par JOYA, agence de Paris 9e
Du marché des Enfants-Rouges aux hôtels particuliers de la rue des Francs-Bourgeois, nous louons et gérons votre logement du 3e depuis notre agence de Paris 9e.
Avec 32 179 habitants au recensement de 2023 (INSEE), le 3e est le plus peuplé des quatre arrondissements de Paris Centre. Il réunit le nord du Marais, autour de la rue de Bretagne et des musées installés dans d’anciens hôtels particuliers, et, au nord-ouest, le quartier des Arts-et-Métiers. Dans le 3e, 59,2 % des résidences principales sont occupées par des locataires et 68,2 % ont été achevées avant 1919.
C’est au 2 rue Eugène-Spuller, dans le 3e, que siège depuis juillet 2020 la mairie de Paris Centre, le secteur qui regroupe les quatre premiers arrondissements. Le 3e n’en garde pas moins son numéro, ses quatre quartiers et le code postal 75003, et ce sont toujours ces quartiers qui servent de repère à l’encadrement des loyers.
Nous gérons des logements dans le 3e depuis notre agence du 59 rue de Châteaudun, Paris 9e, avec l’équipe et la méthode de notre gestion locative à Paris. Dans le Marais, cela veut dire aussi tenir compte du plan de sauvegarde pour chaque projet de travaux et des règles propres à la location touristique.
lots en gestion locative
groupe JOYAd’impayés
en moyenne pour relouer
création de JOYA
Le secteur sauvegardé du Marais, aujourd’hui site patrimonial remarquable, couvre 126 hectares répartis entre le 3e et le 4e. Il n’est pas régi par le PLU bioclimatique comme le reste de Paris, mais par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, dont la révision a été approuvée par arrêté préfectoral le 18 décembre 2013.
Dans la partie du 3e couverte par le secteur sauvegardé, les autorisations d’urbanisme sont soumises à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Pour un logement du 3e, changer des fenêtres ou reprendre une façade se prépare donc bien à l’avance, idéalement avant le départ du locataire en place.
Tout le 3e est soumis à l’encadrement des loyers, et l’arrêté du 12 juin 2026 range ses quatre quartiers dans le même secteur. À époque, taille et type de location égaux, un appartement de la rue Charlot et un appartement de la rue Volta ont donc le même loyer de référence.
C’est l’époque de construction qui fait la différence dans le 3e : 68,2 % des résidences principales datent d’avant 1919, mais 8,4 % ont été achevées entre 1971 et 1990 (INSEE, recensement 2023), et les immeubles plus récents, comme ceux du quartier de l’Horloge, n’ont pas les mêmes plafonds que leurs voisins anciens. Les repères de fin de section retiennent les immeubles du 3e d’avant 1946.
Dans le 3e, 28,6 % des résidences principales ont une seule pièce et 33,1 % deux pièces (INSEE, recensement 2023). Pour ces logements du 3e, les seuils du DPE sont adaptés depuis le 1er juillet 2024 aux surfaces de 40 m² ou moins, et une nouvelle attestation se télécharge sur le site de l’Ademe.
Un logement du 3e classé G ne se loue plus depuis le 1er janvier 2025, un logement F ne se louera plus à partir de 2028, et aucun des deux ne peut voir son loyer augmenter. Dans le secteur sauvegardé, les travaux d’amélioration qui touchent l’extérieur passent par l’architecte des Bâtiments de France : nous les planifions dès qu’une étiquette F ou G est connue.
Hors du secteur sauvegardé, le PLU bioclimatique, approuvé par le Conseil de Paris le 20 novembre 2024, interdit la création de meublés de tourisme dans le 3e, comme dans tout Paris Centre. Dans le secteur sauvegardé, le PLU ne s’applique pas : la règle est fixée par le plan de sauvegarde, à vérifier pour votre adresse auprès de la Ville ; l’autorisation de changement d’usage avec compensation reste exigée partout, pour louer aux touristes un logement qui n’est pas votre résidence principale, selon les règles de la Ville de Paris.
Le bail meublé d’habitation reste possible dans tout le 3e, avec ses propres loyers de référence. C’est une formule adaptée à un arrondissement où 59,2 % des ménages ne comptent qu’une personne (INSEE, recensement 2023).
L’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe, pour chaque quartier, un loyer de référence et un loyer de référence majoré par mètre carré de surface habitable, selon le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. Repères pour un 2 pièces non meublé construit avant 1946, du 1er juillet au 24 novembre 2026 :
Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré ; un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles. Pour une autre taille, une autre époque ou un meublé, utilisez le simulateur officiel de la DRIHL. L’expérimentation prend fin le 24 novembre 2026, sauf prolongation votée d’ici là.
Les quatre quartiers administratifs du 3e, Arts-et-Métiers, Enfants-Rouges, Archives et Sainte-Avoie, forment le haut Marais et ses abords. Le secteur sauvegardé en couvre une partie : avant tout projet de travaux, nous vérifions si l’immeuble se trouve dans son périmètre.
