricité (INSEE 2023) : pour elles, le passage du coefficient du DPE de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 justifie un nouveau diagnostic avant la prochaine location.
Les logements G sont exclus de la location depuis le 1er janvier 2025, les logements F le seront en 2028 ; d’ici là, le loyer d’un logement F ou G est gelé, y compris lors d’un changement de locataire.
Contrairement à ce que l’on lit parfois, louer un logement du 20e à l’année ne demande aucune autorisation préalable de la mairie : la Ville de Paris n’a pas mis en place ce dispositif. Les obligations sont ailleurs : un logement décent, un dossier de diagnostics annexé au bail et un loyer conforme à l’encadrement. La location touristique d’un logement qui n’est pas une résidence principale demande, elle, une autorisation de changement d’usage.
Le 20e compte 1 279 maisons (INSEE 2023), à la Campagne à Paris ou le long de passages comme le passage des Soupirs. Louée à l’année, une maison suit les mêmes règles qu’un appartement, encadrement des loyers compris, selon son nombre de pièces et son époque de construction. L’entretien courant du jardin privatif, tonte, taille et élagage, revient au locataire, comme le prévoit la liste des réparations locatives.
L’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe, pour chaque quartier, un loyer de référence et un loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable, selon le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. Repères pour un 2 pièces non meublé construit avant 1946, du 1er juillet au 24 novembre 2026 :
Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré ; un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles. Pour une autre taille, une autre époque ou un meublé, utilisez le simulateur officiel de la DRIHL. L’expérimentation prend fin le 24 novembre 2026, sauf prolongation votée d’ici là.
Le 20e a été formé en 1860, principalement à partir de l’ancienne commune de Charonne et d’une partie de celle de Belleville, dont le reste a rejoint le 19e. Ses quatre quartiers administratifs vont de la rue de Belleville, au nord, au cours de Vincennes, au sud ; la mairie, place Gambetta, est dans le quartier du Père-Lachaise.
Offre de bienvenue : le 1er mois de gestion est offert pour tout nouveau mandat signé jusqu’au 31/12/2026.
6 %HT
des sommes encaissées, soit 7,2 % TTC
Inclus : encaissement des loyers et relances, reversement de vos loyers dès le 10 du mois, révision du loyer et régularisation des charges, suivi des travaux et des sinistres, espace propriétaire en ligne.
1 mois
de loyer TTC, part du propriétaire, 360 € TTC minimum
Inclus : recherche et sélection du locataire, rédaction du bail et état des lieux. Part du locataire : au plus 12,10 € TTC par m² pour la visite, le dossier et le bail, et 3,03 € TTC par m² pour l’état des lieux d’entrée (plafonds 2026 de la zone très tendue (Paris)).
2,5 %TTC
en plus de la gestion courante
Couvre : les loyers impayés et les frais de contentieux.
À titre de repère, les honoraires de gestion courante pratiqués à Paris vont d’environ 5 % à 12 % TTC selon les agences et les services inclus. Le détail complet figure dans notre barème d’honoraires.
Du studio de la rue des Cascades à la maison de la Campagne à Paris, la gestion courante est facturée 6 % HT des sommes encaissées, soit 7,2 % TTC. Pour relouer un bien du 20e, comptez un mois de loyer TTC à la charge du propriétaire, 360 € TTC au minimum ; la part du locataire ne peut dépasser 12,10 €/m², plus 3,03 €/m² pour l’état des lieux, plafonds de la zone très tendue. En option, la garantie des loyers impayés coûte 2,5 % TTC, et le premier mois de gestion est offert pour un mandat du 20e signé jusqu’au 31/12/2026.
Non, pour une location à l’année : aucune autorisation préalable de mise en location n’existe dans le 20e, pas plus que dans les autres arrondissements. Il faut en revanche un logement décent, un dossier de diagnostics annexé au bail et un loyer conforme à l’encadrement. La location touristique d’un logement qui n’est pas votre résidence principale demande, elle, une autorisation de changement d’usage avec compensation.
Oui, le plus souvent : Belleville relève d’un secteur dont les références sont au moins égales, et presque toujours supérieures, à celles du secteur commun à Charonne et à Saint-Fargeau. Père-Lachaise forme un troisième secteur. Nous vérifions le quartier de l’adresse exacte, l’époque de l’immeuble et le nombre de pièces avant de proposer un loyer.
Tant qu’il reste classé G, il ne peut plus être loué : l’interdiction s’applique depuis le 1er janvier 2025. S’il est chauffé à l’électricité, faites d’abord refaire le diagnostic, puisque le calcul a changé au 1er janvier 2026 ; s’il reste en G, il faut engager des travaux, fenêtres, isolation, ventilation ou chauffage, pour le faire sortir de cette classe. Même en F, son loyer ne pourra pas augmenter, et il faudra viser au moins la classe E avant 2028.
Oui : l’encadrement des loyers, les diagnostics et les règles du bail s’appliquent de la même façon. Le bail précise en plus l’entretien du jardin, qui revient au locataire pour la tonte, la taille et l’élagage courants. Les grosses réparations, toiture ou façade, restent à la charge du propriétaire.
Selon l’INSEE (recensement de 2023), 53,5 % des ménages du 20e vivent seuls et 55,2 % des résidences principales ont une ou deux pièces. La part des cadres et professions intellectuelles supérieures parmi les habitants de 15 ans ou plus y est passée de 21,2 % en 2012 à 26,7 % en 2023.
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