Nos pages voisines : Paris 2e, Paris 4e, Paris 10e et Paris 11e.
Offre de bienvenue : le 1er mois de gestion est offert pour tout nouveau mandat signé jusqu’au 31/12/2026.
6 %HT
des sommes encaissées, soit 7,2 % TTC
Inclus : encaissement des loyers et relances, reversement de vos loyers dès le 10 du mois, révision du loyer et régularisation des charges, suivi des travaux et des sinistres, espace propriétaire en ligne.
1 mois
de loyer TTC, part du propriétaire, 360 € TTC minimum
Inclus : recherche et sélection du locataire, rédaction du bail et état des lieux. Part du locataire : au plus 12,10 € TTC par m² pour la visite, le dossier et le bail, et 3,03 € TTC par m² pour l’état des lieux d’entrée (plafonds 2026 de la zone très tendue (Paris)).
2,5 %TTC
en plus de la gestion courante
Couvre : les loyers impayés et les frais de contentieux.
À titre de repère, les honoraires de gestion courante pratiqués à Paris vont d’environ 5 % à 12 % TTC selon les agences et les services inclus. Le détail complet figure dans notre barème d’honoraires.
Que votre appartement soit dans un hôtel particulier de la rue des Francs-Bourgeois ou dans un immeuble de la rue Volta, nos conditions sont les mêmes. Pour un logement du 3e, la gestion courante coûte 6 % HT des sommes encaissées, soit 7,2 % TTC, la mise en location 1 mois de loyer TTC, 360 € TTC au minimum, et la garantie des loyers impayés 2,5 % TTC en option. Le locataire d’un logement du 3e paie au plus 12,10 €/m² pour la visite, le dossier et le bail, et 3,03 €/m² pour l’état des lieux.
Le secteur est le même dans les quatre quartiers du 3e, mais l’époque de construction change le plafond. Dans le 3e, un complément de loyer est possible pour des caractéristiques exceptionnelles, à justifier dans le bail et à condition que le loyer de base atteigne le loyer de référence majoré, jamais si le DPE est F ou G ni en présence d’un défaut listé par la loi (humidité, sanitaires sur le palier…), et le locataire a 3 mois après la signature pour le contester. Un bailleur du 3e qui ne respecte pas l’encadrement encourt une amende administrative de 5 000 €, ou de 15 000 € s’il s’agit d’une société.
Un logement du 3e classé G ne peut plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025, et les logements F suivront à partir de 2028. S’il fait 40 m² ou moins et que son DPE date d’avant le 1er juillet 2024, commencez par télécharger la nouvelle attestation de l’Ademe. Sinon, nous préparons les travaux en tenant compte de l’accord de l’architecte des Bâtiments de France dans le secteur sauvegardé, et des aides présentées dans notre guide pour sortir du gel de loyer.
Dans le 3e, votre résidence principale, oui, 90 jours par an au plus et avec un numéro d’enregistrement. Pour un autre logement du 3e, il faut une autorisation de changement d’usage avec compensation, et la création de meublés de tourisme est interdite par le PLU bioclimatique hors du secteur sauvegardé. Dans le secteur sauvegardé du 3e, le PLU ne s’applique pas : la règle est fixée par le plan de sauvegarde, à vérifier pour votre adresse auprès de la Ville. Louer sans cette autorisation expose à une amende pouvant atteindre 100 000 € : pour un logement du Marais, nous proposons plutôt un bail meublé d’habitation.
Le plus souvent oui : dans le secteur sauvegardé du Marais, les travaux qui modifient l’aspect extérieur demandent une autorisation d’urbanisme, soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Pour un immeuble du Marais, les matériaux, le dessin et la couleur des menuiseries sont alors examinés par l’architecte des Bâtiments de France. Nous coordonnons le dossier avec l’entreprise et programmons le chantier entre deux locataires du 3e quand c’est possible.
L’état des lieux est inclus dans la mise en location ; pièce par pièce, parquets, cheminées, moulures, menuiseries et équipements y sont décrits et photographiés. Dans ces immeubles anciens, ces éléments font souvent la valeur du logement, et un état des lieux précis évite les litiges sur le dépôt de garantie. Le locataire du 3e paie au plus 3,03 €/m² pour l’état des lieux d’entrée ; votre part est comprise dans le mois de loyer de la mise en location.
Les ménages du 3e sont en majorité des personnes seules (59,2 %), et 39,3 % des habitants de 15 ans ou plus sont ou ont été cadres (INSEE, recensement 2023). Seuls 19,3 % des ménages du 3e ont une voiture et 12,0 % des résidences principales disposent d’une place de stationnement : la proximité du métro pèse plus que le parking. Pour relouer, JOYA met 8 jours en moyenne, tous arrondissements confondus, sans délai publié propre au 3e.
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